압류공매 권리분석, 등기부에 안 보이는 날짜를 찾아야 한다.

압류공매 물건의 등기부를 확인했더니 마지막 부분에 세무서 압류가 보인다.

2024년 5월 10일 압류
권리자 ○○세무서

그보다 앞선 2022년에 은행 근저당권이 설정돼 있다면 이렇게 생각하기 쉽다.

근저당권이 먼저고 세무서 압류는 나중이니까 별문제 없겠네.

결론적으로 별문제가 없는 물건일 수도 있다.

하지만 압류일만 보고 그렇게 판단하면 안 된다.

세금과 근저당권, 임차보증금이 매각대금을 받아가는 순서를 비교할 때는 등기부에 나오는 압류일이 아니라 세금의 법정기일을 확인해야 하기 때문이다.

압류가 2024년에 등기됐더라도 법정기일은 2021년이나 2022년일 수 있다.

등기부에서 가장 늦게 보였던 세금이 실제 돈을 받아가는 순서에서는 앞설 수도 있다는 뜻이다.

법정기일은 등기부에 나오지 않는다

여기서 초보자들이 가장 많이 헷갈린다.

등기부에는 세무서나 지방자치단체가 해당 부동산을 압류한 날짜만 나온다.

압류
접수일 2024년 5월 10일
권리자 ○○세무서

하지만 세금의 법정기일은 등기부에 표시되지 않는다.

압류일은 세무서가 해당 부동산을 압류했다는 사실이 등기소에 접수된 날짜다.

법정기일은 그 세금이 근저당권이나 확정일자를 받은 임차보증금과 순위를 다툴 때 사용하는 기준 날짜다.

세금의 종류와 확정 방법에 따라 신고일이나 납부고지서 발송일 등이 법정기일이 될 수 있다.

정리하면 두 날짜는 하는 일이 다르다.

그래서 등기부만 보고 압류공매 권리분석을 끝내면 안 된다.

법정기일은 공매재산명세서에서 확인한다

정확한 서류 이름은 공유재산명세서가 아니라 공매재산명세서다.

온비드 압류재산 물건은 입찰 시작 전에 공매재산명세서를 확인할 수 있다.

일반적으로 다음 경로에서 찾을 수 있다.

온비드 물건 상세
→ 입찰정보
→ 회차별 입찰정보
→ 공매재산명세서

공매재산명세서에는 점유자 현황, 배분요구와 채권신고 내용, 매각 후에도 없어지지 않는 권리, 세금의 법정기일 등 권리분석에 필요한 내용이 들어간다.

명세서의 배분요구 및 채권신고 현황을 보면 다음과 비슷한 표가 나온다.

여기서 봐야 하는 날짜는 세무서 압류일인 2023년 6월 1일만이 아니다.

실제 세금의 순위를 비교할 때는 법정기일인 2022년 1월 15일을 함께 봐야 한다.

세금이 여러 건이면 법정기일도 하나가 아니라 여러 개일 수 있다.

법정기일이나 체납액이 공란으로 나오거나 정확하지 않다면 추측하지 말고 공매 담당기관에 확인하는 게 안전하다.

압류공매도 기본 권리분석은 경매와 같다

압류공매라고 해서 처음부터 완전히 다른 방식으로 분석하는 것은 아니다.

먼저 등기부에서 말소기준권리를 찾고, 임차인의 전입일과 점유 여부를 확인하는 기본 순서는 경매와 비슷하다.

차이가 있다면 공매에서는 여기에 세금의 법정기일과 배분 순서를 한 번 더 확인해야 한다는 것이다.

나는 두 가지를 따로 나눠서 보는 게 가장 이해하기 쉽다고 생각한다.

첫 번째는 낙찰자가 떠안을 권리가 있는지 보는 것이다

먼저 매각 후에도 없어지지 않고 낙찰자에게 남는 권리가 있는지 확인한다.

예를 들면 다음과 같다.

• 말소기준권리보다 먼저 들어온 대항력 있는 임차인
• 매각으로 없어지지 않는 전세권이나 임차권
• 유치권 주장
• 법정지상권이나 가처분 등 별도로 확인해야 하는 권리

두 번째는 매각대금을 누가 먼저 받아가는지 보는 것이다

그다음 매각대금을 받을 순서를 계산한다.

• 공매 진행에 들어간 비용
• 최우선변제 대상인 임금채권과 소액임차보증금
• 세금의 법정기일
• 근저당권 설정일
• 임차인의 확정일자
• 실제 신고된 채권액
• 임차인의 배분요구 여부

이 순서를 확인하는 가장 큰 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마나 남는지 알아보기 위해서다.

선순위 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 보증금을 전부 받지 못하면, 남은 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있기 때문이다.

