공매란 무엇인가? 온비드 물건 종류와 입찰 절차 총정리

공매라고 하면 법원경매와 비슷한 아파트 매각부터 떠올리기 쉽다.

하지만 온비드에 들어가 보면 아파트만 있는 게 아니다.

토지, 상가, 자동차, 귀금속, 기계와 공공기관이 사용하던 물품까지 나온다.

먼저 한 줄로 정리해 보자.

공매는 국가·지방자치단체·공공기관 등이 재산을 공개입찰로 매각하거나 임대하는 절차다. 온비드는 이런 공고와 전자입찰을 한곳에 모아둔 플랫폼이다.

온비드가 모든 물건의 소유자는 아니다.

캠코와 여러 공공기관이 올린 공고를 검색하고 입찰하는 전자입찰 시스템에 가깝다.

온비드에서는 두 가지 기준으로 물건을 나눈다

온비드 화면을 이해하려면 재산유형과 물건유형을 구분해야 한다.

재산유형

재산이 왜 공매에 나왔는지를 보여준다.

• 압류재산
• 국유재산
• 기타재산
• 불용품

물건유형

실제로 무엇을 입찰하는지 보여준다.

• 부동산
• 동산
• 차량

예를 들어 자동차는 물건유형으로는 차량이다.

하지만 세금 체납으로 압류된 자동차인지, 공공기관이 사용하다 처분하는 차량인지는 재산유형을 따로 확인해야 한다.

같은 자동차라도 공매가 시작된 이유와 계약조건이 달라질 수 있다는 뜻이다.

공매 물건은 재산유형부터 확인해야 한다

온비드 공식 메뉴도 재산유형을 압류재산·국유재산·기타재산·불용품으로 구분하고 있다.

따라서 처음 물건을 볼 때는 아파트인지 자동차인지보다 왜 공매에 나온 물건인지부터 확인하는 게 좋다.

압류재산 공매

압류재산은 세금이나 지방세 등을 체납해 압류된 재산을 매각하는 공매다.

아파트, 상가와 토지뿐 아니라 자동차와 귀금속도 나올 수 있다.

부동산 압류공매는 법원경매와 비슷해 보인다.

등기부, 임차인, 배당과 낙찰자가 인수하는 권리를 따져야 하기 때문이다.

하지만 절차와 확인서류는 다르다.

특히 공매는 법원경매처럼 인도명령을 당연히 사용할 수 있는 구조가 아니다.

점유자가 자진해서 나가지 않으면 명도소송 등 별도 절차가 필요할 수 있다.

경매와 공매의 자세한 차이는 공매와 경매 비교 글에서 따로 정리한다.

국유재산 공매

국유재산은 국가가 소유한 재산이다.

온비드에서는 국유재산을 판매하는 공고뿐 아니라 일정 기간 사용할 사람을 찾는 대부 공고도 볼 수 있다.

여기서 가장 먼저 확인할 것은 매각인지 대부인지다.

가격이 싸다고 입찰했는데 실제로는 소유권을 사는 게 아니라 사용권만 얻는 공고일 수 있다.

토지라면 도로, 하천, 농지, 맹지와 건축 제한도 확인해야 한다.

공고기관 담당자에게 아래 내용을 물어보는 게 좋다.

• 건축이나 영업이 가능한지
• 현재 점유자가 있는지
• 진입로가 확보돼 있는지
• 계약기간과 갱신조건은 무엇인지
• 원상복구 의무가 있는지

기타재산과 신탁공매

기타재산에는 성격이 서로 다른 물건이 함께 들어간다.

• 공유재산
• 수탁재산
• 유입재산
• 금융권 담보재산
• 파산·회생 관련 재산
• 신탁공매 물건

그래서 기타재산이라는 이름만 보고 권리관계를 판단하면 안 된다.

공고를 올린 기관과 매각조건을 직접 확인해야 한다.

