부동산 세금은 이름부터 많다.
취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세.
한꺼번에 외우려고 하면 복잡하다.
하지만 부동산을 사고, 가지고 있고, 빌려주고, 파는 순서로 놓으면 생각보다 단순하다.
살 때는 취득세, 가지고 있을 때는 보유세, 임대료를 받으면 소득세, 팔아서 이익이 나면 양도소득세를 확인한다.
부동산 세금은 이 순서로 따라온다
지방교육세·농어촌특별세 보유할 때재산세
종합부동산세 빌려줄 때종합소득세
부가가치세 확인 팔 때양도소득세
지방소득세
| 시점 | 가장 먼저 볼 세금 | 왜 생길까 |
|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 부동산의 소유권을 취득해서 |
| 보유할 때 | 재산세·종합부동산세 | 일정한 기준일에 부동산을 가지고 있어서 |
| 빌려줄 때 | 종합소득세·부가가치세 | 임대료 수입이 생겨서 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 부동산을 팔아 차익이 생겨서 |
| 증여·상속받을 때 | 증여세·상속세·취득세 | 돈을 주고 사지 않고 재산을 넘겨받아서 |
표에 있는 세금을 모든 사람이 전부 내는 것은 아니다.
보유한 부동산의 종류, 가격, 주택 수, 실제 임대수입과 양도차익에 따라 달라진다.
1. 부동산을 살 때는 취득세를 낸다
취득세는 집, 상가와 토지의 소유권을 취득할 때 내는 지방세다.
흔히 취등록세라고 부르지만 현재는 취득세를 중심으로 지방교육세와 농어촌특별세 등이 함께 계산된다.
취득세는 아래 조건에 따라 달라진다.
- 주택인지 상가인지
- 취득가격이 얼마인지
- 현재 보유한 주택이 몇 채인지
- 조정대상지역인지
- 개인인지 법인인지
- 매매, 경매, 증여와 상속 중 어떤 방법으로 취득했는지
부동산을 취득하면 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 한다.
구체적인 세율은 조건에 따라 크게 달라지므로 계약이나 입찰 전에 따로 계산해야 한다.
일반매매와 경매는 뭐가 다를까
일반매매와 법원경매 모두 취득세를 낸다.
경매라고 취득세가 자동으로 싸지는 것은 아니다.
차이는 취득일과 준비할 서류다.
| 구분 | 일반매매 | 법원경매 |
|---|---|---|
| 취득 시점 | 보통 잔금을 지급한 날 | 매각대금을 모두 낸 날 |
| 가격을 확인할 자료 | 매매계약서 | 매각허가결정과 대금완납 관련 서류 |
| 기본 취득가격 | 실제 매매가격 | 낙찰가격 |
경매 물건에 낙찰자가 떠안는 권리나 금액이 있다면 취득세 과세표준 판단이 복잡해질 수 있다.
낙찰가만 보고 단정하지 말고 관할 지방자치단체 세무부서에 관련 서류를 보여주고 확인하는 게 안전하다.
구체적인 계산은 취득세 계산법, 일반매매와 경매는 무엇이 다를까에서 이어서 정리한다.
2. 보유하는 동안에는 재산세를 낸다
재산세는 부동산을 가지고 있는 사람에게 매년 부과하는 지방세다.
여기서 기억할 날짜는 6월 1일이다.
매년 6월 1일 현재 부동산을 사실상 소유한 사람이 그해 재산세를 부담한다.
집을 5월 말에 샀다면 매수인이 납세의무자가 될 수 있고, 6월 1일이 지난 뒤 샀다면 매도인이 부담할 수 있다.
계약서에서 재산세를 서로 정산하기로 약속할 수는 있지만, 과세관청이 누구에게 세금을 부과하는지는 6월 1일 소유자를 기준으로 본다.
재산세가 왜 7월과 9월에 나눠서 나오는지, 그 6월 1일 기준이 실제 고지서에 어떻게 반영되는지는 재산세 7월·9월 고지 편에서 더 자세히 다뤘다.
3. 종합부동산세는 모든 사람이 내는 세금이 아니다
종합부동산세도 매년 6월 1일을 기준으로 판단한다.
다만 재산세처럼 부동산을 가지고 있다고 모두 내는 것은 아니다.
주택과 토지를 유형별로 합산한 공시가격이 공제금액을 넘는 경우에 과세된다.
따라서 아래 내용이 중요하다.
- 개인인지 법인인지
- 1세대 1주택자인지
- 주택과 토지의 공시가격이 얼마인지
- 공동명의인지
- 합산배제나 세액공제 요건이 있는지
종합부동산세 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있다.