반대로 낙찰자가 떠안을 권리가 전혀 없다면 세금과 은행이 돈을 받아가는 순서가 바뀌더라도, 그 문제는 대부분 채권자 사이의 배분 문제로 끝난다.

결국 말소기준권리보다 모두 늦다면 크게 문제되지 않을 수 있다

압류공매라고 해서 세금이 있다는 이유만으로 모두 위험한 것은 아니다.

예를 들어 날짜가 다음과 같다고 해보자.

기본 순서는 다음과 같다.

근저당권 → 임차인 → 국세 법정기일 → 세무서 압류일

이 물건은 근저당권이 가장 먼저 설정돼 말소기준권리가 된다.

임차인의 전입도 근저당권보다 늦고, 세금의 법정기일과 압류일도 모두 근저당권보다 늦다.

다른 선순위 권리나 예외가 없다면 임차인은 후순위가 되고, 세무서 압류도 매각으로 정리된다.

세금은 매각대금에서 정해진 순서에 따라 배분될 뿐, 일반적으로 체납자의 세금 자체를 낙찰자가 따로 내는 구조는 아니다.

따라서 다음 조건을 모두 만족한다면 보통은 크게 복잡하지 않다.

• 말소기준권리가 명확하다
• 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦다
• 세금의 법정기일도 말소기준권리보다 늦다
• 압류등기일도 말소기준권리보다 늦다
• 공매재산명세서에 낙찰자가 인수할 권리가 표시돼 있지 않다
• 선순위 대항력 있는 임차인이나 유치권 등 별도 위험이 없다

쉽게 말하면 말소기준권리보다 임차인, 법정기일, 압류일이 전부 뒤에 있다면 일반적인 아파트는 크게 문제될 가능성이 낮다.

다만 날짜만 맞는다고 바로 입찰하면 안 된다.

공매재산명세서의 인수 권리와 기타 유의사항까지 확인한 뒤 최종 판단해야 한다.

법정기일이 앞서면 무조건 위험한 것은 아니다

반대로 법정기일이 근저당권보다 빠르다고 해서 낙찰자가 무조건 손해를 보는 것도 아니다.

예를 들어 다음과 같다고 해보자.

이 경우 세금이 은행 근저당권보다 먼저 배분될 수 있다.

하지만 선순위 대항력 있는 임차인이나 낙찰자가 떠안을 권리가 없다면, 세금과 은행 중 누가 먼저 돈을 받는지는 기본적으로 채권자 사이의 문제다.

낙찰자는 매각대금을 내고 소유권을 취득하며, 세금 3천만 원을 낙찰대금 외에 추가로 내는 것이 아니다.

따라서 법정기일이 빠르다는 사실만으로 무조건 위험물건이라고 판단하면 안 된다.

법정기일이 정말 중요해지는 경우는 따로 있다.

선순위 대항력 있는 임차인이 있을 때 법정기일이 중요하다

가상의 아파트를 다시 보자.

등기부에서 압류일만 보면 세무서 압류가 가장 늦게 보인다.

하지만 실제 돈을 받아가는 순서를 계산할 때는 압류일이 아니라 법정기일인 2020년 12월 10일을 넣어야 한다.

국세 법정기일 → 임차인 확정일자 → 근저당권 → 압류등기

세금이 임차인보다 먼저 배분되면 임차인이 받을 돈이 줄어들 수 있다.

임차인이 선순위 대항력을 갖고 있고 매각대금에서 보증금을 전부 받지 못한다면, 남은 보증금을 낙찰자에게 요구할 가능성이 생긴다.

이럴 때 법정기일을 놓치면 입찰가 밖에서 예상하지 못한 보증금을 떠안을 수 있다.

입찰자에게 중요한 계산은 이것이다.

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금
- 임차인이 매각대금에서 받을 예상 배분액
= 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 금액

결국 법정기일은 단순히 세금이 빠른지 늦은지 알아보기 위해 보는 것이 아니다.

세금이 먼저 돈을 받아가면서 선순위 임차인에게 돌아갈 돈이 줄어드는지 확인하기 위해 보는 것이다.

공매재산명세서에서 반드시 확인할 것

압류공매에 입찰하기 전에는 공매재산명세서에서 다음 내용을 확인한다.

• 배분요구 종기일
• 임차인의 전입일과 확정일자
• 임차인의 보증금과 배분요구 여부
• 근저당권의 설정일과 신고된 채권액
• 세금의 법정기일과 배분요구 금액
• 압류등기일
• 매각 후에도 없어지지 않는 권리
• 기타 유의사항
• 현장조사 내용과 서류가 다른 부분

법정기일이 여러 개라면 가장 빠른 날짜부터 확인한다.

체납세금이 여러 건이면 세금마다 법정기일과 순위가 다를 수 있기 때문이다.

배분요구를 했다는 사실만 보고 임차인이 보증금을 전부 받는다고 생각해서도 안 된다.

