전세 3억원짜리 집을 계약했다.
중개사무소에서는 복비가 90만원이라고 한다.
옆에 있던 월세 매물은 보증금 1천만원에 월세 60만원인데 복비가 28만원이다.
전세와 월세는 요율이 서로 다른 걸까?
아니다.
주택 임대차는 같은 상한요율표를 쓴다. 다른 것은 요율을 곱하기 전에 만드는 거래금액이다.
전세는 보증금이 바로 거래금액이다.
월세는 보증금에 월세의 100배를 더한다. 다만 계산 결과가 5천만원 미만이면 월세의 70배로 다시 계산한다.
이 순서만 알면 부동산 중개수수료는 직접 확인할 수 있다.
복비는 세 단계로 계산한다
공식부터 보면 단순하다.
거래금액 × 상한요율 = 중개보수 한도
그런데 바로 곱하면 안 된다.
먼저 세 가지를 순서대로 확인해야 한다.
- 계약하는 물건이 주택인지, 오피스텔인지, 상가·토지 같은 비주택인지 확인한다.
- 전세와 월세에 맞춰 거래금액을 만든다.
- 해당 구간의 상한요율을 곱하고 한도액이 있으면 한도액과 비교한다.
여기서 상한요율은 정가가 아니다.
법과 시·도 조례가 정한 최대치다. 실제 중개보수는 그 한도 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정한다.
집주인과 세입자가 표의 금액을 반씩 나눠 내는 것도 아니다.
중개사는 임대인과 임차인에게 각각 중개보수를 받을 수 있고, 각 당사자에게 상한이 따로 적용된다.
주택 전세·월세 상한요율은 같다
주택 임대차의 상한요율은 아래 표를 쓴다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
표만 보면 전세와 월세 구분이 없다.
둘 다 임대차 등에 들어가기 때문이다.
차이는 그 앞에서 생긴다.
전세 거래금액 = 전세보증금
월세 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
위 월세 거래금액이 5천만원 미만이면
= 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산서울시 요율표를 예시로 들었지만 주택 중개보수는 먼저 해당 시·도의 조례를 확인해야 한다. 계약 지역이 서울이 아니라면 시·도 부동산 포털이나 관할 지자체의 중개보수 요율표를 한 번 더 보는 편이 정확하다.
전세 3억원 복비는 90만원이 상한이다
전세는 제일 간단하다.
전세보증금이 3억원이면 거래금액도 3억원이다.
3억원은 1억원 이상 6억원 미만 구간이므로 상한요율은 0.3%다.
거래금액 3억원 × 0.3%
= 90만원90만원은 반드시 내야 하는 고정 가격이 아니다.
이 계약에서 받을 수 있는 중개보수의 상한이다. 계약서를 쓰기 전에 적용할 요율과 금액을 협의해 중개대상물 확인·설명서에 적힌 중개보수도 함께 확인하자.
월세 1천만원에 60만원이면 28만원이다
월세는 보증금만 보고 요율을 고르면 틀린다.
보증금 1천만원, 월세 60만원인 주택을 가정해 보자.
먼저 월세에 100을 곱한다.
보증금 1천만원
+ 월세 60만원 × 100
= 거래금액 7천만원7천만원은 5천만원 이상 1억원 미만 구간이다.
상한요율 0.4%를 곱하면 28만원이다.
7천만원 × 0.4%
= 28만원이 구간의 한도액은 30만원이다. 계산 결과 28만원이 한도액보다 작으므로 중개보수 상한은 28만원이 된다.
전세보다 월세 복비가 싸 보이는 이유는 월세 자체가 아니라 환산한 거래금액이 작기 때문이다.
70배는 처음부터 쓰는 공식이 아니다
월세 복비에서 가장 많이 틀리는 부분이다.
보증금 500만원, 월세 30만원인 주택을 계산해 보자.
먼저 100배 공식을 쓴다.
500만원 + (30만원 × 100)
= 3천500만원결과가 5천만원 미만이다.
이때 70배로 다시 계산한다.
