공매로 집을 낙찰받았는데 점유자가 나가지 않는다.
법원경매라면 인도명령부터 떠올리면 된다.
하지만 공매에는 경매의 인도명령을 그대로 쓸 수 없다.
협의가 끝내 되지 않으면 건물인도소송, 흔히 말하는 명도소송으로 가야 한다.
명도소송이라는 말부터 어렵게 느껴지지만, 전 소유자가 별다른 권리 없이 계속 살고 있는 단순한 사건이라면 셀프로 진행할 수 있다.
반대로 소장 샘플만 복사해서는 안 되는 물건도 있다.
선순위 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다고 하거나 유치권을 주장한다면 문제는 소장 문구가 아니다.
점유자가 집을 넘기지 않아도 되는 권리가 있는지부터 다시 분석해야 한다.
이번 글에서는 공매대금을 모두 냈고, 전 소유자가 아무 권리 없이 집을 점유하는 경우를 기준으로 설명한다.
소송 전 확인할 내용, 전자소송 접수 방법, 실제로 채워 넣은 소장 샘플과 판결 뒤 강제집행까지 순서대로 따라가 보자.
먼저 결론, 셀프로 할 수 있는 사건부터 구분하자
아래에 해당하면 셀프소송을 검토해볼 만하다.
- 공매대금을 모두 내고 소유권을 취득했다.
- 실제 점유자가 전 소유자로 확인된다.
- 점유자가 임대차나 유치권 등 별도의 점유 권리를 주장하지 않는다.
- 이사 요청과 내용증명에도 집을 넘겨주지 않는다.
- 부동산 표시와 상대방의 이름·주소를 정확히 알고 있다.
반대로 아래와 같다면 소장부터 접수하지 않는 게 좋다.
| 현재 상황 | 먼저 확인할 문제 |
|---|---|
| 선순위 대항력 있는 임차인이 있다 | 낙찰자가 인수하는 보증금이 있는지 |
| 임차인이 보증금을 못 받았다고 한다 | 보증금 반환과 집 인도를 동시에 처리해야 하는지 |
| 유치권을 주장한다 | 공사대금 채권과 실제 점유가 인정되는지 |
| 신탁공매 계약에 임대차 승계가 적혀 있다 | 매매계약과 공고문상 인수조건이 무엇인지 |
| 전 소유자가 아닌 제3자가 살고 있다 | 실제 점유자와 점유 근거가 무엇인지 |
| 점유자가 계속 바뀐다 | 점유이전금지가처분이 필요한지 |
민법상 소유자는 점유자에게 부동산을 돌려달라고 요구할 수 있다.
다만 점유자에게 그 집을 계속 점유할 권리가 있다면 인도를 거절할 수 있다.
그래서 명도소송의 핵심은 “내가 낙찰자다” 하나로 끝나지 않는다.
나는 소유자인가, 상대방은 지금 실제로 점유하고 있는가, 상대방에게 버틸 권리가 없는가.
이 세 가지가 맞아야 한다.
소송 전에 준비할 서류는 6개면 된다
단순한 전 소유자 점유 사건이라면 아래 서류부터 한 폴더에 모아두자.
- 현재 등기사항증명서
- 공매 매각결정통지서
- 매각대금 완납증명서
- 온비드 공고문과 매각조건
- 점유자에게 보낸 내용증명
- 내용증명 배달증명 또는 반송봉투
등기사항증명서에서는 내 이름으로 소유권이 넘어왔는지 확인한다.
공고문에서는 임대차 승계나 명도와 관련해 매수인이 부담하는 조건이 있는지 다시 본다.
내용증명에는 복잡한 법률 용어를 넣을 필요가 없다.
본인은 위 부동산의 공매대금을 모두 납부하고 소유권을 취득했습니다.
귀하는 2026년 8월 31일까지 부동산을 비우고 열쇠를 인도해 주시기 바랍니다.
기한까지 인도 일정에 관한 회신이 없으면
건물인도청구소송을 진행하겠습니다.내용증명이 있어야만 소송할 수 있는 것은 아니다.
다만 언제 집을 비워달라고 요구했고 상대방이 어떻게 반응했는지 보여주는 자료가 된다.
전화와 문자로 협의했다면 날짜순으로 캡처해 두는 것도 좋다.
피고는 등기부상 소유자가 아니라 실제 점유자다
셀프소송에서 가장 많이 틀릴 수 있는 부분이다.
