낡은 집이 많은 동네에 어느 날 현수막이 붙는다.
재개발 추진
정비구역 지정
조합설립 동의서 접수
사람들은 곧 새 아파트가 들어온다고 말한다.
그런데 재개발은 정확히 무엇이고, 어떤 과정을 거쳐 새 아파트가 만들어지는 걸까?
또 재개발 구역 안에 집이나 땅을 가지고 있으면 누구나 새 아파트를 받을 수 있을까?
결론부터 말하면 재개발은 낡은 집 몇 채만 새로 짓는 사업이 아니다.
기존 주택과 상가를 정비하고, 좁은 도로와 부족한 공원·주차장까지 함께 손봐서 동네 전체를 새롭게 만드는 사업이다.
그리고 재개발 구역 안에 부동산이 있다고 해서 누구나 새 아파트를 받는 것도 아니다.
어떤 사람은 새 아파트를 받고, 어떤 사람은 상가를 받는다. 조건을 충족하지 못하거나 분양을 신청하지 않은 사람은 새 부동산 대신 돈으로 정산받을 수도 있다.
재개발은 낡은 동네의 지도를 다시 그리는 사업이다
재개발을 가장 쉽게 설명하면 낡은 동네의 지도를 새로 그리는 사업이다.
다음과 같은 동네를 생각해보자.
- 오래된 단독주택과 빌라가 많다.
- 자동차가 들어가기 어려운 좁은 골목이 있다.
- 주차장과 공원이 부족하다.
- 낡은 상가와 빈집이 섞여 있다.
- 상하수도 같은 시설도 오래됐다.
재개발이 진행되면 기존 주택과 상가를 철거하고 새 아파트와 상가를 짓는다.
도로를 넓히고 공원과 주차장도 새로 만든다. 필요한 경우 임대주택과 공공시설도 함께 조성한다.
즉, 집만 새로 짓는 것이 아니라 동네의 건물과 도로, 공원, 사람의 권리를 함께 다시 정리하는 사업이다.
현재 법에서도 재개발은 도로와 공원 같은 기반시설이 부족하고 오래된 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업으로 설명한다. 상업지역과 공업지역의 도시기능과 상권을 회복하기 위한 재개발도 있다.
재건축은 아파트만 하는 사업일까
재개발을 설명할 때 흔히 이렇게 말한다.
재개발은 낡은 동네, 재건축은 낡은 아파트
처음 이해할 때는 편리한 설명이다.
하지만 정확하게 말하면 재건축 대상이 아파트만 있는 것은 아니다.
현재 법에서 재건축은 도로와 공원 같은 주변 시설은 비교적 괜찮지만, 오래된 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업이다.
여기서 공동주택에는 다음과 같은 주택이 포함된다.
- 아파트
- 연립주택
- 다세대주택
따라서 낡은 연립주택이나 다세대주택이 모인 단지도 조건을 갖추면 재건축이나 소규모재건축을 검토할 수 있다.
다만 다가구주택은 이름이 비슷하지만 법적으로 단독주택에 속한다. 다세대주택은 공동주택이고 다가구주택은 단독주택이라는 차이가 있다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 주로 진행되는 곳 | 단독주택·다가구주택·빌라·상가 등이 섞인 낡은 동네 | 노후 아파트·연립주택·다세대주택 등 공동주택이 밀집한 지역 |
| 도로·공원·주차장 | 부족하거나 낡은 경우가 많음 | 비교적 잘 갖춰진 경우가 많음 |
| 정비 범위 | 주택과 상가, 도로와 공원 등 동네 전체 | 노후 공동주택과 단지 시설을 중심으로 정비 |
| 권리관계 | 토지와 건물 소유자가 다르고 물건마다 구조가 복잡함 | 같은 단지 안에서는 권리 구조가 비교적 비슷함 |
| 대표적인 모습 | 오래된 단독주택과 빌라가 섞인 지역 | 낡은 아파트 또는 연립·다세대주택 단지 |
과거에는 노후 단독주택과 다가구주택, 다세대주택, 연립주택이 모인 지역을 아파트로 바꾸는 단독주택 재건축 제도도 있었다.