신탁공매

부동산을 담보신탁한 뒤 대출약정을 지키지 못하면 신탁회사가 신탁계약에 따라 부동산을 매각할 수 있다.

신탁공매는 압류재산 공매와 구조가 다르다.

등기부만 보는 것이 아니라 아래 서류를 함께 봐야 한다.

• 공매공고문
• 입찰참가자 준수규칙
• 신탁원부
• 매매계약서안
• 임대차와 점유 현황
• 낙찰자가 인수하는 권리와 비용
• 부가가치세 별도 여부

신탁공매는 공고문에 현 상태 그대로 매각, 명도는 매수인 책임, 부가가치세 별도 같은 조건이 붙는 경우가 있다.

법원경매 기준을 그대로 적용하면 안 된다.

불용품은 고장 난 물건이라는 뜻이 아니다

불용품은 공공기관이 더 이상 사용할 필요가 없다고 결정한 물품이다.

무조건 고장 났거나 폐기 직전이라는 뜻은 아니다.

• 관용차
• 컴퓨터와 모니터
• 책상과 의자
• 의료장비
• 산업용 기계
• 공구와 자재
• 재고 물품

상태가 좋은 물건도 있지만 품질을 보증하지 않고 현재 상태 그대로 넘기는 경우도 많다.

불용품 입찰 전에는 아래 비용을 함께 계산해야 한다.

• 현장 확인 비용
• 운송비
• 해체·상차비
• 수리비
• 보관 장소 사용료
• 부가가치세
• 등록·이전 비용

낙찰가격만 싸다고 이익이 남는 것은 아니다.

반출할 차량이나 장비가 필요한 물건은 운송비가 낙찰가격보다 더 들 수도 있다.

동산과 차량은 재산유형이 아니라 물건유형이다

자동차, 귀금속, 시계와 기계는 공매의 별도 재산유형이라기보다 물건의 종류다.

같은 차량도 압류재산일 수 있고 불용품일 수 있다.

같은 기계도 파산재산이나 공공기관 불용품으로 나올 수 있다.

따라서 화면에서는 두 가지를 같이 봐야 한다.

재산유형: 왜 매각되는가

물건유형: 무엇을 매각하는가

동산과 차량은 부동산보다 소액으로 접근할 수 있지만 감정가가 실제 중고시세를 보장하지 않는다.

직접 확인할 수 있는지, 작동 여부를 보증하는지와 낙찰 후 어디에서 인수해야 하는지를 확인해야 한다.

자동차와 귀금속 공매는 자동차·귀금속·시계 공매 소개에서 따로 살펴본다.

온비드 공매 입찰 절차

재산유형에 따라 세부 절차는 다르지만 기본 흐름은 비슷하다.

1. 온비드 회원가입과 본인인증을 준비한다.
2. 재산유형과 물건유형을 선택해 검색한다.
3. 공고문과 첨부파일을 내려받는다.
4. 등기·점유·시세와 물건 상태를 조사한다.
5. 입찰금액을 입력하고 입찰서를 제출한다.
6. 정해진 기한 안에 입찰보증금을 납부한다.
7. 개찰 결과를 확인한다.
8. 낙찰자는 매각결정 또는 계약 절차를 진행한다.
9. 잔금을 납부하고 소유권 이전이나 물품 인수를 마친다.

온비드에서는 입찰서를 제출한 뒤 수정하거나 취소할 수 없다.

입찰금액과 환급계좌, 보증금 납부계좌를 제출 전에 다시 확인해야 한다.

실제 입력 화면과 전자서명 전 확인 순서는 온비드 입찰서 작성법, 제출 후 취소할 수 있을까?에서 이어서 볼 수 있다.

공식 입찰 순서는 온비드 입찰참가 안내에서 확인할 수 있다.

낙찰 후 절차는 재산유형마다 다르다

공매는 낙찰됐다고 바로 소유권이 넘어오는 것이 아니다.