등기부에 적힌 전 소유자 이름만 보고 바로 피고로 넣으면 안 된다.
실제로는 전 소유자의 가족, 임차인 또는 모르는 제3자가 살고 있을 수 있다.
판결문에 적힌 피고와 실제 점유자가 다르면 강제집행 단계에서 막힐 수 있다.
대법원 판례도 집행권원에 표시되지 않은 제3자가 점유하고 있다면 그 사람을 상대로 바로 인도집행을 할 수 없다고 본다.
현장에서는 최소한 아래 내용을 서로 맞춰본다.
- 관리사무소에서 확인되는 실제 입주자
- 현관과 우편함에 표시된 이름
- 전입세대확인서에서 확인되는 세대
- 기존 소유자와 통화하거나 문자한 내용
- 현장 방문 때 직접 만난 사람
소유권을 취득한 매수인은 소유권을 증명하는 서류와 신분증을 갖춰 주민센터에서 전입세대확인서를 신청할 수 있다.
다만 전입신고가 없는 점유자도 있다.
전입세대확인서 하나만 보고 피고를 정하지 말고 현장 확인까지 해야 한다.
상대방의 이름은 알지만 주소를 모르는 경우에는 일단 확인 가능한 주소로 접수한 뒤 법원의 주소보정명령과 사실조회 절차를 이용하는 방법이 있다.
이름조차 모르고 연락처나 계좌 같은 단서도 없다면 셀프로 밀어붙이기보다 법률전문가에게 피고 특정 방법부터 확인하는 편이 빠르다.
점유자가 바뀔 것 같다면 가처분부터 한다
소송을 시작하자 갑자기 다른 사람이 들어와 산다면 어떻게 될까?
판결은 피고를 상대로 받았는데 집행할 때 전혀 다른 사람이 점유하고 있으면 문제가 복잡해진다.
이를 막기 위해 쓰는 절차가 부동산점유이전금지가처분이다.
쉽게 말하면 이런 뜻이다.
지금 점유자를 다른 사람으로 바꿔 판결 집행을 피하지 못하게 묶어두는 절차다.
전 소유자가 가족이나 지인에게 점유를 넘길 가능성이 있거나, 실제 거주자가 자주 바뀌는 물건이라면 명도소송과 함께 검토한다.
가처분 결정을 받는 것만으로 끝나지 않는다.
집행관을 통해 가처분 집행까지 해야 목적을 달성할 수 있다.
점유자가 명확하고 바뀔 가능성도 거의 없다면 모든 사건에서 무조건 신청할 필요는 없다.
전자소송에서는 ‘건물인도’로 찾으면 된다
우리가 흔히 명도소송이라고 부르지만 법원 전자소송포털에서는 건물인도 사건으로 찾는 것이 편하다.
2025년부터 기존 전자소송과 나홀로소송 서비스가 통합된 대한민국 법원 전자소송포털을 이용하면 된다.
접수 순서는 생각보다 단순하다.
- 전자소송포털에 로그인한다.
서류제출 → 서류검색에서소장을 찾는다.- 당사자 작성을 선택한다.
- 사건명은 건물인도로 입력한다.
- 관할법원과 소가를 입력한다.
- 원고와 피고 정보를 입력한다.
- 청구취지와 청구원인을 작성한다.
- 부동산 목록과 증거를 첨부한다.
- 작성된 PDF를 끝까지 확인하고 전자서명한다.
- 인지액과 송달료를 결제한 뒤 제출한다.
부동산이 있는 곳의 법원에는 부동산 관련 소송의 특별재판적이 있고, 피고 주소지 법원은 일반재판적이 된다.
처음 접수한다면 포털의 관할법원 찾기에서 주소를 입력해 확인하는 게 가장 쉽다.
소가는 소송의 가격이다.
소유권에 근거해 부동산을 인도하라고 청구할 때는 일반적으로 목적물 가액의 2분의 1을 소가로 본다.
정확한 금액은 전자소송포털의 토지 등의 평가액과 소가산정안내를 이용해 계산한다.
소가를 입력하면 인지액과 송달료도 포털에서 계산된다.
정액으로 얼마라고 외워둘 필요가 없다.
소장에는 네 가지만 분명하면 된다
소장은 어려운 말을 많이 쓴다고 좋아지는 문서가 아니다.
