취등록세 계산법, 일반매매와 경매 낙찰은 뭐가 다를까

같은 아파트를 5억 원에 샀다고 해보자.

한 사람은 공인중개사 사무소에서 계약했고, 다른 사람은 법원경매에서 낙찰받았다.

두 사람의 취등록세는 다를까?

주택 종류와 면적, 주택 수, 지역과 취득자 조건이 같다면 기본 세액도 같다.

경매라고 취득세를 깎아주지 않고, 일반매매라고 더 받지도 않는다.

차이는 세율보다 과세표준, 취득일과 준비할 서류에서 생긴다.

다만 주택 수에 따른 중과세율은 반드시 따로 확인해야 한다.

5억 원짜리 집이라도 누구는 취득세율 1%를 적용받고, 누구는 8%나 12%를 적용받을 수 있다.

취등록세는 취득세를 중심으로 계산한다

부동산을 살 때 흔히 취등록세라고 부른다.

현재 계산의 중심이 되는 세목은 취득세다.

여기에 지방교육세와 조건에 따라 농어촌특별세가 붙는다.

과세표준 × 취득세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세

취득세는 등기를 했는지만 보는 세금이 아니다.

실제로 부동산을 취득했다면 등기를 늦게 하더라도 취득세 납세의무가 생길 수 있다.

주택 기본 취득세율은 1~3%다

개인이 기본세율 대상 주택을 유상으로 취득하면 가격에 따라 아래 세율을 적용한다.

6억 원과 9억 원 사이에서는 세율이 1%에서 3%까지 조금씩 올라간다.

7억 5천만 원이면 취득세율은 2%다.

하지만 이 표부터 바로 적용하면 안 된다.

먼저 아래 내용을 확인해야 한다.

• 건축물대장과 등기부상 주택이 맞는가
• 취득 후 세대의 주택 수는 몇 채인가
• 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는가
• 일시적 2주택에 해당하는가
• 개인 취득인지 법인 취득인지
• 중과에서 제외되는 주택인지

주택 수에 따라 취득세가 8%·12%로 올라간다

2026년 7월 17일 기준 주택 유상취득 중과세율은 아래와 같다.

표의 주택 수는 이번에 취득하는 주택을 포함한 취득 후 주택 수다.

쉽게 정리하면 이렇다.

• 비조정대상지역은 세 번째 주택부터 중과를 확인한다.
• 조정대상지역은 두 번째 주택부터 중과를 확인한다.
• 법인은 지역과 주택 수에 관계없이 12%가 원칙이다.

취득세 중과 기준은 지방세법 제13조의2에서 확인할 수 있다.

5억 원 주택도 주택 수에 따라 세금이 크게 달라진다

5억 원짜리 전용면적 84㎡ 아파트를 취득한다고 가정해 보자.

다른 감면이나 중과 제외 요건은 없다고 하자.

같은 집을 같은 가격에 사더라도 취득세 본세만 최대 5,500만 원 차이가 난다.

여기에 전용면적, 농어촌특별세와 지방교육세 계산까지 달라질 수 있다.

경매 수익을 계산할 때 주택 수를 잘못 넣으면 낙찰 후 수익이 통째로 사라질 수 있다.

일시적 2주택이면 기본세율을 적용할 수 있다

1주택자가 이사, 취업과 직장이전 등의 이유로 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있다.

신규주택을 취득한 날부터 3년 안에 종전주택을 처분하면 신규주택 취득에 기본세율을 적용할 수 있다.

일시적 2주택은 단순히 집이 두 채라는 이유만으로 인정되는 것은 아니다.

기존 주택을 보유한 상태에서 이사 등 실제 대체취득 목적으로 신규주택을 취득해야 한다.

처분기한과 세부 기준은 지방세법 시행령 제28조의5에서 확인할 수 있다.

경매로 신규주택을 낙찰받아도 요건을 충족한다면 일시적 2주택을 검토할 수 있다.

