보증금 6천만원짜리 전세계약.
전월세 신고를 해야 할까?
결론부터 말하면 금액만 놓고 보면 신고대상이 아니다.
기준은 이상이 아니라 초과다.
월세도 같다.
월세가 정확히 30만원이면 금액 기준을 넘지 않는다. 30만1원이면 신고대상이다.
다만 금액만 보고 끝내면 안 된다.
전월세 신고제는 주택, 지역, 계약금액, 갱신 여부까지 네 가지를 함께 봐야 한다.
6천만원과 30만원, 정확히 같으면 제외된다
법에서 정한 기준은 아래 두 가지다.
- 보증금이 6천만원을 초과하는 계약
- 월 차임이 30만원을 초과하는 계약
둘 중 하나만 넘어도 금액 요건을 충족한다.
보증금과 월세를 더하거나 월세를 전세금처럼 환산하지 않는다.
| 계약 조건 | 금액 기준 판정 | 이유 |
|---|---|---|
| 보증금 6천만원, 월세 없음 | 제외 | 보증금이 기준과 같음 |
| 보증금 6천만1원, 월세 없음 | 대상 | 보증금 6천만원 초과 |
| 보증금 1천만원, 월세 30만원 | 제외 | 두 금액 모두 기준 이하 |
| 보증금 1천만원, 월세 30만1원 | 대상 | 월세 30만원 초과 |
| 보증금 7천만원, 월세 20만원 | 대상 | 보증금 기준 초과 |
| 보증금 5천만원, 월세 40만원 | 대상 | 월세 기준 초과 |
여기서 한 가지 주의할 점이 있다.
이 표는 금액만 판정한 결과다. 실제 신고대상이 되려면 신고 지역의 주택 임대차계약이어야 한다.
금액보다 먼저 집의 주소를 봐야 한다
전월세 신고제가 전국 모든 군 지역에 똑같이 적용되는 것은 아니다.
신고 지역은 쉽게 나누면 이렇다.
- 서울·경기·인천 등 수도권 전역
- 광역시와 세종특별자치시
- 제주특별자치도
- 그 밖의 도 지역에 있는 시
- 지방 도 지역의 군은 제외
경기도의 군과 광역시 안의 군은 포함된다.
그래서 경기도 가평군의 보증금 7천만원 계약은 신고대상이다. 대구광역시 달성군도 포함된다.
반면 경상북도 청도군처럼 지방 도 지역의 군은 보증금과 월세가 기준을 넘어도 전월세 신고제 대상 지역에서 빠진다.
주소 한 글자 때문에 결과가 달라진다.
계약서의 시·군·구를 먼저 확인하는 편이 빠르다.
아파트만 신고하는 제도가 아니다
신고대상 주택은 이름보다 실제 주거 목적을 본다.
아래 주택이 포함될 수 있다.
- 아파트
- 단독·다가구주택
- 연립·다세대주택
- 주거용 오피스텔
- 기숙사·고시원
- 실제 주거 목적으로 사용하는 근린생활시설이나 공장
기준은 주택임대차보호법상 주택에 해당하는지다.
건축물대장에 근린생활시설이라고 적혀 있다는 이유만으로 바로 제외되는 것도 아니고, 계약서에 주거용이라고 썼다는 이유만으로 자동 포함되는 것도 아니다. 실제 구조와 용도, 점유 상태를 함께 본다.
상가 영업을 위한 임대차라면 주택 임대차 신고 대상이 아니다.
신규계약과 보증금 올린 갱신계약은 신고한다
신규 전세계약이나 월세계약이 기준을 충족하면 신고한다.
갱신계약도 보증금이나 월세가 바뀌었다면 신고대상이다.
반대로 보증금과 월세를 그대로 두고 기간만 연장한 갱신계약은 제외된다.
| 계약 상황 | 신고 여부 |
|---|---|
| 새 임차인과 신규계약 | 금액·지역 요건을 충족하면 신고 |
| 기존 계약의 보증금 증액 | 신고 |
| 기존 계약의 월세 증액·감액 | 신고 |
| 금액 변화 없이 기간만 연장 | 제외 |
| 별도 계약 없이 묵시적으로 갱신 | 일반적으로 제외 |
계약갱신요구권을 썼는지는 신고서에 적는 항목이다.
하지만 신고 여부를 가르는 핵심은 갱신요구권 자체가 아니라 보증금이나 월세가 달라졌는지다.