아래 네 가지가 분명해야 한다.
- 어떤 부동산을 넘겨달라는 것인지
- 원고가 언제 소유권을 취득했는지
- 피고가 지금 그 부동산을 점유하고 있는지
- 피고에게 계속 점유할 권리가 없는지
전자소송 화면에서 청구취지는 결론을 적는 칸이다.
청구원인은 왜 그런 판결을 받아야 하는지 사실을 적는 칸이다.
부동산 표시는 직접 줄여 쓰지 말고 등기사항증명서의 전유부분과 대지권 표시를 그대로 옮겨 별지 부동산 목록으로 붙이는 게 안전하다.
아파트 이름과 동·호수만 적고 끝내면 부동산 표시를 보정하라는 명령이 나올 수 있다.
바로 바꿔 쓸 수 있는 청구취지
1. 피고는 원고에게 별지 부동산 목록 기재 부동산을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
라는 판결을 구합니다.바로 바꿔 쓸 수 있는 청구원인
1. 원고는 2026. 7. 10. 온비드 공매절차에서
별지 부동산 목록 기재 부동산의 매수인으로 결정되었고,
2026. 7. 22. 매각대금을 모두 납부하여 소유권을 취득하였습니다.
2. 피고는 이 사건 부동산의 전 소유자로서 현재까지 이를 점유하고 있습니다.
피고에게는 이 사건 부동산을 계속 점유할 임대차 등 별도의 권원이 없습니다.
3. 원고는 2026. 7. 27. 내용증명우편으로
2026. 8. 5.까지 부동산을 인도해 달라고 요청하였으나,
피고는 현재까지 이를 인도하지 않고 있습니다.
4. 따라서 원고는 소유권에 기한 반환청구로서
피고에게 이 사건 부동산의 인도를 구합니다.날짜와 상대방, 부동산 표시는 실제 서류에 맞게 바꿔야 한다.
점유자가 임차인이라면 위 문장을 그대로 사용하면 안 된다.
임대차가 언제 끝났는지, 보증금 반환과 동시이행 관계가 있는지까지 청구원인에 들어가야 할 수 있기 때문이다.
작성된 소장 샘플은 이렇게 생겼다
아래는 설명을 위해 만든 가상 사건이다.
김민수가 공매대금을 모두 내고 소유권을 취득했지만, 전 소유자 박철수가 아무 권리 없이 계속 점유하는 경우로 작성했다.
증거는 첨부파일 칸에 아무렇게나 올리지 말고 입증자료로 등록해야 한다.
전자소송포털 설명서도 첨부서류로만 등록한 문서는 증거로서 효력이 없다고 안내한다.
샘플 사건이라면 이렇게 정리하면 된다.
| 번호 | 입증하려는 내용 | 제출할 자료 |
|---|---|---|
| 갑 제1호증 | 원고의 현재 소유권 | 등기사항증명서 |
| 갑 제2호증 | 공매 매수인 결정 | 매각결정통지서 |
| 갑 제3호증 | 매각대금 완납 | 매각대금 완납증명서 |
| 갑 제4호증 | 자진 인도를 요구한 사실 | 내용증명 |
| 갑 제5호증 | 상대방에게 도달한 사실 | 배달증명 |
문자 캡처를 제출한다면 대화 상대방의 전화번호, 날짜와 앞뒤 대화가 보이게 저장한다.
유리한 한 줄만 잘라 제출하면 누구와 나눈 대화인지 알기 어렵다.
소장을 내면 바로 판결이 나오는 건 아니다
소장이 접수되면 법원이 형식상 빠진 내용이 없는지 확인한다.
주소나 부동산 표시, 소가 계산에 문제가 있으면 보정명령이 올 수 있다.
기한 안에 고쳐서 제출하면 된다.
그다음 법원이 피고에게 소장 부본을 보낸다.
피고가 청구를 다투려면 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 제출해야 한다.
답변이 왔다면 무엇을 주장하는지부터 나눈다.
- 아직 내가 소유자가 아니라는 주장인가
- 자신에게 임대차나 다른 점유 권리가 있다는 주장인가
- 이미 집을 비웠다는 주장인가
- 부동산이나 당사자가 잘못됐다는 주장인가
법원은 변론기일을 잡거나 조정을 권할 수 있다.
소송 도중 이사 날짜가 합의되면 끝까지 판결을 받을 필요는 없다.
