1주택인데 안 살면 종부세 424만원? 2026 개편안 총정리

같은 30억원짜리 아파트 한 채다.

한 사람은 그 집에서 10년을 살았다.

다른 사람은 10년을 보유했지만 직접 살지는 않았다.

재정경제부가 공개한 2026년 세제개편안 계산에서는 2028년 종합부동산세가 각각 76만원과 424만7천원으로 갈렸다.

집값도 같고, 나이도 60세로 같다. 달라진 것은 거주 여부다.

이번 종부세 개편안의 핵심은 생각보다 분명하다.

집이 몇 채인지보다 얼마짜리인지, 그리고 그 집에서 실제로 살았는지를 더 많이 보겠다는 것이다.

같은 30억 아파트인데 348만원 차이가 난다

재정경제부 문답자료에 나온 사례부터 보자.

아래 금액은 2026년 공동주택 공시가격이 그대로 유지된다고 가정한 종부세다. 농어촌특별세도 포함됐다.

30억원 이하 실거주 1주택자는 오히려 줄어드는 사례가 나온다.

기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라가기 때문이다.

하지만 고가주택으로 갈수록 세율 인상과 세액공제 한도가 더 크게 작용한다. 10년을 거주한 70억원 주택도 현행보다 종부세가 2,358만원 늘어나는 계산이다.

그러니 이번 안을 1주택자는 괜찮다 또는 1주택자도 전부 오른다라고 한 줄로 줄이면 둘 다 틀린다.

정부안이 확정됐다는 말부터 정확히 보자

8월 3일 정부가 확정한 것은 2026년 세제개편안이다.

정부 안의 내용이 정해졌다는 뜻이지, 종합부동산세법 개정이 끝났다는 뜻은 아니다.

정부는 입법예고와 국무회의를 거쳐 개정안을 정기국회에 제출할 예정이다. 국회 심의 과정에서 금액이나 시행 시점이 바뀔 수도 있다.

지금 받는 2026년 종부세 고지서는 현행법으로 계산한다.

개편안은 국회를 통과한다는 전제 아래 2027년부터 단계적으로 적용하도록 설계됐다.

이 구분은 꼭 해두자.

내년부터 곧바로 이만큼 낸다가 아니라, 현재 공개된 정부안으로 계산하면 이렇다는 이야기다.

종부세를 바꾸는 숫자는 네 개다

기사에서 세율 하나만 보면 실제 부담을 알기 어렵다.

기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제가 한꺼번에 바뀌기 때문이다.

여기서 기본공제 14억원은 시세가 아니라 공시가격이다.

재정경제부는 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명했다.

또 한 가지가 있다.

1세대 1주택자는 공시가격 합계가 14억원을 넘어야 종부세 과세대상이 된다. 그런데 비거주 1주택자가 이 기준을 넘으면 과세표준 계산 때 14억원이 아니라 9억원만 기본공제로 뺀다.

과세대상이 되는 선과 실제 계산에서 빼는 금액이 다르다.

이 부분을 놓치면 계산이 크게 어긋난다.

다주택자는 집 수가 아니라 거주 비중까지 본다

현행은 1세대 1주택자가 아니면 개인 기본공제 9억원을 적용한다.

정부안은 4억원을 기본으로 두고, 나머지 5억원은 전체 주택 공시가격 중 직접 거주하는 주택의 비율만큼 더 공제한다.

공시가격 10억원짜리 주택 두 채를 가진 사람이 한 채에서 산다고 해보자.

기본 4억원
+ 5억원 × 거주주택 비중 1/2
= 기본공제 6억5천만원

두 채 모두 세를 주고 다른 곳에 살면 4억원만 공제한다.

세 채를 보유하고 같은 가격의 한 채에 살면 공제액은 약 5억7천만원이다.

주택 수별 세율 차이를 없애더라도 다주택자의 거주 여부가 기본공제에서 다시 반영되는 구조다.

오래 갖고만 있으면 공제가 줄어든다

지금은 1세대 1주택자가 60세 이상이거나 5년 이상 보유하면 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다.

정부안은 장기보유 공제를 장기거주 공제로 바꾼다.

2027년에는 보유공제를 절반 수준으로 남긴 중간 단계를 거친다. 2028년부터는 보유기간이 아니라 거주기간만 본다.

고령자 공제는 유지된다.

다만 고령자 공제와 거주공제를 합쳐도 2027년에는 800만원, 2028년부터는 600만원까지만 세액을 깎아준다.

시가 45억원·70세·10년 거주 사례에서 공제율은 80%로 유지된다. 그래도 2028년 종부세가 281만3천원으로 현행 154만9천원보다 늘어난다. 600만원 한도에 걸리기 때문이다.

실거주만 하면 고가주택도 종부세가 그대로라는 말은 맞지 않는다.

내가 1주택자라면 이 세 줄부터 적어본다

정책 기사만 보고 주소를 옮길 일은 아니다.

먼저 내 숫자부터 분리해 놓는 게 빠르다.

2026년 공동주택 공시가격
실제 거주한 기간과 현재 거주 여부
나이·보유기간·다른 주택과 특례주택 보유 여부

공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있다.

부부 공동명의 1주택은 개별 납부와 1세대 1주택 특례 신청에 따라 공제 방식이 다르다. 정부안에서는 개별 납부 시 거주하면 각 9억원, 비거주하면 각 4억원을 공제하고, 1세대 1주택 특례를 신청하면 거주 14억원·비거주 9억원을 적용하는 구조다.

상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택 같은 특례주택도 따로 봐야 한다.

보유세·취득세·양도세의 큰 방향을 비교한 글은 보유세 올리고 취득세·양도세 낮추면 누가 웃을까?에 정리해뒀다. 이번 글은 그중 종부세 숫자가 실제로 나온 뒤의 후속편이다.

지금 나온 숫자만 놓고 보면 이렇다.

30억원 안팎의 실거주 1주택자는 기본공제 인상 효과를 볼 수 있다. 비거주 1주택자와 초고가 1주택자, 다주택자는 부담이 커지는 쪽에 가깝다.

다만 아직 정부안이다.

내가 지금 할 일은 매도나 전입을 서두르는 것이 아니라, 공시가격과 거주기간을 적어 현행 세금과 정부안 세금을 따로 계산해 두는 것이다.

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