공매로 아파트를 낙찰받으면 법무사부터 찾아야 할까?
온비드 압류재산 공매라면 꼭 그렇지는 않다.
서류를 직접 준비하고 세금과 채권 비용을 낸 뒤 담당 공매기관에 보내면 된다.
다만 여기서 경매 셀프등기와 다른 점이 하나 있다.
낙찰자가 등기소에 소유권이전등기를 직접 신청하는 방식이 아니다.
낙찰자가 촉탁에 필요한 서류를 준비하면 캠코나 공매를 의뢰한 기관이 등기소에 촉탁한다.
그러니 등기소부터 찾아가면 첫 단추부터 잘못 끼우게 된다.
가장 먼저 볼 것, 온비드 물건 종류
온비드에서 팔았다고 전부 같은 절차를 쓰는 것은 아니다.
| 물건 종류 | 소유권이전 방식 |
|---|---|
| 압류재산 | 매수인이 서류를 준비해 담당 기관에 등기 촉탁 요청 |
| 국유·공유재산 | 매각기관이 내주는 위임장·인감증명서 등을 받아 일반 소유권이전 진행 |
| 신탁·수탁재산 | 공고문과 계약서에 적힌 매도자·등기 절차에 따름 |
이번 글은 세금 체납으로 압류된 부동산을 캠코 온비드에서 낙찰받은 경우를 기준으로 한다.
공고의 물건관리번호, 담당부점, 담당자부터 적어두자.
최종 제출처는 등기소가 아니라 그 담당 부점이다.
잔금을 내면 소유권은 취득한다
국세징수법 제91조는 매수인이 매수대금을 완납한 때 공매재산을 취득한다고 정한다.
등기필정보를 받은 날이 아니다.
잔금을 모두 낸 날이 기준이다.
그렇다고 등기를 미뤄도 된다는 뜻은 아니다.
등기부에 내 이름을 올려야 이후 매도나 담보대출도 매끄럽게 진행된다. 취득세 신고기한도 잔금일을 기준으로 움직인다.
서류는 세 묶음으로 만들면 안 헷갈린다
1. 공매기관에서 받는 서류
- 매각결정통지서 원본
- 보증금 납부영수증
- 잔대금 납부영수증
- 등기청구서
- 등기필정보 수령 요청서
온비드에서 출력할 수 있는 서류도 있고 담당자에게 원본을 받아야 하는 서류도 있다.
매각결정통지서와 영수증의 매수인 이름, 주민등록번호, 물건 표시가 맞는지 먼저 확인하자.
공동명의라면 지분과 명의자 전원이 처음부터 일치해야 한다.
2. 부동산 소재지 시·군·구에서 처리할 것
먼저 취득세를 신고하고 납부한다.
지방세법 제20조의 일반적인 신고기한은 취득일부터 60일이다. 공매는 잔금 완납일이 취득일이므로 달력에 그날부터 표시하면 된다.
하지만 촉탁등기에도 납부확인서가 필요하다.
60일을 꽉 채워 기다릴 이유가 없다.
부동산 소재지 관할 세무부서에 아래 서류를 가져가면 된다.
- 매각결정통지서
- 대금납부영수증
- 신분증
- 취득세 신고서
- 부동산의 토지·건축물 자료
매수인의 주택 수, 법인 여부, 물건 용도와 가격에 따라 세액이 달라진다. 위택스에서 바로 처리되지 않는 공매 건도 있으니 관할 세무부서에 공매 취득이라고 말하고 고지서를 받는 편이 빠르다.
말소할 근저당권이나 압류가 있다면 말소 건수에 따른 등록면허세 납부서도 함께 확인한다.
이어서 다음 공부를 발급한다.
- 토지대장
- 건축물대장
- 집합건물이라면 전유부와 대지권등록부
- 공유 물건이라면 공유자연명부
아파트인데 건축물대장만 떼고 대지권등록부를 빠뜨리는 경우가 은근히 많다.
