30년 넘은 아파트, 정말 재건축될까? 조건부터 절차·분담금까지

오래된 아파트를 보다 보면 이런 말을 자주 듣는다.

“여기는 지은 지 30년이 넘었으니 곧 재건축될 거야.”

정말 그럴까?

결론부터 말하면 아파트가 오래됐다는 이유만으로 바로 재건축되는 것은 아니다.

재건축을 추진하려면 건축물의 노후도뿐 아니라 재건축진단, 정비계획, 주민 동의, 사업성 등 여러 조건을 갖춰야 한다. 절차가 시작된 뒤에도 공사비 인상이나 주민 갈등, 인허가 문제로 사업이 오랫동안 멈출 수 있다.

재건축은 단순히 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는 공사가 아니다.

수백 명 또는 수천 명의 소유자가 자신의 부동산과 자금을 모아 오랜 기간 함께 진행하는 대규모 공동사업에 가깝다.

재건축은 낡은 아파트 단지를 다시 짓는 사업이다

도시정비법에서 재건축사업은 정비기반시설은 비교적 양호하지만 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 말한다.

쉽게 말하면 동네의 도로와 공원, 상하수도 같은 기반시설은 크게 부족하지 않은데 그 안에 있는 아파트가 낡은 경우다.

기존 아파트와 부대시설을 철거하고 새로운 아파트와 편의시설을 짓는다.

재개발과 비슷해 보이지만 차이가 있다.

재건축사업의 법적 정의도 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량 공동주택이 밀집한 지역을 대상으로 한다고 규정한다.

작은 공동주택 단지를 대상으로 하는 소규모재건축이나 가로주택정비사업은 일반적인 재건축과 적용 법률과 절차가 다르다.

이번 글에서는 도시정비법에 따라 진행하는 일반적인 아파트 재건축을 설명한다.

준공 후 30년이면 재건축할 수 있을까

재건축 이야기가 나올 때 가장 자주 언급되는 숫자가 준공 후 30년이다.

하지만 30년이 지났다는 말과 재건축이 확정됐다는 말은 전혀 다르다.

도시정비법 시행령은 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례가 노후·불량건축물의 기간을 정하도록 하고 있다. 따라서 정확한 기준은 아파트가 있는 지역의 조례를 확인해야 한다.

정해진 연한을 넘었다는 것은 재건축을 검토할 수 있는 기본 조건 중 하나를 갖췄다는 의미에 가깝다.

실제 사업으로 이어지려면 다음 조건을 함께 확인해야 한다.

재건축진단도 구조안전성만 확인하는 검사가 아니다.

주거환경과 구조안전성, 건축 마감과 설비의 노후도, 보수와 재건축에 필요한 비용 등을 종합적으로 검토한다.

과거에는 재건축진단이 사업 초기의 절대적인 첫 관문처럼 여겨졌다. 현재는 정비계획 수립과 추진위원회 준비 등을 함께 진행할 수 있도록 제도가 바뀌었다.

점수 기준과 통과 시점, 조합이 설립된 단지도 아직 진단을 안 받았을 수 있다는 점은 재건축진단 편에서 따로 다뤘다.

다만 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 거쳐야 한다는 중요한 조건은 남아 있다.

재건축은 어떤 순서로 진행될까

재건축 절차는 처음 보면 이름부터 어렵다.

하지만 각 단계에서 무엇을 결정하는지 알면 전체 흐름은 생각보다 단순하다.

표에서는 이해하기 쉽게 순서를 나눴지만 실제 사업은 항상 한 줄로만 진행되지 않는다.

각 단계에서 매수인이 확인할 권리와 비용이 어떻게 달라지는지는 재건축·재개발 사업 단계별 매수 시점, 싸다고 좋은 때는 아니다에서 따로 비교했다.

재건축진단과 정비계획 준비가 함께 진행되기도 하고, 다음 인허가에 필요한 설계와 조사 업무를 미리 시작하기도 한다.

반대로 주민 갈등이나 공사비 인상, 시공자 교체, 소송, 분양시장 악화가 발생하면 한 단계에서 몇 년씩 멈출 수도 있다.