다만 대금완납일이 신규주택 취득일이 되므로 종전주택 처분기한도 그날부터 계산한다.

공시가격 1억 원 이하라고 무조건 안심하면 안 된다

시가표준액 1억 원 이하 주택은 일반적으로 취득세 중과에서 제외되고, 다른 주택 취득 시 주택 수 산정에서도 빠질 수 있다.

흔히 공시가격 1억 이하 주택이라고 부르는 물건이다.

하지만 예외가 있다.

• 재개발·재건축 정비구역에 있는 주택
• 취득 당시 또는 다른 주택 취득 시점에 시가표준액 기준을 초과한 주택
• 법령상 중과 제외 요건을 충족하지 못하는 주택
• 주택이 아닌 주거용 오피스텔 등 용도 판단이 필요한 물건

취득세의 주택 수 제외가 양도소득세나 종합부동산세의 주택 수 제외를 뜻하지도 않는다.

세목마다 주택 수 계산 방식이 다르다.

공시가격이 낮다는 이유만으로 입찰하지 말고 관할 지방자치단체에 해당 물건의 중과 제외 여부를 확인해야 한다.

법인은 주택 취득세 12%부터 계산한다

법인이 주택을 취득하면 원칙적으로 취득세 본세 12%가 적용된다.

법인에 기존 주택이 없어도 마찬가지다.

3억 원짜리 주택을 법인으로 낙찰받는다면 취득세 본세만 3,600만 원이다.

법령에서 정한 지방 저가주택, 사원용 주택과 주택건설사업자의 일정한 취득 등은 중과에서 제외될 수 있다.

하지만 일반적인 부동산 투자법인이 아파트나 빌라를 낙찰받는다면 12% 중과부터 확인하는 게 맞다.

법인 주택 취득은 대출보다 취득세가 수익에 미치는 영향이 더 클 수 있다.

5억 원 아파트 기본세율 계산

조건을 단순하게 잡아보자.

• 개인이 취득하는 기본세율 대상 주택
• 취득가액 5억 원
• 전용면적 84㎡
• 별도 감면 없음
• 농어촌특별세 비과세 면적이라고 가정

취득세는 아래처럼 계산한다.

5억 원 × 1% = 500만 원

지방교육세는 아래와 같다.

5억 원 × 0.1% = 50만 원

따라서 합계는 550만 원이다.

일반매매로 5억 원에 계약해도, 법원경매에서 5억 원에 낙찰받아도 조건이 같다면 기본 계산은 같다.

전용면적이 85㎡를 초과하면 농어촌특별세를 추가로 확인해야 한다.

7억 5천만 원 주택 계산

취득가액이 7억 5천만 원이라면 중간세율을 계산한다.

(7억 5천만 원 × 2 ÷ 3억 원 - 3) × 1% = 2%

취득세는 아래와 같다.

7억 5천만 원 × 2% = 1,500만 원

지방교육세는 아래와 같다.

7억 5천만 원 × 0.2% = 150만 원

전용면적 84㎡이고 다른 중과·감면이 없다면 총 1,650만 원이다.

9억 원을 넘으면 기본 취득세율은 3%가 된다.

경매 입찰가를 정할 때는 낙찰가가 6억 원과 9억 원을 넘는지까지 함께 확인해야 한다.

일반매매와 경매는 세율보다 서류가 다르다

세율이 같다고 절차까지 같은 것은 아니다.

과세표준을 증명하는 서류가 다르다

일반매매에서는 아래 서류로 실제 거래가격을 확인한다.

• 매매계약서
• 부동산거래계약 신고필증
• 잔금 지급자료

법원경매에서는 아래 서류가 중심이다.

• 매각허가결정문
• 매각대금완납증명원
• 법원 사건 관련 서류

경매의 출발점은 감정가나 최초 최저매각가격이 아니라 실제 낙찰가격이다.

다만 낙찰자가 대항력 있는 임차보증금이나 소멸하지 않는 권리를 법적으로 인수하는 특수한 사건이라면 낙찰가만 과세표준으로 신고해도 되는지 확인이 필요하다.