3. 등기를 위해 따로 준비할 것
- 토지·건물 등기사항전부증명서
- 주민등록초본 또는 등본
- 국민주택채권 매입 확인 자료
- 등기신청수수료 납부 확인 자료
- 등기필정보를 받을 주소가 적힌 회송봉투
- 농지라면 농지취득자격증명
법인 명의라면 법인등기사항증명서, 법인인감증명서와 사용인감 관련 서류가 추가될 수 있다.
국민주택채권은 부동산 종류, 지역, 시가표준액 등에 따라 매입액이 달라진다. 예전 블로그에 적힌 정액을 그대로 따라 사면 안 된다.
등기신청수수료도 말소할 등기 수와 제출 방식에 따라 달라질 수 있다. 인터넷등기소의 현재 기준으로 계산하고 납부확인서를 챙기자.
실제로는 이 순서대로 움직이면 된다
- 온비드 공고에서 물건 종류와 담당 부점을 확인한다.
- 매각결정통지서를 받고 잔금을 완납한다.
- 관할 시·군·구에 취득세를 신고하고 납부한다.
- 말소 등기에 필요한 등록면허세를 확인한다.
- 토지대장, 건축물대장, 대지권등록부를 발급한다.
- 국민주택채권과 등기신청수수료를 납부한다.
- 등기청구서와 등기필정보 수령 요청서를 작성한다.
- 서류 원본을 담당 부점에 방문 또는 우편으로 제출한다.
- 처리 뒤 새 등기부를 발급해 소유자와 말소 내역을 확인한다.
온비드 낙찰 후 절차 안내에도 압류재산 소유권이전은 공사의 촉탁으로 진행된다고 적혀 있다.
서류를 보내기 전 담당자에게 한 번 전화하자.
“개인 명의 아파트이고, 공동명의가 아니며, 농지도 아닙니다. 제 사건에 추가할 서류가 있나요?”
이 한마디면 불필요한 재발송을 많이 줄일 수 있다.
등기청구서는 어렵게 쓸 필요가 없다
핵심은 매수인과 체납자, 매각재산, 매각결정일, 대금납부일과 금액을 정확히 옮기는 것이다.
부동산 표시는 주소를 줄여 쓰지 말고 등기사항전부증명서와 똑같이 적는다.
아파트라면 동·호수만 쓰는 것이 아니라 1동의 건물 표시, 전유부분, 대지권까지 사건 서류와 맞아야 한다.
직접 문구를 창작할 필요는 없다.
담당 기관이 제공하는 등기청구서 양식을 받아 빈칸을 채우면 된다. 국세징수법 시행령 제63조도 촉탁서에 매수인이 제출한 등기청구서와 매각결정통지서 등을 붙이도록 정하고 있다.
법무사 비용을 빼도 사라지지 않는 돈
셀프로 한다고 등기비용이 0원이 되는 것은 아니다.
| 비용 | 셀프 처리 때도 내는가 |
|---|---|
| 취득세와 부가되는 지방세 | O |
| 말소 관련 등록면허세 | O |
| 국민주택채권 매입·할인 비용 | O |
| 등기신청수수료 | O |
| 각종 증명서와 우편 비용 | O |
| 법무사 보수 | X |
줄어드는 것은 법무사 보수다.
세금과 채권 비용을 법무사 수수료로 착각하면 예상보다 돈이 많이 나왔다고 느끼게 된다.
이런 물건은 처음부터 맡기는 편이 낫다
개인 단독명의의 평범한 아파트라면 셀프로 해볼 만하다.
반면 아래처럼 이해관계가 복잡하면 절약되는 보수보다 실수 비용이 더 커질 수 있다.
- 공동명의와 지분 비율이 복잡한 물건
- 토지와 건물 소유자가 다른 물건
- 농지취득자격증명이 필요한 물건
- 법인·외국인 명의 취득
- 대지권 미등기 또는 별도등기가 있는 집합건물
- 공매 뒤에도 인수할 권리가 남는 물건
- 대출 실행일과 등기 접수일을 맞춰야 하는 물건
공매 셀프등기의 핵심은 등기 문구를 잘 쓰는 것이 아니다.
내 물건이 압류재산인지 확인하고, 세 묶음의 서류를 빠짐없이 담당 부점에 보내는 것.
여기까지만 정확하면 법무사 없이도 충분히 마무리할 수 있다.