다만 “다음 달에 나가겠다”는 말만 믿고 바로 취하하지 말자.
집을 완전히 비우고 열쇠까지 넘겨받은 다음 소를 취하하는 편이 안전하다.
판결을 받아도 집을 직접 열면 안 된다
승소판결을 받았다고 낙찰자가 직접 문을 따고 짐을 밖으로 꺼낼 수 있는 것은 아니다.
점유자가 자진해서 집을 넘기지 않으면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행으로 가야 한다.
민사집행법상 집행관이 점유자를 부동산에서 내보내고 낙찰자에게 점유를 넘긴다.
집 안의 짐도 집행관의 절차에 따라 반출하고 보관한다.
실무 순서는 아래와 같다.
- 집행할 수 있는 판결문을 준비한다.
- 법원 집행관사무소에 부동산 인도 강제집행을 신청한다.
- 집행관이 안내한 예납금과 서류를 낸다.
- 집행관이 계고하고 집행일을 정한다.
- 집행일에 신청인 또는 대리인이 참석한다.
- 짐을 반출하고 점유를 인도받는다.
판결의 확정 여부와 가집행 선고에 따라 준비할 증명서가 달라질 수 있다.
판결문을 받은 뒤에는 집행관사무소에 사건을 보여주고 집행문, 송달증명원, 확정증명원 중 무엇이 필요한지 확인하면 된다.
열쇠업체와 운반·보관 인력이 필요할 수 있고 짐의 양에 따라 집행비용도 크게 달라진다.
그래서 소송을 진행하는 중에도 자진 인도 협의는 계속할 수 있다.
월세 상당액까지 함께 청구할까
집을 넘겨주지 않은 기간의 월세 상당액을 부당이득이나 손해배상으로 함께 청구하는 경우도 있다.
받을 수만 있다면 넣는 게 좋아 보인다.
하지만 셀프소송의 첫 소장에는 무조건 넣을 필요가 없다.
언제부터 권리 없이 점유했는지, 적정 월세가 얼마인지, 상대방이 비용을 쓴 것은 없는지까지 다툼이 늘어날 수 있기 때문이다.
목표가 빠른 명도라면 우선 건물 인도만 청구하는 것이 단순하다.
대출이자와 예상 월세 손실이 크다면 감정료와 소송기간을 계산해 금전청구를 함께 할지 결정한다.
이 다섯 가지는 셀프로 밀어붙이지 말자
소장 한 장은 혼자 쓸 수 있다.
하지만 아래 사건은 한 번쯤 전문가 검토를 받는 게 돈을 아끼는 길이다.
- 실제 점유자가 누군지 확정할 수 없다.
- 선순위 임차인이 보증금 인수를 주장한다.
- 유치권이나 법정지상권 주장이 함께 나온다.
- 신탁공매 공고문에 임대차 승계 조건이 있다.
- 피고가 반소를 내거나 큰 금액의 금전청구까지 함께 해야 한다.
특히 점유자의 권리를 잘못 판단하면 소송에서 이기지 못하는 데서 끝나지 않는다.
그동안의 대출이자와 관리비, 매도 지연 비용까지 계속 쌓인다.
무료 법률상담이나 변호사의 단발성 서면검토만 이용해도 피고와 청구원인이 맞는지 확인하는 데 도움이 된다.
마지막으로 순서만 다시 정리하자
공매 명도소송은 아래 순서로 진행하면 된다.
공매대금 완납과 소유권 확인
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실제 점유자와 점유 권리 확인
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자진 인도 협의와 내용증명
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필요하면 점유이전금지가처분
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전자소송포털에서 건물인도 소장 제출
↓
송달 → 답변서 → 변론·조정 → 판결
↓
자진 인도가 없으면 집행관 강제집행가장 중요한 것은 어려운 법률 용어가 아니다.
실제 점유자를 제대로 찾고, 상대방에게 버틸 권리가 없는지 확인하고, 등기부와 같은 부동산 표시를 쓰는 것이다.
그다음부터는 전자소송 화면이 요구하는 순서대로 채우면 된다.
그리고 판결을 받더라도 직접 문을 열거나 짐을 치우면 안 된다.
협의는 낙찰자가 하고, 강제집행은 집행관이 한다.
이 원칙만 지켜도 공매 명도에서 가장 위험한 실수는 피할 수 있다.