실제 매각대금에서 선순위 채권을 모두 빼본 뒤 임차인에게 얼마가 돌아가는지 계산해야 한다.

실전에서는 이 순서로 보면 된다

1. 등기부에서 말소기준권리를 찾는다

가장 먼저 설정된 근저당권, 저당권, 압류나 가압류 등 말소기준이 될 권리를 찾는다.

2. 임차인의 전입일과 점유 여부를 확인한다

임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠른지 확인한다.

빠르다면 대항력 있는 임차인일 가능성이 있으므로 보증금 인수 여부까지 계산해야 한다.

3. 공매재산명세서에서 법정기일을 확인한다

등기부의 압류일만 적지 말고, 공매재산명세서에 나온 세금의 법정기일을 따로 적는다.

4. 모든 날짜를 한 줄로 놓는다

세금 법정기일
임차인 전입·확정일자
근저당권 설정일
압류등기일

가장 빠른 날짜부터 순서대로 정리한다.

5. 낙찰자가 떠안을 돈이 있는지 계산한다

세금이나 은행이 얼마를 받느냐보다 먼저, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 받을 수 있는지 확인한다.

임차인이 없거나 모두 후순위이고, 별도로 인수할 권리도 없다면 법정기일 때문에 낙찰자가 추가로 부담할 위험은 크지 않은 경우가 많다.

담당기관에는 구체적으로 물어본다

담당자에게 이렇게 물으면 답변하기 어렵다.

이 물건 권리분석 안전한가요?

담당자는 입찰자의 권리분석을 대신해서 안전 여부를 보장해주지 않는다.

대신 질문을 잘게 나눠서 물어본다.

1. 공매재산명세서에 나온 세금의 법정기일이 맞는가
2. 법정기일이 여러 개인 경우 가장 빠른 날짜가 언제인가
3. 현재 배분요구된 체납세금은 얼마인가
4. 추가로 교부청구된 국세나 지방세가 있는가
5. 임차인이 신고한 보증금과 배분요구 금액은 얼마인가
6. 근저당권자가 신고한 실제 채권액은 얼마인가
7. 공매재산명세서 작성 후 변경된 내용이 있는가
8. 매수인이 인수할 수 있다고 표시된 권리가 있는가

법정기일과 채권액이 정확하게 확인되지 않는다면 좋은 쪽으로 추측해서는 안 된다.

확인되지 않은 금액을 전부 떠안는 경우에도 수익이 남는지 계산하거나, 확인될 때까지 입찰하지 않는 것이 낫다.

이런 물건은 초보자가 한 번 더 멈춰야 한다

• 공매재산명세서에 법정기일이 여러 개 적혀 있다
• 세금의 금액과 법정기일이 정확하지 않다
• 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 크다
• 임차인의 전입일과 실제 점유자가 다르다
• 세금이 임차인의 확정일자보다 빠르다
• 매각대금이 선순위 채권을 갚기에도 부족해 보인다
• 유치권, 임금채권이나 소액임차보증금이 함께 얽혀 있다
• 매각 후 낙찰자가 인수할 권리가 표시돼 있다

이런 복잡한 물건은 세무사나 법률 전문가의 검토 비용까지 입찰비용에 넣어야 한다.

법정기일은 모든 물건을 어렵게 만드는 날짜가 아니다

압류공매 권리분석에서 법정기일이 중요한 것은 맞다.

그렇다고 압류재산마다 복잡한 배분표를 모두 만들어야 하는 것은 아니다.

선순위 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 임차인·법정기일·압류일이 모두 늦으며, 공매재산명세서에도 인수할 권리가 없다면 일반적으로 크게 문제되지 않는 물건일 가능성이 높다.

반대로 선순위 대항력 있는 임차인이 있다면 법정기일과 체납액을 반드시 확인해야 한다.

세금이 먼저 배분되면서 임차인의 보증금이 남을 수 있기 때문이다.

압류공매 권리분석은 아래 세 줄만 기억하면 된다.

법정기일은 등기부에 나오지 않는다.
공매재산명세서에서 법정기일을 확인한다.
선순위 임차인에게 남을 보증금이 있는지 계산한다.

압류일만 보고 안전하다고 판단해서도 안 되고, 법정기일이 빠르다는 이유만으로 무조건 위험하다고 판단해서도 안 된다.

중요한 건 매각이 끝난 뒤 낙찰자에게 남는 돈과 권리가 있는지 확인하는 것이다.

이 글은 압류재산 공매의 기본적인 권리분석 방법을 설명한 참고용 글이다. 실제 순위는 국세·지방세의 종류와 법정기일, 임차인의 대항력과 확정일자, 배분요구, 소액임차보증금, 임금채권 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있다. 금액이 크거나 여러 권리가 얽힌 물건은 입찰 전에 담당 공매기관과 전문가에게 개별적으로 확인하는 것이 안전하다.