이미 신고한 계약을 나중에 합의해 해제했다면 부동산거래관리시스템의 해제신청 메뉴에서 계약 해제 사실도 정리할 수 있다.
계약한 날부터 30일 안에 신고한다
신고기한은 입주일이나 잔금일이 아니다.
임대차계약을 체결한 날부터 30일 이내다.
8월 10일에 계약서를 썼고 입주일이 10월 1일이라도 신고기한을 입주일까지 미룰 수 없다.
신고의무자는 임대인과 임차인이다.
원칙은 공동신고지만 계약서를 첨부하면 임대인이나 임차인 한쪽이 단독으로 신고해도 공동신고한 것으로 본다. 상대방의 온라인 서명이 끝날 때까지 기다려야만 신고할 수 있는 구조는 아니다.
공인중개사를 통해 계약했다고 자동으로 신고가 끝나는 것도 아니다.
중개사에게 위임할 수는 있지만 누가 신고할지 계약 당일 정하고, 신고필증까지 확인해야 한다.
온라인과 주민센터 중 편한 쪽을 고르면 된다
신고 방법은 두 가지다.
주민센터 방문
임대차 목적물이 있는 주소지의 관할 주민센터로 간다.
지금 사는 곳의 주민센터가 아니다.
계약서와 신분증을 준비한다. 대리인이 간다면 위임장과 위임인의 신분증 사본 등 추가 서류가 필요하다.
온라인 신고
부동산거래관리시스템에서 주택 임대차계약 신고를 선택한다.
물건 주소, 임대인·임차인 정보, 보증금과 월세, 계약기간을 입력하고 계약서를 첨부한다. 접수가 끝나면 신고필증의 접수일과 확정일자 부여 여부를 확인하자.
종이 계약서를 작성하지 않은 계약도 신고 자체가 막히는 것은 아니다.
입금증이나 임대차계약과 관련된 통장내역처럼 계약 체결 사실을 입증할 자료를 붙여 단독 신고할 수 있다. 다만 계약 조건을 두고 다툴 때는 계약서가 훨씬 분명하므로 구두계약으로 남겨두는 것은 추천하지 않는다.
신고하면 확정일자는 자동, 전입신고는 별도다
임대차계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여된다.
여기까지 듣고 전입신고도 끝났다고 생각하기 쉽다.
아니다.
전월세 신고와 전입신고는 서로 다른 절차다.
확정일자는 주택을 인도받고 주민등록까지 마친 임차인이 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받을 순서를 확보하는 데 필요하다. 대항력도 실제 주택 인도와 주민등록을 모두 갖춰야 생긴다.
그러니 세입자가 입주할 때는 아래 세 가지를 따로 챙겨야 한다.
- 임대차계약 신고필증과 확정일자 확인
- 실제 집을 인도받고 열쇠 수령
- 전입신고 완료
하나를 했다고 나머지가 자동으로 끝나지 않는다.
전입신고와 확정일자의 차이는 전입신고 하루 늦으면 전세보증금 통째로 날릴 수도 있습니다에서 사례로 설명했다.
과태료 계도기간은 이미 끝났다
전월세 신고제 계도기간은 2025년 5월 31일 끝났다.
신고의무를 어기면 지연 기간과 계약금액 등에 따라 2만원에서 30만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 거짓으로 신고하면 100만원 이하 과태료 대상이다.
신고를 안 해도 확정일자만 받으면 된다고 생각하면 안 된다.
신고대상 계약이라면 임대차 신고는 별도의 법정 의무다.
기한을 놓쳤다면 더 미루지 말고 목적물 소재지 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 신고 절차부터 확인하는 편이 낫다.
계약서 쓰는 날 이렇게 끝내자
전월세 신고는 입주 직전에 떠올리면 늦기 쉽다.
계약서를 쓰는 자리에서 아래 다섯 줄을 확인하면 된다.
주택 주소와 신고 지역 확인
보증금 6천만원 초과 여부 확인
월세 30만원 초과 여부 확인
신고할 사람과 신고기한 확인
계약서 첨부와 신고필증 확인보증금 6천만원, 월세 30만원이라는 숫자만 외우면 반만 맞는다.
정확히 같은 금액은 제외되고 둘 중 하나라도 초과하면 금액 요건을 충족한다.
그다음 주소와 주택 여부, 갱신계약의 금액 변화를 본다.
이 네 가지를 순서대로 확인하면 된다.