그래서 지금도 주택재건축정비사업이라는 이름을 사용하는 기존 사업구역을 볼 수 있다.
하지만 단독주택 재건축 제도는 2014년 8월 폐지됐다. 폐지 전에 이미 정비구역으로 지정된 사업은 계속 진행할 수 있지만, 낡은 단독주택 지역을 지금 새롭게 단독주택 재건축으로 지정하는 일반적인 제도는 아니다.
또 재건축 정비구역 안에 아파트 단지가 아닌 토지나 건물이 일부 포함되는 경우도 있다. 법에서는 이런 지역의 소유자를 위한 별도의 조합설립 동의 요건을 두고 있다.
따라서 이렇게 이해하면 쉽다.
| 지역 모습 | 주로 검토하는 사업 |
|---|---|
| 오래된 아파트·연립·다세대주택 단지 | 재건축 또는 소규모재건축 |
| 낡은 단독주택·빌라·상가가 섞이고 도로도 부족한 지역 | 재개발 |
| 규모가 작은 단독·다가구·다세대주택 지역 | 자율주택정비·가로주택정비 등 소규모주택정비사업 |
| 2014년 이전 지정된 단독주택 재건축 구역 | 기존 재건축사업을 계속 진행할 수 있음 |
결국 재개발과 재건축을 나누는 기준은 단순히 아파트인가, 주택인가만이 아니다.
어떤 건물이 모여 있는지, 도로와 공원 같은 주변 시설이 어느 정도 갖춰져 있는지, 어떤 법과 사업 방식으로 이미 지정됐는지를 함께 봐야 한다.
재개발은 어떻게 진행될까
재개발 절차에는 어려운 이름이 많다.
하지만 각 단계에서 무엇이 결정되는지만 알면 전체 흐름은 어렵지 않다.
재개발 후보지 검토
→ 정비구역 지정
→ 조합 만들기
→ 새 동네 설계
→ 새 아파트 배정
→ 이주와 철거
→ 공사와 입주매수 시점에 따라 달라지는 권리, 분담금과 기간 위험은 재건축·재개발 사업 단계별 매수 시점, 싸다고 좋은 때는 아니다에서 한 표로 비교했다.
1. 재개발이 필요한 동네인지 검토한다
처음에는 주민이나 지자체가 해당 지역의 상태를 조사한다.
오래된 건물이 얼마나 많은지, 도로와 주차장은 부족한지, 하나의 구역으로 묶어 정비할 수 있는지 확인한다.
이 단계에서 재개발 후보지라는 말이 자주 나온다.
하지만 후보지로 언급됐다고 재개발이 확정된 것은 아니다.
주민이 사업을 제안했거나 지자체가 가능성을 검토하는 초기 단계일 수 있다.
2. 재개발 구역을 공식적으로 정한다
지자체가 재개발 계획을 검토하고 정비구역을 지정한다.
정비구역이 지정되면 다음 내용이 공식적으로 정해진다.
- 어디까지 재개발할 것인지
- 새 아파트를 몇 채 정도 지을 것인지
- 도로와 공원을 어디에 만들 것인지
- 건물의 높이와 용적률을 어떻게 정할 것인지
이때부터 재개발사업의 경계가 분명해진다.
같은 동네라도 도로 하나를 사이에 두고 한쪽은 재개발 구역에 들어가고, 반대쪽은 빠질 수 있다.
따라서 중개업소의 말만 믿지 말고 지자체가 공개한 정비구역 도면에서 내 지번을 직접 확인해야 한다.
3. 사업을 이끌 조합을 만든다
재개발은 많은 소유자가 함께 진행하는 사업이다.
따라서 주민을 대표해 사업을 이끌 조직이 필요하다.
처음에는 추진위원회를 만든다.
추진위원회는 주민 동의를 모으고 조합을 만들기 위한 준비 조직이다.