재건축은 몇 년이나 걸릴까

재건축에는 전국 공통의 최소기간이나 최대기간이 없다.

따라서 “재건축은 무조건 10년 걸린다”거나 “5년 뒤면 입주한다”는 말을 그대로 믿으면 안 된다.

같은 단계에 있는 단지라도 주민 동의와 인허가, 공사비 협상, 소송 여부에 따라 진행 속도가 크게 달라진다.

서울시가 공개한 신속통합기획 2.0 자료를 보면 사업기간이 얼마나 길 수 있는지 알 수 있다.

서울시가 제시한 12년은 모든 단지가 12년 안에 끝난다는 보장이 아니다. 인허가 절차를 줄이고 행정 지원을 강화했을 때 달성하려는 정책 목표다.

빠르게 진행되는 단지도 있지만 20년 이상 걸리는 단지도 있다.

따라서 재건축 아파트를 볼 때는 막연한 입주 예정 연도보다 현재 공식 단계가 어디인지, 다음 단계로 넘어가기 위한 조건을 갖췄는지를 확인하는 편이 낫다.

재건축 단계가 중요한 이유

재건축은 사업이 진행될수록 불확실성이 줄어든다.

대신 사업 진행에 대한 기대가 매매가격에 반영될 가능성도 커진다.

사업 초기에는 기대수익이 클 수 있지만 사업이 무산되거나 장기간 지연될 위험도 크다.

사업 후기로 갈수록 새 아파트가 될 가능성은 높아지지만 그 기대가 이미 가격에 반영됐을 수 있다.

따라서 재건축은 단순히 빠르게 산 사람이 돈을 버는 것이 아니다.

현재 가격에 어느 정도의 기대가 반영돼 있는지, 앞으로 부담해야 할 돈과 위험이 얼마나 남아 있는지를 함께 계산해야 한다.

재건축 아파트를 볼 때 확인할 다섯 가지

1. 기존 용적률과 대지지분

용적률은 대지면적에 비해 건물의 전체 바닥면적이 얼마나 되는지를 나타내는 숫자다.

기존 용적률이 높아 땅을 이미 빽빽하게 사용하고 있다면 새로 늘릴 수 있는 면적이 적을 수 있다.

대지지분은 각 세대가 단지 전체의 땅을 얼마나 소유하고 있는지를 보여준다. 일반적으로 대지지분이 크면 새 아파트를 지을 때 활용할 수 있는 토지 몫도 커진다.

하지만 용적률이 낮고 대지지분이 크다고 무조건 사업성이 좋은 것은 아니다.

용도지역과 높이 제한, 건축 규제, 공공기여, 공사비를 함께 확인해야 한다.

2. 일반분양 물량

새 아파트를 지으면 먼저 조합원에게 주택을 배정한다.

그 뒤 남는 주택을 일반분양해 공사비와 사업비 일부를 마련한다.

일반분양 물량이 많고 분양가격이 높을수록 조합의 수입이 늘어날 가능성이 있다. 반대로 일반분양 물량이 적거나 분양가격이 예상보다 낮으면 조합원 분담금이 커질 수 있다.

3. 예상 추가분담금

재건축 아파트를 현재 매매가격만 보고 판단하면 안 된다.

새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 돈이 발생할 수 있기 때문이다.

매수자가 실제로 부담하는 총비용은 대략 다음과 같이 계산할 수 있다.

매수가격 + 취득비용 + 금융비용 + 추가분담금 + 각종 세금과 보유비용

처음 발표된 추정분담금은 확정 금액이 아니다.

설계 변경이나 공사비 인상, 일반분양 수입 감소가 발생하면 추가분담금이 늘어날 수 있다.

4. 주민 동의와 사업 추진력

재건축은 주민 동의 없이는 진행하기 어렵다.

좋은 입지와 낮은 용적률을 갖춘 단지라도 주민 사이의 갈등이 크거나 조합 운영을 둘러싼 소송이 계속되면 사업이 오랫동안 멈출 수 있다.