압류재산은 매각결정과 잔대금 납부 절차를 거친다.

국유재산과 기타재산은 공고기관과 매매계약을 따로 체결하는 경우가 있다.

불용품은 잔금을 낸 뒤 정해진 장소에서 물품을 직접 반출해야 할 수 있다.

온비드도 낙찰 후 절차를 압류재산·국유재산·기타재산·수탁·유입재산으로 나눠 안내한다.

따라서 아래 내용은 개별 공고를 기준으로 확인해야 한다.

• 매각결정일
• 계약 체결기한
• 잔대금 납부기한
• 소유권이전 방법
• 물건 인수와 반출기한
• 낙찰 취소와 보증금 귀속조건

온비드 낙찰절차 안내와 개별 공고를 함께 보는 게 가장 정확하다.

공고문이 화면보다 우선한다

온비드 화면의 요약정보만 보고 입찰하면 안 된다.

공고문과 첨부파일에는 화면에 보이지 않는 조건이 들어갈 수 있다.

온비드 이용약관도 사이트에 게시된 내용과 첨부 공고문이 다르면 공고문의 내용이 우선한다고 안내한다.

입찰 전 아래 항목을 확인하자.

• 매각인지 대부인지
• 재산유형은 무엇인지
• 물건을 올린 공고기관은 어디인지
• 입찰보증금은 얼마인지
• 부가가치세가 별도인지
• 낙찰자가 인수하는 권리와 비용이 있는지
• 점유자나 임차인이 있는지
• 현장 확인이 가능한지
• 명도와 물품 반출은 누가 책임지는지
• 잔금과 계약기한은 언제인지
• 공매가 취소·중지될 수 있는 조건은 무엇인지
• 보증금이 귀속되는 조건은 무엇인지

압류재산은 체납자가 세금을 납부하는 등 압류 해제 사유가 생기면 매각결정 전 공매가 취소되거나 중지될 수 있다.

입찰했다는 이유만으로 매각이 끝까지 진행된다고 단정하면 안 된다.

처음에는 낙찰보다 문서 읽는 연습이 먼저다

온비드는 검색이 편하다.

사진과 감정가만 넘겨보다 보면 물건을 온라인 쇼핑처럼 보기 쉽다.

하지만 공매는 온라인으로 입찰할 뿐 온라인 쇼핑이 아니다.

같은 아파트라도 압류재산인지 신탁공매인지에 따라 확인할 문서와 명도 방법이 달라진다.

처음에는 재산유형 하나를 정하고 공고문과 첨부파일을 끝까지 읽어보는 게 좋다.

순서는 단순하다.

1. 재산유형을 확인한다.
2. 공고기관을 확인한다.
3. 공고문과 첨부파일을 읽는다.
4. 권리·점유·시세를 조사한다.
5. 세금과 인수비용을 넣어 입찰 상한가를 계산한다.
6. 그다음 입찰한다.

압류재산은 4번에 하나가 더 붙는다. 등기부에 나오지 않는 세금의 법정기일까지 확인해야 하는데, 그 날짜를 어디서 찾는지는 압류공매 권리분석에 따로 정리했다.

온비드에서는 물건 사진보다 공고문이 먼저다.

함께 보면 좋은 글

• 공매는 경매와 뭐가 다를까, 권리분석부터 명도까지
• 자동차·금·명품시계 공매, 소액 물건은 어디를 볼까
• 경매란 무엇인가, 부동산 경매를 처음 공부하는 이유
• 부동산 경매 절차 총정리, 입찰 전 조사부터 낙찰 후 명도까지

이 글은 온비드 공식 화면과 이용안내를 바탕으로 작성했다. 재산유형, 입찰보증금, 계약과 잔금 조건은 공고기관과 물건마다 다르다. 실제 입찰 전에는 온비드 공고문과 첨부파일을 다시 확인해야 한다.