필요한 동의를 모아 조합설립인가를 받으면 정식 조합이 만들어진다.
조합은 이후 설계와 시공자 선정, 사업비 마련, 분양과 이주 같은 업무를 맡는다.
4. 새 동네의 구체적인 모습을 정한다
조합이 만들어졌다고 바로 철거를 시작하는 것은 아니다.
새 아파트를 몇 동 지을지, 몇 세대로 만들지, 도로와 공원을 어디에 배치할지 구체적인 계획을 세워야 한다.
이를 사업시행계획이라고 한다.
이 단계가 되면 새 동네의 모습이 어느 정도 보이기 시작한다.
하지만 각 소유자가 어떤 아파트를 받고 얼마를 더 내야 하는지까지 확정된 것은 아니다.
5. 누가 무엇을 받을지 정한다
사업이 더 진행되면 조합원에게 분양신청을 받는다.
새 아파트나 상가를 받으려는 사람은 정해진 기간 안에 신청해야 한다.
이후 기존에 가지고 있던 땅과 건물의 가치를 평가한다.
기존 재산의 가치와 새로 받을 아파트의 가격을 비교해 추가로 내야 할 돈도 계산한다.
이 내용을 정리한 것이 관리처분계획이다.
용어는 어렵지만 뜻은 단순하다.
누가 새 아파트나 상가를 받고, 어떤 크기의 물건을 받으며, 얼마를 더 내야 하는지 정리한 정산표
이 단계가 되면 새 부동산을 받을 사람과 돈으로 정산받을 사람의 구분도 훨씬 분명해진다.
그렇다고 관리처분인가만 났으면 안심하고 사도 되는 건 아니다. 이 시점 이후에 매수할 때 확인할 것들은 관리처분인가 후 매수 편에 따로 정리했다.
6. 주민과 세입자가 이주한다
관리처분계획이 인가되면 이주가 시작된다.
집주인과 세입자, 상가 운영자가 기존 건물에서 나가야 철거를 시작할 수 있다.
재개발 구역에는 많은 사람이 살고 있고 상가도 섞여 있기 때문에 이주가 계획대로 끝나지 않을 수 있다.
보상금과 이사비, 영업손실보상을 두고 갈등이 생기면 철거와 착공이 늦어질 수도 있다.
7. 철거하고 새 아파트를 짓는다
이주가 끝나면 기존 건물을 철거하고 공사를 시작한다.
새 아파트와 상가, 도로와 공원 등을 만든다.
공사가 끝나면 준공인가를 받고 새 아파트에 입주한다.
이후 새로 만들어진 아파트와 땅의 소유권을 각 조합원에게 넘기는 이전고시와 등기 절차도 진행한다.
재개발은 왜 오래 걸릴까
재개발은 짧게 끝나기 어려운 사업이다.
허가 절차가 많아서이기도 하지만, 더 큰 이유는 수많은 사람의 재산과 생활을 한꺼번에 정리해야 하기 때문이다.
사람마다 원하는 결과가 다르다
어떤 사람은 빨리 새 아파트를 받고 싶어 한다.
어떤 사람은 추가로 내야 할 분담금이 부담돼 재개발을 반대한다.
상가 소유자는 아파트보다 새 상가를 원할 수 있다.
세입자는 새 아파트보다 이사비와 보상 문제가 더 중요할 수 있다.
사람마다 원하는 결과가 다르기 때문에 의견을 모으는 데 시간이 걸린다.
집과 땅의 가치가 모두 다르다
같은 동네 안에 있어도 부동산의 모습은 제각각이다.
- 큰 단독주택
- 작은 빌라
- 상가 건물
- 빈 땅
- 도로로 사용하는 땅
- 여러 명이 함께 소유한 집
기존 부동산의 가치를 평가하는 과정에서 불만이 생기기도 한다.
내 집의 평가금액이 너무 낮다고 생각하면 조합과 갈등이 생기거나 소송으로 이어질 수도 있다.
사업비가 계속 바뀐다
재개발에는 아파트 공사비만 들어가는 것이 아니다.
