매물 설명에서 이런 말을 들으면 마음이 놓인다.
“여기 조합 설립됐어요.”
조합이 있으면 안전진단은 당연히 통과한 거라고 생각하기 쉽다. 나도 그렇게 알고 있었다.
그런데 지금 법은 그렇지 않다.
한 줄로 정리하면 이렇다.
재건축진단은 사업시행계획인가 전까지만 받으면 된다. 조합이 설립된 단지도 아직 진단을 안 받았을 수 있다.
그래서 매수를 검토한다면 “조합 있음”이 아니라 진단을 받았는지, 몇 점이 나왔는지를 따로 확인해야 한다.
이 글은 그 점수를 읽는 방법을 정리한 글이다.
안전진단이라는 말은 법에서 사라졌다
도시정비법 제12조의 제목은 이제 재건축사업을 위한 재건축진단이다.
안전진단이라는 이름이 재건축진단으로 바뀌었다.
세부 기준은 국토교통부고시 주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준에 있다. 현재 시행 중인 고시는 국토교통부고시 제2025-284호다.
다만 현장에서는 여전히 안전진단이라고 말한다.
조합 사무실에서도, 중개사무소에서도 그렇게 부른다. 검색할 때도 재건축 안전진단으로 찾는 사람이 훨씬 많다.
그러니 말은 안전진단으로 하고 서류에서는 재건축진단이라는 단어를 찾으면 된다. 같은 것이다.
이름만 바뀐 게 아니라 판정 방식과 시점도 함께 바뀌었다. 시점부터 보자.
진단을 언제 받는지가 바뀌었다
도시정비법 제12조 제1항은 이렇게 정한다.
시장ㆍ군수등은 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하여야 한다.
핵심은 사업시행계획인가 전까지다.
예전에는 정비계획을 입안하기 전에 안전진단을 통과해야 했다. 진단이 첫 관문이었다.
지금은 사업시행계획인가 직전까지 미룰 수 있다.
| 구분 | 진단 통과 시점 | 진단 전에 갈 수 있는 단계 |
|---|---|---|
| 개정 전 | 정비계획 입안 전 | 사실상 없음 |
| 현재 | 사업시행계획인가 전까지 | 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합설립인가까지 |
투자자에게 이게 무슨 뜻일까.
조합설립인가가 났다는 사실이 진단 통과를 뜻하지 않는다.
정비구역으로 지정되고 추진위가 만들어지고 조합까지 설립된 단지가, 아직 재건축진단 결과를 받지 않은 상태일 수 있다.
게다가 제12조 제6항은 시장·군수등이 진단 결과와 도시계획·지역여건을 종합적으로 검토해 사업시행계획인가 여부를 결정한다고 정한다.
진단은 첫 관문에서 마지막 관문 쪽으로 옮겨갔다.
돈이 훨씬 많이 들어간 단계에서 결론이 난다. 조합원 분담금 규모가 대략 보이기 시작하는 시점과 겹친다.
한편 진단 요청 자체는 주민이 먼저 할 수 있다. 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받으면 정비계획 입안을 요청·제안하기 전에도 진단 실시를 요청할 수 있다. 추진위나 사업시행자도 요청할 수 있다.
이때 진단 비용은 요청한 쪽이 부담하게 될 수 있다.
내 단지는 두 진단 중 어느 쪽인가
재건축진단은 두 종류다. 어느 쪽을 받는지에 따라 문턱이 달라진다.
구조안전성 평가 재건축진단은 재건축 연한과 관계없이, 내진성능이 확보되지 않은 구조적 결함이나 기능적 결함이 있는 노후·불량건축물이 대상이다. 구조안전성 분야만 평가한다.
주거환경중심 평가 재건축진단은 그 밖의 노후·불량건축물이 대상이다. 주거생활의 편리성과 거주의 쾌적성을 중심으로 본다.
| 구분 | 구조안전성 평가 | 주거환경중심 평가 |
|---|---|---|
| 대상 | 구조적·기능적 결함이 있는 단지 | 그 밖의 노후·불량건축물 |
| 평가 분야 | 구조안전성 하나 | 주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석 |
| 최종 성능점수 | 구조안전성 평가결과 점수를 그대로 사용 | 네 분야에 가중치를 곱해 산정 |
일반적인 아파트 단지는 대부분 주거환경중심 평가를 받는다.