500만원 + (30만원 × 70)
= 2천600만원거래금액 2천600만원은 5천만원 미만 구간이다. 0.5%를 곱하면 13만원이고, 한도액 20만원보다 작다.
따라서 이 주택의 중개보수 상한은 13만원이다.
저렴한 월세라고 처음부터 70배를 적용하면 안 된다.
100배로 먼저 계산한 금액이 5천만원 미만일 때만 70배로 바꾼다.
오피스텔은 주택 요율표만 보면 틀릴 수 있다
오피스텔은 별도 기준이 있다.
아래 조건을 모두 갖춘 오피스텔은 임대차 중개보수 상한요율이 0.4%다.
- 전용면적 85㎡ 이하
- 상·하수도 시설을 갖춘 전용입식 부엌
- 전용수세식 화장실과 목욕시설
이 조건을 갖추지 못한 오피스텔과 상가·토지 같은 비주택은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의한다.
예를 들어 보증금 500만원, 월세 35만원인 조건 충족 오피스텔은 100배 계산 결과가 4천만원이다. 5천만원 미만이므로 70배로 다시 계산하면 거래금액은 2천950만원이다.
2천950만원 × 0.4%
= 11만8천원같은 월세라도 주택인지, 요건을 갖춘 오피스텔인지에 따라 적용할 표가 달라진다.
건축물대장의 용도와 전용면적, 실제 시설을 먼저 확인해야 하는 이유다.
계산한 금액과 실제 청구액이 다른 이유
계산기에서 90만원이 나왔는데 중개사무소가 다른 금액을 말할 수 있다.
먼저 아래 네 가지를 맞춰보자.
상한보다 낮게 협의했는가
상한요율은 최대치다.
중개보수율을 0.3%가 아니라 0.25%로 합의했다면 합의한 요율로 계산한다. 말로만 정하지 말고 계약서 작성 전에 금액을 확인하는 편이 좋다.
부가가치세가 별도인가
중개보수에 부가가치세가 별도로 더해질 수 있다.
요율표로 계산한 금액과 최종 청구액이 다르면 부가세 포함 여부와 사업자 유형을 확인하고 영수증을 받자.
권리관계 확인에 든 실비가 있는가
중개보수와 실비는 다른 돈이다.
개업공인중개사는 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행 보장에 실제로 든 비용을 청구할 수 있다. 수고비 같은 이름으로 상한을 넘겨 받는 것은 별개 문제다.
계약이 취소됐는가
개업공인중개사의 고의나 과실 때문에 거래가 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 받지 못한다.
반대로 중개사 잘못 없이 당사자 사정으로 계약을 해제했다면 이미 완성된 중개에 대한 보수 문제가 남을 수 있다. 계약 해제 합의서에 중개보수 정산도 같이 적는 편이 안전하다.
복비를 내기 전 이 다섯 줄을 확인하자
계산기 결과만 캡처해 두면 부족하다.
중개사무소에 아래 내용을 한 줄씩 물어보자.
물건 구분 주택 / 조건 충족 오피스텔 / 그 밖의 부동산
거래금액 계산 전세보증금 / 보증금+(월세×100 또는 70)
적용 상한요율 %
협의한 요율 %
부가세·실비 포함 / 별도지급 시기는 당사자 약정이 우선이다. 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날이 기준이다.
중개보수 영수증이나 현금영수증도 보관하자.
집을 나중에 팔 때 취득 중개보수와 매도 중개보수는 세금 계산에서 확인할 증빙이 된다. 어떤 비용이 인정되는지는 부동산 비용처리, 일반매매·경매·매매사업자·법인은 뭐가 다를까에서 따로 정리했다.
이것만 기억하면 된다
전세와 월세는 같은 주택 임대차 상한요율표를 쓴다.
전세는 보증금에 요율을 곱한다.
월세는 보증금에 월세의 100배를 더한다. 그 결과가 5천만원 미만일 때만 70배로 다시 계산한다.
마지막으로 주택인지 오피스텔인지 확인하고, 상한요율이 아니라 실제 협의한 요율을 넣는다.
복비 계산은 어려운 게 아니다.
순서를 빼먹으면 금액이 달라질 뿐이다.