철거비와 설계비, 금융비용, 세입자 보상비, 도로와 공원 조성비도 들어간다.
사업이 늦어지거나 공사비가 오르면 조합원이 추가로 내야 하는 분담금도 늘어날 수 있다.
모두 이주해야 공사를 시작할 수 있다
재개발 구역 안의 주택과 상가를 비워야 철거할 수 있다.
보상이나 명도 문제가 해결되지 않으면 착공도 늦어진다.
그래서 재개발은 몇 년 걸린다고 하나의 기간으로 단정하기 어렵다.
현재 사업 단계뿐 아니라 주민 갈등과 소송, 보상과 공사비 문제가 실제로 해결되고 있는지도 함께 확인해야 한다.
재개발 구역이면 모두 새 아파트를 받을까
이제 처음 질문으로 돌아가 보자.
재개발 구역 안에 집이나 땅을 가지고 있으면 누구나 새 아파트를 받을 수 있을까?
그렇지 않다.
같은 구역 안에 있어도 가지고 있는 재산과 취득 시기, 소유 형태에 따라 결과가 달라진다.
| 가지고 있거나 사용하는 것 | 생길 수 있는 결과 |
|---|---|
| 집과 땅을 함께 소유 | 조건을 충족하면 새 아파트를 받을 수 있음 |
| 상가와 땅을 소유 | 새 아파트나 상가의 분양대상이 될 수 있음 |
| 땅만 소유 | 조건에 따라 새 부동산을 받거나 돈으로 정산 |
| 도로 지분만 소유 | 새 아파트가 자동으로 나오는 것은 아님 |
| 한 집을 여러 명이 공동 소유 | 여러 사람이 하나의 권리를 공유할 수 있음 |
| 전세·월세 세입자 | 일반적으로 새 아파트를 받지 않음 |
| 상가 임차인 | 조건에 따라 영업손실보상을 받을 수 있음 |
재개발 구역 안의 토지나 건물을 가진 사람을 법에서는 토지등소유자라고 부른다.
하지만 토지등소유자라고 해서 새 아파트 한 채가 자동으로 보장되는 것은 아니다.
새 아파트를 받을 수 있는지 확인하는 네 단계
1. 내 부동산이 정식 구역 안에 있는가
첫 번째는 내 집이나 땅이 정식 재개발 구역 안에 들어가는지 확인하는 것이다.
후보지와 정비구역 지정은 다르다.
후보지는 아직 재개발 가능성을 검토하는 단계다.
정비구역 지정 고시가 나와야 공식적인 사업 구역이 정해진다.
2. 하나의 독립된 권리로 인정되는가
재개발에서는 가지고 있는 물건의 수와 새 아파트 수가 항상 같지 않다.
예를 들어 한 채의 집을 형제 세 명이 공동으로 소유하고 있다고 해서 새 아파트 세 채가 나오는 것은 아니다.
반대로 한 사람이 여러 채의 집이나 여러 필지의 땅을 가지고 있어도 하나의 분양자격만 인정될 수 있다.
다음과 같은 물건은 특히 조심해야 한다.
- 여러 명이 공동 소유한 집
- 아주 작은 토지
- 도로로 사용되는 땅
- 건물 없이 땅만 있는 물건
- 무허가건축물
- 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
- 한 사람이 여러 물건을 소유한 경우
3. 권리가 언제 만들어졌는가
재개발 예정지에서는 하나의 부동산을 잘게 나눈 뒤 여러 개의 새 아파트를 받으려는 일이 생길 수 있다.
이를 막기 위해 권리산정기준일이라는 날짜를 둔다.
쉽게 말하면 다음과 같다.
기준일 이후에 억지로 나눈 땅이나 지분은 새 아파트를 따로 받을 권리로 인정하지 않을 수 있다.
따라서 현재 소유자가 언제 샀는지만 보면 안 된다.
현재 지분이나 건물이 언제 만들어졌는지도 확인해야 한다.