구조안전성 평가는 건물이 기울거나 내진성능이 없는 것처럼 구조 자체에 문제가 확인된 경우에 해당한다. 이 경우 점수 계산이 단순하다. 구조안전성 점수 하나가 곧 최종 성능점수다.
아래 점수 이야기는 주거환경중심 평가를 기준으로 한다.
점수는 낮아야 통과다
여기서 많이 헷갈린다.
시험 점수처럼 높으면 좋은 줄 알기 쉽지만 재건축진단은 반대다.
점수가 낮아야 재건축 판정이 나온다. 낡고 불편할수록 점수가 내려간다.
최종 성능점수에 따른 판정은 이렇다.
| 최종 성능점수 | 판정 |
|---|---|
| 55 초과 | 유지보수 |
| 45 초과 ~ 55 이하 | 조건부 재건축 |
| 45 이하 | 재건축 |
분야별 점수는 A~E 다섯 등급으로 매기고 등급마다 정해진 대표점수를 쓴다.
| 평가등급 | A | B | C | D | E |
|---|---|---|---|---|---|
| 대표 성능점수 | 100 | 90 | 70 | 40 | 0 |
| 성능점수(PS) 범위 | 100≥PS>95 | 95≥PS>80 | 80≥PS>55 | 55≥PS>20 | 20≥PS≥0 |
그리고 분야별 가중치가 곱해진다.
| 분야 | 가중치 |
|---|---|
| 주거환경 | 0.4 |
| 건축마감 및 설비노후도 | 0.3 |
| 구조안전성 | 0.3 |
여기서 눈에 걸리는 게 있다.
비용분석이 없다.
네 분야를 평가한다고 했는데 기본 가중치 표에는 세 개만 있다. 비용분석은 기본 산정에서 빠져 있다.
이걸 넣는 방법이 따로 있다. 다음 절에서 본다.
한 가지 더. 주거환경 또는 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하면 나머지 분야를 아예 평가하지 않고 바로 재건축 실시로 판정한다.
두 분야 중 하나라도 E등급이면 거기서 끝난다.
주차 공간이 절망적이거나 배관이 손을 쓸 수 없는 상태인 단지는 이 조항으로 빠르게 결론이 난다.
가중치를 주민이 고를 수 있다
이 부분이 실전에서 가장 값어치 있는 조항이다.
고시 3-7-1에는 단서가 붙어 있다.
재건축진단의 실시를 요청한 자는 시장ㆍ군수등에게 주거환경의 가중치를 0.3으로 하고, 비용분석의 가중치를 0.1로 하여 최종 성능점수를 구하도록 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 시장ㆍ군수등은 이에 따라야 한다.
따라야 한다고 되어 있다. 재량이 아니다.
그러니 가중치 조합이 두 가지가 된다.
| 분야 | 기본 | 요청했을 때 |
|---|---|---|
| 주거환경 | 0.4 | 0.3 |
| 건축마감 및 설비노후도 | 0.3 | 0.3 |
| 구조안전성 | 0.3 | 0.3 |
| 비용분석 | 반영 없음 | 0.1 |
숫자로 보면 차이가 분명해진다.
가정을 이렇게 두자.
- 주거환경 D등급 → 대표점수 40
- 건축마감 및 설비노후도 D등급 → 대표점수 40
- 구조안전성 C등급 → 대표점수 70
기본 가중치로 계산하면
40 × 0.4 + 40 × 0.3 + 70 × 0.3 = 16 + 12 + 21 = 49점
49점은 45 초과 ~ 55 이하 구간이다. 조건부 재건축이다.
가중치를 바꿔 요청했고 비용분석이 E등급(대표점수 0)이라면
40 × 0.3 + 40 × 0.3 + 70 × 0.3 + 0 × 0.1 = 12 + 12 + 21 + 0 = 45점
45점은 45 이하다. 재건축 판정이다.
같은 단지, 같은 조사 결과인데 판정이 바뀐다.