매각물건명세서와 실제 인수자료를 관할 지방자치단체 세무부서에 보여주고 판단받는 게 안전하다.

취득일이 다르다

일반매매는 실제 잔금지급일이 취득일이 된다.

법원경매는 매각대금을 모두 납부한 날이 취득일이다.

경매 입찰일이나 매각허가결정일을 취득일로 생각하면 안 된다.

발생하는 비용이 다르다

일반매매에서는 중개보수가 생기는 경우가 많다.

경매에서는 일반적인 매매 중개보수 대신 아래 비용이 생길 수 있다.

• 입찰대리 수수료
• 법무사 비용
• 명도비
• 강제집행비
• 낙찰자가 인수하는 금액

이 비용들이 취득세 과세표준이나 나중의 양도소득세 필요경비에 모두 똑같이 들어가는 것은 아니다.

취득세와 양도소득세는 판단 기준이 다르므로 영수증과 이체내역을 따로 보관해야 한다.

입찰 전에 주택 수부터 확인하자

경매에서 취득세를 계산하는 순서는 아래와 같다.

1. 주택인지 상가인지 확인한다.
2. 개인인지 법인인지 확인한다.
3. 취득 후 세대의 주택 수를 계산한다.
4. 조정대상지역 여부를 확인한다.
5. 일시적 2주택과 중과 제외주택을 확인한다.
6. 예상 낙찰가에 세율을 적용한다.
7. 지방교육세와 농어촌특별세를 더한다.

입찰 전 자금표에는 아래 비용을 따로 넣어야 한다.

• 예상 낙찰가
• 취득세
• 지방교육세
• 농어촌특별세
• 법무사비
• 국민주택채권 비용
• 인수할 임차보증금과 권리
• 수리비와 명도비
• 대출 실행 전 필요한 자기자금

취득세 중과 여부를 모르겠다면 위택스 계산 결과만 믿지 말고 관할 구청 세무부서에 문의하는 게 좋다.

물건 주소, 예상 낙찰가, 현재 세대의 주택 수를 알려주면 더 정확한 답을 받을 수 있다.

취득세는 60일 안에 신고한다

일반적인 유상취득은 취득일부터 60일 안에 취득세를 신고하고 납부해야 한다.

그 전에 소유권이전등기를 하려면 등기 절차에 맞춰 먼저 납부해야 한다.

경매라면 대금완납일부터 신고기한을 계산한다.

일시적 2주택으로 기본세율을 신고했다가 처분기한 안에 종전주택을 팔지 못하면 중과세액 차액과 가산세가 추가될 수 있다.

신고 당시보다 주택 수가 적다고 잘못 판단해도 추징될 수 있다.

경매라고 취득세가 다른 건 아니다

같은 사람이 같은 종류의 주택을 같은 가격에 취득한다면 일반매매와 경매의 기본 세율은 같다.

진짜 차이는 아래에 있다.

• 일반매매는 계약가격, 경매는 낙찰가격이 출발점이다.
• 일반매매는 잔금지급일, 경매는 대금완납일이 취득일이다.
• 경매는 인수하는 권리와 금액을 추가로 확인해야 한다.
• 주택 수와 지역에 따라 8%·12% 중과가 적용될 수 있다.

경매 취득세에서 가장 먼저 볼 것은 낙찰가가 아니다. 내가 몇 주택자가 되는지다.

다음 글에서는 취득할 때부터 모아둔 영수증 가운데 무엇이 나중에 양도소득세 필요경비로 인정되는지 정리한다.

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이 글은 지방세법과 지방세법 시행령을 바탕으로 작성했다. 조정대상지역, 주택 수, 일시적 2주택, 중과 제외주택과 감면 요건은 바뀔 수 있다. 실제 계약·입찰·신고 전에는 위택스와 관할 지방자치단체 세무부서에 최신 기준을 확인해야 한다.