4. 정해진 기간 안에 분양신청을 했는가
새 아파트를 받으려는 조합원은 조합이 정한 기간 안에 분양신청을 해야 한다.
분양신청을 하지 않거나 신청을 철회하면 새 아파트 대신 돈으로 정산받는 대상이 될 수 있다.
이를 현금청산이라고 한다.
현금청산은 기존에 가지고 있던 땅이나 건물의 가치를 돈으로 정산받는 것을 뜻한다.
도로 지분만 있어도 새 아파트를 받을 수 있을까
재개발 투자 이야기를 듣다 보면 이런 말을 자주 듣는다.
“도로 지분만 사도 나중에 입주권이 나와요.”
이 말만 믿고 계약하면 위험하다.
도로로 사용되는 땅도 재개발 구역 안에 있다면 재개발사업의 권리가 될 가능성은 있다.
하지만 도로를 소유했다는 이유만으로 새 아파트가 자동으로 나오는 것은 아니다.
다음 내용을 확인해야 한다.
- 도로가 정식 재개발 구역 안에 있는가
- 전체 도로 중 내가 가진 지분은 얼마나 되는가
- 지분이 언제 나뉘었는가
- 지역에서 정한 면적이나 가격 기준을 충족하는가
- 다른 토지나 건물과 하나의 권리로 묶이는가
- 조합이 분양대상으로 인정하는가
도로 지분은 일반 주택보다 가격이 저렴해 보인다.
그래서 적은 돈으로 입주권을 받을 수 있는 물건처럼 소개되기도 한다.
하지만 입주권이 인정되지 않으면 새 아파트 대신 감정평가된 금액으로 정산받을 수 있다.
매수가격보다 정산금액이 낮다면 손실이 생길 수도 있다.
도로 지분과 작은 토지는 계약 전에 관할 구청과 조합에 모두 확인하는 편이 안전하다.
가능하면 전화 답변만 듣지 말고 지번과 소유 형태를 적어 서면으로 확인해두는 것이 좋다.
세입자는 어떻게 될까
재개발 구역에는 집주인만 사는 것이 아니다.
전세나 월세 세입자도 있고, 가게를 빌려 장사하는 사람도 있다.
세입자는 일반적으로 조합원이 아니기 때문에 새 아파트를 받지는 않는다.
대신 일정한 조건을 충족하면 다음과 같은 보상을 받을 수 있다.
- 주거이전비
- 이사비
- 임대주택 입주 기회
- 영업손실보상
모든 세입자가 똑같이 보상받는 것은 아니다.
언제부터 살았는지, 실제로 거주했는지, 사업자등록을 하고 정상적으로 영업했는지 등에 따라 대상이 달라질 수 있다.
재개발은 소유자끼리 새 아파트를 나누는 사업으로만 보면 안 된다.
세입자와 상가 운영자의 이주와 보상까지 해결돼야 공사를 시작할 수 있다.
재개발 물건을 사기 전에 무엇을 확인할까
재개발 예정지의 집이나 땅을 살 때는 중개업소의 설명만 믿으면 안 된다.
최소한 다음 자료는 직접 확인해야 한다.
1. 정비구역 지정 고시문과 도면
내 부동산의 지번이 정식 재개발 구역 안에 포함돼 있는지 확인한다.
후보지인지 정비구역인지도 구분해야 한다.
2. 등기사항증명서
토지와 건물의 소유자가 누구인지 확인한다.
여러 명이 공동으로 소유하고 있는지, 근저당권과 가압류가 있는지도 살펴본다.
3. 토지대장과 건축물대장
토지의 면적과 용도, 건물의 면적과 종류를 확인한다.
실제 건물과 서류의 내용이 같은지도 봐야 한다.
4. 권리산정기준일
현재의 토지나 건물, 지분이 기준일 전에 만들어진 권리인지 확인한다.
기준일 이후에 나눈 지분은 별도의 분양자격을 인정받지 못할 수 있다.
5. 조합의 분양자격 안내
해당 물건을 사면 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지 확인한다.