반대 방향도 성립한다. 비용분석이 A등급(대표점수 100)이면
12 + 12 + 21 + 10 = 55점 → 조건부 재건축이다.
구조안전성이 상대적으로 멀쩡하고 주거환경이 나쁜 단지라면 주거환경 가중치가 큰 기본 산정이 유리할 수 있다. 반대로 개·보수보다 재건축이 경제적이라는 결과가 나올 단지는 비용분석을 넣는 쪽을 노려볼 만하다.
어느 쪽이 유리한지는 단지마다 다르다. 분야별 등급이 나와야 계산이 된다.
그래서 조합이나 추진위 자료를 볼 때 확인할 게 하나 늘어난다. 몇 점인지만 보면 절반만 본 것이다. 어느 가중치 조합으로 계산한 점수인지가 나머지 절반이다.
이 계산은 일반 공식이 아니라 가정을 넣은 예시다. 실제 등급은 표본동 조사 결과에 따라 달라진다.
조건부 재건축은 통과인가
조건부라는 말 때문에 애매하게 들린다.
고시의 정의는 이렇다. 노후·불량건축물에 해당해서 재건축이 가능하지만, 붕괴·도괴 우려 같은 치명적인 구조적 결함은 없는 상태다.
그래서 시장·군수등이 주택시장과 지역여건을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있다.
여기에 중요한 괄호가 붙어 있다. 시기 조정은 정비구역의 지정·고시 이전에만 할 수 있다.
정비구역 지정이 이미 끝난 단지는 이 방식의 시기 조정 대상에서 빠진다.
조건부 판정에는 절차가 하나 더 붙는다.
판정 결과가 조건부 재건축인 경우에 한해, 시장·군수등이 표본수량과 필수 검사·시험, 증빙자료를 확인하고 안전진단전문기관에 소명이나 자료 보완을 요청할 수 있다. 전문가 자문회의를 구성해 의견을 구할 수도 있다.
자료 보완이 지연되거나 소명이 충분하지 않고 판정에 중대한 영향을 줄 수 있다고 판단되면, 다른 재건축진단기관에 결과보고서의 적정 여부 검토를 의뢰할 수 있다.
시·도지사도 필요한 경우 국토안전관리원 등에 적정성 여부 검토를 의뢰할 수 있다.
여기서 표현을 잘 봐야 한다. 할 수 있다다.
과거처럼 조건부 재건축이면 무조건 적정성 검토를 받는 구조가 아니다. 다만 검토가 붙을 여지는 남아 있다.
투자 관점에서 조건부 재건축은 부결이 아니다. 그러나 재건축 판정보다 일정이 흔들릴 여지가 크다. 정비구역 지정 전 단지라면 시기 조정 가능성을, 조건부 판정을 받은 단지라면 적정성 검토가 걸렸는지를 함께 본다.
유지보수가 나오면 3년을 버려야 할까
유지보수 판정은 가장 아픈 결과다.
그런데 다시 받을 때 처음부터 전부 다시 하지 않아도 되는 조항이 있다.
유지보수로 통보받은 날부터 3년 이내에 다시 재건축진단을 요청하면, 기존 재건축진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있다.
더 유용한 건 그다음이다.
주거환경, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성 분야 중에서 다시 활용할 분야를 골라 시장·군수등에게 요청할 수 있다. 요청을 받은 시장·군수등은 그 요청에 따라야 한다.
지난번에 잘 나온 분야는 그대로 쓰고 손볼 여지가 있는 분야만 다시 조사하면 된다.
진단 비용과 기간이 줄어든다.
단지 입장에서 유지보수 판정 이후의 3년은 그냥 흘려보내는 시간이 아니다. 이 조항은 고시 시행 이후 작성되는 결과보고서부터 적용된다.
매수 전에 확인할 순서
여기까지가 제도다. 실제로 물건을 볼 때는 순서가 있다.
- 재건축진단을 받았는지 확인한다. 조합설립인가 여부와 별개다. 안 받았을 수 있다.
- 어느 종류의 진단인지 확인한다. 구조안전성 평가인지 주거환경중심 평가인지에 따라 점수 구조가 다르다.
- 판정 결과를 확인한다. 유지보수, 조건부 재건축, 재건축 중 무엇인가.
