75억원에 집을 판다.
취득가액은 25억원이다.
10년 보유했고 10년 내내 직접 살았다.
현재 방식이 유지되는 2027년에 팔면 정부 계산상 양도소득세는 3억1,600만원이다.
그런데 2029년에 팔면 13억7,300만원으로 뛴다.
거주기간도 같고 공제율도 80%다.
차이는 하나다.
장기보유특별공제 금액에 10억원 한도가 생긴다.
10억원은 양도차익 한도가 아니다
여기서 제일 많이 헷갈리는 부분부터 짚자.
10억원은 집값에서 빼주는 금액도 아니고, 양도차익이 10억원까지 비과세라는 뜻도 아니다.
공제율을 곱해 계산한 장기거주 소득공제액의 최대치다.
정부안은 주택의 장기보유특별공제라는 이름도 2028년부터 장기거주 소득공제로 바꾼다.
| 양도 시점 | 1세대 1주택 공제율 | 공제금액 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 거주 연 4%+보유 연 4%, 최대 80% | 없음 |
| 2028년 | 거주 연 6%+보유 연 2%, 최대 80% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 거주 연 8%, 최대 80% | 10억원 |
2027년은 현행 제도를 유지하는 유예기간이다.
2028년에는 보유공제가 일부 남는다.
2029년부터는 보유기간 공제가 사라지고 거주기간만으로 공제율을 계산한다.
그래서 20년을 보유해도 2년만 살았다면 2029년 공제율은 16%다.
거주 2년 × 연 8%다.
20년 보유가 아무 의미도 없다는 말은 아니다. 1세대 1주택 요건과 취득 당시 규제지역의 거주요건 등은 따로 확인해야 한다.
다만 장기거주 소득공제율을 더 올리는 데는 보유 20년이 보태지지 않는다는 뜻이다.
75억원 주택 계산서를 펼쳐보자
재정경제부가 문답자료에 넣은 공식 사례다.
양도가액 75억원
취득가액 25억원
보유기간 10년
거주기간 10년
1세대 1주택먼저 전체 양도차익은 50억원이다.
1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 넘으면 전부 비과세가 아니다. 12억원 초과분의 비율만큼 양도차익을 과세 대상으로 잡는다.
전체 양도차익
75억원 - 25억원 = 50억원
고가주택 과세 대상 양도차익
50억원 × (75억원 - 12억원) ÷ 75억원
= 42억원10년을 거주하고 보유했으니 세 해 모두 공제율 자체는 80%다.
공제율로 계산한 금액
42억원 × 80% = 33억6천만원여기서 한도가 세금을 갈라놓는다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년 |
|---|---|---|---|
| 계산상 공제액 | 33억6천만원 | 33억6천만원 | 33억6천만원 |
| 실제 적용 공제액 | 33억6천만원 | 20억원 | 10억원 |
| 양도소득세 산출세액 | 3억1,600만원 | 9억2,300만원 | 13억7,300만원 |
위 산출세액은 재정경제부 문답자료의 금액이다. 개인지방소득세는 별도다.
공제율 80%라는 숫자만 보면 혜택이 그대로인 것처럼 보인다.
실제로는 공제액 23억6천만원이 한도 밖으로 밀려난다.
초고가주택에서 세금 차이가 커지는 이유다.
32억원 주택은 한도보다 거주기간이 문제다
두 번째 공식 사례는 결이 다르다.
양도가액 32억원
취득가액 12억원
보유기간 10년
거주기간 2년
1세대 1주택이 사례는 공제액이 10억원을 넘지 않는다.
그런데도 세금은 오른다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년 |
|---|---|---|---|
| 거주 공제율 | 8% | 12% | 16% |
| 보유 공제율 | 40% | 20% | 없음 |
| 합계 공제율 | 48% | 32% | 16% |
| 실제 공제액 | 6억원 | 4억원 | 2억원 |
| 양도소득세 산출세액 | 2억3,600만원 | 3억2,000만원 | 4억500만원 |
오래 보유했지만 거주기간이 짧아 보유공제가 사라지는 영향을 그대로 받는다.
이 집은 2029년 공제한도 10억원에 걸려서 세금이 오른 게 아니다.
공제율이 48%에서 16%로 내려가서 오른다.
그러니 이번 개편안을 볼 때는 두 질문을 따로 해야 한다.
내 공제율은 몇 %인가?
그 공제율로 계산한 금액이 10억원을 넘는가?둘 중 하나만 보면 실제 세금을 놓친다.
30억원 이하 장기거주자는 오히려 줄어드는 부분도 있다
정부안에는 공제 축소만 있는 것은 아니다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택은 양도소득 기본공제를 250만원에서 2,500만원으로 올린다.
재정경제부 사례에서는 10년 거주한 집을 20억원에 팔고 취득가액이 10억원일 때 양도세가 약 1,280만원에서 740만원으로 줄었다.
30억원에 팔고 취득가액이 15억원인 사례는 약 4,750만원에서 3,900만원으로 줄었다.
이 확대안은 2027년 양도분부터 적용하도록 잡혀 있다.
양도가액이 30억원을 넘거나 10년 거주를 채우지 못하면 이 2,500만원 기본공제를 받을 수 없다.
초고가주택의 공제액은 제한하고, 30억원 이하 장기 실거주 주택은 기본공제를 늘리는 구조다.
매도 시점을 정하기 전에 계산 순서를 바꾸자
장특공제율 표만 보는 습관부터 버리는 게 좋다.
내가 계산한다면 아래 순서로 적는다.
- 양도예정일이 2027년, 2028년, 2029년 이후 중 어디인지 본다.
- 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지 확인한다.
- 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 뺀다.
- 고가주택이면 12억원 초과 비율을 반영한다.
- 보유기간과 실제 거주기간으로 해당 연도 공제율을 찾는다.
- 공제액이 2028년 20억원, 2029년 10억원 한도를 넘는지 확인한다.
- 양도소득 기본공제와 세율을 적용하고 개인지방소득세를 더한다.
취득세, 중개보수와 자본적 지출 증빙은 양도차익 자체를 줄인다. 어떤 비용이 인정되는지는 부동산 비용처리, 일반매매·경매·매매사업자·법인은 뭐가 다를까에 따로 정리해뒀다.
1세대 1주택과 일시적 2주택 요건부터 헷갈린다면 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택 활용법을 먼저 보는 편이 낫다.
아직 팔지 않았다면 날짜보다 거주기록을 먼저 보자
이번 정부안대로라면 2029년부터는 몇 년 보유했나보다 몇 년 살았나가 장기거주 소득공제를 결정한다.
다만 세금 차이가 크다고 급하게 전입하거나 매도할 일은 아니다.
개편안은 아직 국회를 통과하지 않았다. 실제 양도 때 적용할 법률과 경과규정을 다시 봐야 한다.
지금 할 수 있는 일은 간단하다.
등기사항증명서에서 취득일을 확인하고, 주민등록초본의 주소변동으로 거주기간을 적어보자. 매매계약서와 취득세·중개보수·공사비 증빙도 한곳에 모아두면 된다.
그다음 2027년, 2028년, 2029년 세 칸으로 나눠 예상세액을 계산한다.
이번 개편안에서 매도 연도 1년 차이는 단순한 날짜 차이가 아니다. 공제율과 공제한도가 함께 달라지는 경계다.