새 아파트를 받을 수 있는지, 현금청산 가능성이 있는지도 물어봐야 한다.
6. 예상 분담금
현재 매매가격만 보고 판단하면 안 된다.
새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 돈과 대출이자, 취득비용까지 합쳐야 실제 투자금이 나온다.
실제 투자금 = 매수가격 + 취득비용 + 예상 분담금 + 대출이자와 보유비용
7. 사업이 실제로 진행되고 있는지
조합이 설립됐다는 이유만으로 재개발이 빠르게 진행되는 것은 아니다.
최근 총회가 제대로 열리고 있는지, 공사비와 시공자 문제가 있는지, 소송이나 주민 갈등은 없는지도 확인해야 한다.
이런 말은 그대로 믿으면 안 된다
“재개발 구역 안이니까 무조건 입주권이 나옵니다.”
구역 안에 있다는 사실만으로 새 아파트가 보장되지는 않는다.
“도로 지분도 똑같이 아파트를 받을 수 있어요.”
도로 면적과 지분, 취득 시점과 지역 기준을 따로 확인해야 한다.
“조합이 만들어졌으니 이제 금방 끝납니다.”
조합설립 뒤에도 설계와 분양신청, 관리처분, 이주와 철거 등 여러 단계가 남아 있다.
“분담금은 지금 안내받은 금액보다 늘지 않습니다.”
공사비와 금융비용, 일반분양 수입에 따라 분담금은 달라질 수 있다.
“옆집도 입주권이 나오니 이 집도 나옵니다.”
같은 골목에 있어도 토지 면적과 소유 형태, 취득 시점이 다르면 결과가 달라질 수 있다.
재개발에서 가장 먼저 볼 것은 낡은 집이 아니다
재개발은 낡은 동네를 새 아파트와 새로운 기반시설이 있는 동네로 바꾸는 사업이다.
정비구역을 정하고, 조합을 만들고, 새 동네를 설계한 뒤 주민이 이주하고 공사를 시작한다.
이 과정은 많은 사람의 재산과 권리를 함께 정리해야 하므로 오랜 시간이 걸릴 수 있다.
그리고 재개발 구역 안에 부동산이 있다고 누구나 새 아파트를 받는 것도 아니다.
새 아파트를 받을 수 있는지는 다음 순서로 확인해야 한다.
- 내 물건이 정식 재개발 구역 안에 있는가
- 하나의 독립된 권리로 인정되는가
- 권리를 취득하거나 나눈 시점에 문제가 없는가
- 지역과 조합의 분양기준을 충족하는가
- 정해진 기간 안에 분양신청을 했는가
재개발에서는 건물이 얼마나 낡았는지보다 땅과 건물의 소유관계가 어떻게 되어 있는지가 더 중요할 수 있다.
특히 싸게 나온 작은 집과 도로 지분일수록 입주권이 나온다는 말부터 믿지 말고, 새 아파트를 받을 수 있는 근거를 먼저 확인해야 한다.
오늘은 세 가지만 기억하면 된다.
재개발은 낡은 집만 바꾸는 것이 아니라 동네 전체를 다시 만드는 사업이다.
재건축은 아파트만의 사업은 아니지만, 현재는 노후 공동주택을 중심으로 하는 사업이다.
재개발 구역 안에 있다는 것과 새 아파트를 받을 수 있다는 것은 같은 말이 아니다.
함께 보면 좋은 글
이 글은 도시 및 주거환경정비법과 관련 시행령, 생활법령정보와 지자체 공개자료를 바탕으로 작성했다. 과거 단독주택 재건축 제도는 폐지됐지만 폐지 전에 지정된 기존 사업은 계속 진행될 수 있다. 재개발 분양자격은 권리산정기준일과 소유 형태, 취득 시기, 지역 조례, 조합 정관과 관리처분계획에 따라 달라질 수 있다. 실제 매매계약 전에는 관할 구청과 조합에 해당 지번의 조합원 지위와 분양자격을 다시 확인해야 한다.