- 최종 성능점수와 분야별 등급을 확인한다. 45점에 가까운 49점과 55점에 가까운 54점은 처지가 다르다.
- 어느 가중치 조합으로 계산했는지 확인한다. 주거환경 0.4 기본인지, 0.3 + 비용분석 0.1인지.
- 조건부라면 시기 조정과 적정성 검토를 확인한다. 정비구역 지정 전인지도 함께 본다.
- 유지보수라면 통보일을 확인한다. 3년 이내면 보고서 재활용 카드가 남아 있다.
어디서 확인할까.
가장 확실한 곳은 시·군·구의 주택정비 담당부서다. 재건축진단은 시장·군수등이 진단기관에 의뢰해 실시하며 결과보고서도 시장·군수등이 받는다.
조합이나 추진위가 공개한 총회 자료와 정비사업 관련 공고문에도 판정 결과가 실린다.
중개사무소 설명만으로 끝내지 않는 게 좋다. 안전진단 통과했다는 말이 재건축 판정인지 조건부 재건축인지 구분되지 않은 채 전달되는 경우가 있다.
자주 묻는 질문
Q. 조합이 설립됐는데 재건축진단을 안 받았을 수도 있나?
A. 그렇다. 도시정비법은 사업시행계획인가 전까지 진단을 실시하도록 정한다. 정비구역 지정과 조합설립인가까지 진행된 단지가 아직 진단 결과를 받지 않은 상태일 수 있다.
Q. 조건부 재건축이면 재건축이 안 되는 건가?
A. 아니다. 고시는 조건부 재건축을 재건축이 가능하나 치명적인 구조적 결함은 없는 경우로 정의한다. 다만 정비구역 지정·고시 이전이라면 시장·군수등이 재건축 시기를 조정할 수 있다. 결과보고서에 대한 확인·적정성 검토가 붙을 여지도 남아 있다.
Q. 점수가 높으면 좋은 건가?
A. 반대다. 최종 성능점수가 55를 넘으면 유지보수 판정이다. 45 이하여야 재건축 판정이 나온다.
Q. 비용분석은 왜 기본 가중치에 없나?
A. 기본 가중치 표는 주거환경 0.4, 건축마감 및 설비노후도 0.3, 구조안전성 0.3으로 구성된다. 비용분석을 0.1로 반영하려면 진단 실시를 요청한 사람이 주거환경 가중치를 0.3으로 낮추는 조합을 요청해야 한다. 요청을 받은 시장·군수등은 이에 따라야 한다.
Q. 안전진단과 재건축진단은 다른 절차인가?
A. 같은 절차의 이름이 바뀐 것이다. 도시정비법 제12조의 제목이 재건축진단으로 개정됐다. 다만 증축형 리모델링을 위한 안전진단은 주택법에 따른 별개 절차다.
다시 정리하면
재건축진단에서 기억할 건 세 가지다.
점수는 낮아야 통과다. 45 이하가 재건축, 55 초과가 유지보수다.
가중치 조합이 두 가지이고 요청하면 바꿀 수 있다. 그래서 몇 점인지만큼 어떻게 계산한 점수인지가 중요하다.
그리고 진단 시점이 사업시행계획인가 전까지로 밀렸다. 조합이 있다는 말은 진단 통과와 같은 말이 아니다.
오늘 관심 단지가 있다면 한 가지만 해보면 된다.
그 단지의 재건축진단 판정 결과와 최종 성능점수를 찾아보는 것이다. 없으면 아직 안 받은 것이고 그 자체가 중요한 정보다.
다음 글에서는 사업시행계획인가 고시일이 왜 감정평가의 기준일이 되는지, 그 날짜가 내 권리가액을 어떻게 정하는지 다룰 예정이다.
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이 글은 도시 및 주거환경정비법과 같은 법 시행령, 국토교통부고시
주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준을 바탕으로 작성했다. 판정 기준과 가중치, 적정성 검토 절차는 고시 개정으로 달라질 수 있고, 시기 조정과 정비구역 운영은 지역의 조례·고시·조합 자료에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 실제 계약 전 해당 시·군·구와 조합 자료에서 다시 확인해야 한다.