조합 총회자료와 공지사항, 지자체의 정비사업 공개자료를 확인하면 사업이 실제로 진행되는지 판단하는 데 도움이 된다.

5. 조합원 자격과 거래 제한

재건축 아파트를 샀다고 항상 새 아파트를 받을 권리까지 따라오는 것은 아니다.

특히 투기과열지구에서 진행되는 재건축사업은 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 장기보유·장기거주 등 법에서 정한 예외가 있지만 계약 전에 해당 여부를 확인해야 한다.

토지거래허가구역이나 여러 사람이 한 부동산을 공유하는 경우, 하나의 소유자가 여러 물건을 가진 경우에도 권리관계가 달라질 수 있다.

계약 전에는 중개업소의 설명만 듣지 말고 관할 구청과 조합에 조합원 자격과 입주권 승계 가능 여부를 확인하는 편이 안전하다.

재건축 수익은 새 아파트 가격만으로 계산되지 않는다

재건축 투자 수익을 단순하게 표현하면 다음과 같다.

새 아파트의 보수적인 예상가치 − 매수가격 − 추가분담금 − 금융비용 − 세금과 거래비용

여기서 빠뜨리기 쉬운 것이 시간이다.

사업이 10년 동안 진행된다면 대출이자와 보유세, 기회비용이 오랜 기간 쌓인다.

완공 후 새 아파트 가격이 올라도 추가분담금과 금융비용이 예상보다 커지면 실제 수익은 크지 않을 수 있다.

재건축사업에서는 재건축초과이익환수법에 따른 재건축부담금이 발생할 수도 있다.

현재 법은 조합원 1인당 평균 재건축초과이익이 8천만원 이하인 경우 부담금을 면제하고, 이를 초과하면 구간별 산식에 따라 부담금을 계산한다.

다만 실제 부담금은 단지의 사업기간과 정상주택가격 상승분, 개발비용 등에 따라 달라진다.

조합이 공개한 추정분담금 자료를 볼 때 재건축부담금이 포함돼 있는지도 함께 확인해야 한다.

처음 재건축 아파트를 본다면 이것부터 확인하자

부동산 중개업소에서 “곧 재건축된다”는 말을 들었다면 다음 내용을 확인해보자.

1. 해당 아파트가 법과 지역 조례가 정한 노후도 기준을 충족했는지 확인한다.
2. 지자체 고시에서 정비구역으로 지정됐는지 확인한다.
3. 재건축진단 실시 여부와 진행 결과를 확인한다.
4. 추진위원회 승인과 조합설립인가 여부를 확인한다.
5. 정비계획의 세대수와 용적률, 공공기여 내용을 확인한다.
6. 조합이 공개한 총사업비와 추정분담금을 확인한다.
7. 매수할 경우 조합원 자격을 넘겨받을 수 있는지 확인한다.

재건축은 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸는 사업이다.

하지만 낡은 아파트가 저절로 새 아파트가 되는 것은 아니다.

주민들이 합의하고, 행정기관의 인허가를 받고, 공사비와 분담금을 마련해야 비로소 새 아파트가 완성된다.

따라서 재건축 아파트를 볼 때는 언젠가는 새 아파트가 된다는 기대보다 현재 어느 단계까지 진행됐고, 앞으로 얼마의 시간과 돈이 더 필요한지를 먼저 확인해야 한다.

이번 글에서는 재건축의 기본 조건과 절차, 기간, 사업성을 살펴봤다.

다음 글에서는 재건축과 재개발의 차이, 조합원 입주권, 추가분담금 계산처럼 실제 매수 전에 알아야 할 내용을 각각 자세히 살펴보려고 한다.

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이 글은 도시 및 주거환경정비법과 관련 시행령, 재건축초과이익 환수에 관한 법률, 서울시 공개자료를 바탕으로 작성했다. 지역별 재건축 기준과 조합원 자격, 거래 가능 여부, 분담금은 지역의 조례·고시·조합 자료에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전 다시 확인해야 한다.