실제 계산 전에는 국세청 종합부동산세 안내에서 최신 기준을 확인해야 한다.
4. 임대료가 들어오면 임대소득에 대한 세금을 본다
부동산을 보유해서 내는 재산세와 임대료를 받아 내는 소득세는 서로 다른 세금이다.
주택이나 상가를 빌려주고 임대료를 받으면 임대소득을 신고해야 할 수 있다.
주택 임대
주택임대소득은 보유 주택 수, 월세 수입, 주택 가격과 보증금 등에 따라 과세 여부가 달라진다.
주택 임대는 일반적으로 부가가치세가 면제되지만 종합소득세는 별도로 확인해야 한다.
상가 임대
상가 임대료에는 일반적으로 부가가치세가 붙는다.
임대인은 부가가치세 신고와 함께 임대소득에 대한 종합소득세도 확인해야 한다.
| 구분 | 주로 확인할 세금 |
|---|---|
| 주택 임대 | 종합소득세 |
| 상가 임대 | 부가가치세·종합소득세 |
같은 임대라도 주택과 상가는 세금 구조가 다르다.
계약서에 적힌 실제 용도와 사업자등록 여부까지 함께 봐야 한다.
5. 부동산을 팔 때는 양도소득세를 계산한다
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 이익에 부과하는 세금이다.
판매가격 전체에 세금을 매기는 것은 아니다.
기본 구조는 아래와 같다.
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
여기에 보유기간, 주택 수, 거주기간, 비과세와 감면, 장기보유특별공제 등을 반영한다.
집을 갈아타면서 잠시 두 채가 됐다면 1세대 1주택·일시적 2주택 비과세 요건부터 확인하면 된다.
양도소득세에서 중요한 건 영수증과 증빙이다.
아무리 실제로 돈을 썼어도 증빙이 없거나 세법상 필요경비로 인정되지 않으면 양도차익에서 빼지 못할 수 있다.
- 취득 당시 계약서와 낙찰 관련 서류
- 취득세 납부확인서
- 법무사 비용
- 자본적 지출에 해당하는 수리비
- 양도할 때 지급한 중개보수
- 세금계산서, 현금영수증과 계좌이체 내역
경매에는 명도비, 강제집행비와 인수금액처럼 일반매매와 다른 비용이 생길 수 있다.
하지만 돈을 썼다는 이유만으로 전부 필요경비가 되는 것은 아니다.
양도세 필요경비, 경매 비용은 어디까지 인정될까에서 따로 정리한다.
개인이 일반적으로 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 계산하지만, 부동산매매업자의 반복적인 매매는 사업소득으로 판단될 수 있다. 거래 형태에 따라 신고 방식이 달라질 수 있으므로 구분이 필요하다.
세금은 세율보다 증빙을 먼저 챙겨야 한다
세율은 신고할 때 다시 확인할 수 있다.
하지만 잃어버린 계약서와 영수증을 몇 년 뒤 다시 찾는 건 어렵다.
부동산을 취득한 날부터 아래 자료를 따로 보관하는 게 좋다.
- 매매계약서 또는 경매 관련 서류
- 취득세 신고서와 납부확인서
- 법무사와 등기 비용 증빙
- 수리비 세금계산서와 이체내역
- 임대차계약서와 월별 임대료 내역
- 대출이자와 금융비용 자료
- 매도할 때 중개보수와 기타 비용 증빙
부동산 세금은 일반매매와 경매로 완전히 나뉘는 것이 아니다.
대부분 같은 세법을 적용한다.
다만 취득 시점, 낙찰자가 인수한 금액과 경매 과정에서 발생한 비용처럼 사실관계가 달라지는 부분이 있다.
이것만 기억하면 된다
| 살 때 | 가지고 있을 때 | 빌려줄 때 | 팔 때 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 재산세·종합부동산세 | 종합소득세·부가가치세 | 양도소득세 |
세금 이름을 전부 외울 필요는 없다.
지금 내가 부동산을 사고 있는지, 보유하고 있는지, 임대하고 있는지, 팔고 있는지만 먼저 구분하면 된다.
다음 글에서는 부동산을 살 때 가장 먼저 내게 되는 취득세를 실제 숫자로 계산해 보려고 한다.
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이 글은 일반적인 세금 구조를 설명한 글이다. 세율, 주택 수 계산, 비과세·감면과 종합부동산세 기준은 정책에 따라 바뀔 수 있다. 실제 취득이나 신고 전에는 위택스, 국세청, 관할 지방자치단체 또는 세무사를 통해 최신 내용을 다시 확인해야 한다.
