경매 물건에서 반드시 봐야 하는 서류 4가지, 초보자는 이 순서로 보면 된다

경매 물건을 열면 서류가 여러 개 나온다.

매각물건명세서.

현황조사서.

감정평가서.

여기에 등기사항전부증명서까지 확인해야 한다.

처음에는 비슷한 내용을 여러 서류에 나눠 적어놓은 것처럼 보인다.

하지만 네 서류의 역할은 전부 다르다.

• 등기사항전부증명서는 권리의 순서를 본다.
• 매각물건명세서는 낙찰자가 떠안을 문제를 본다.
• 현황조사서는 누가 점유하고 있는지 본다.
• 감정평가서는 무엇을 언제 얼마로 평가했는지 본다.

한 서류만 봐서는 물건을 제대로 판단할 수 없다.

네 서류의 내용이 서로 맞는지 비교해야 한다.

초보자는 이 순서로 보면 된다

서류를 보는 순서가 법으로 정해진 것은 아니다.

나는 초보자라면 아래 순서로 보는 게 가장 이해하기 쉽다고 생각한다.

1. 등기사항전부증명서로 복잡한 권리가 있는지 먼저 확인한다.
2. 매각물건명세서에서 인수할 권리와 특별매각조건을 본다.
3. 현황조사서에서 실제 점유관계와 임대차 내용을 비교한다.
4. 감정평가서에서 평가일과 물건 상태를 확인한다.
5. 현장조사를 마친 뒤 입찰 직전에 최신 서류를 다시 본다.

쉽게 말하면 등기부로 먼저 거르고, 나머지 서류로 맞춰보는 것이다.

1. 등기사항전부증명서로 먼저 거른다

등기사항전부증명서는 흔히 등기부등본이라고 부르는 서류다.

인터넷등기소에서 최신본을 발급받을 수 있다.

표제부

주소, 면적, 건물 구조처럼 부동산 자체의 정보가 나온다.

내가 보고 있는 동·호수와 면적이 맞는지 확인한다.

갑구

소유권에 관한 내용이 나온다.

현재 소유자와 압류, 가압류, 가처분 같은 권리를 확인한다.

을구

근저당권과 전세권처럼 소유권 이외의 권리가 나온다.

설정된 날짜와 순서를 확인해야 한다.

초보자는 처음부터 권리가 복잡한 물건을 볼 필요가 없다.

가등기, 가처분, 전세권 등이 복잡하게 얽혀 있다면 일단 넘어가도 된다.

말소기준권리 후보가 1순위 근저당권인 단순한 물건부터 연습해도 충분하다.

다만 1순위 근저당권이 있다고 무조건 안전한 것은 아니다.

근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있는지, 매수인이 인수할 권리가 있는지 다른 서류와 함께 확인해야 한다.

등기부는 처음에 한 번 보고 끝내는 서류도 아니다.

입찰 직전 최신본을 다시 발급받아 새로운 권리가 들어오지 않았는지 확인해야 한다.

2. 매각물건명세서에서 떠안을 권리를 찾는다

매각물건명세서는 법원이 입찰자에게 알려주는 핵심 주의사항이다.

초보자는 아래 항목부터 보면 된다.

• 최선순위 설정일자
• 점유자와 임대차 내용
• 매수인에게 대항할 수 있는 임차인
• 매각으로 없어지지 않는 권리
• 특별매각조건
• 지분매각, 토지별도등기 같은 비고란

특히 비고란은 대충 넘기면 안 된다.

짧은 문장 하나 때문에 보증금 비율이 달라지거나, 낙찰자가 부담할 문제가 생길 수 있다.

그렇다고 빈칸이면 무조건 안전한 것도 아니다.

매각물건명세서는 중요한 서류지만 모든 사실을 법원이 보증하는 서류는 아니다.

등기사항전부증명서와 현황조사서, 현장조사 내용을 함께 비교해야 한다.

3. 현황조사서에서 실제 점유자를 확인한다

현황조사서는 집행관이 현장을 방문해 조사한 내용이다.

누가 점유하고 있는지, 임대차관계가 어떻게 조사됐는지 확인할 수 있다.

여기서 가장 중요한 건 조사 결과와 조사방법을 같이 보는 것이다.

집행관이 방문했지만 아무도 만나지 못했을 수 있다.

문이 잠겨 있어 내부를 확인하지 못했을 수도 있다.

점유자가 말한 내용과 전입세대 확인 결과가 다를 수도 있다.

점유관계 미상이라고 적혀 있다고 점유자가 없다는 뜻은 아니다.

조사만으로는 확인하지 못했다는 뜻이다.

이런 물건은 현장에서 우편함과 전기계량기, 출입 흔적 등을 살펴보고 관리사무소나 주변 중개사무소를 통해 추가로 확인해야 한다.

물론 문을 억지로 열거나 거주자를 압박해서는 안 된다.

4. 감정평가서에서는 금액보다 평가일을 먼저 본다

감정평가서를 열면 가장 먼저 큰 숫자가 보인다.

감정가 3억 원.

최저매각가격 2억 1천만 원.

그러면 9천만 원이나 싸다고 생각하기 쉽다.

하지만 감정가는 감정평가를 한 시점의 가격이다.

입찰일 현재 시세와는 다를 수 있다.

경매가 오래 진행되거나 여러 번 유찰됐다면 감정평가일과 입찰일 사이에 상당한 시간이 지나기도 한다.

그동안 시세가 오를 수도 있고 떨어질 수도 있다.

감정가 3억 원인 물건을 2억 5천만 원에 낙찰받았다고 5천만 원을 번 것이 아니다.

현재 시장에서 2억 3천만 원에도 잘 팔리지 않는다면 이미 비싸게 산 것이다.

감정평가서에서는 아래 순서로 확인하면 된다.

감정평가서를 본 뒤에는 국토교통부 실거래가와 현재 매물을 다시 확인한다.

마지막으로 물건지 주변 중개사무소에도 물어보는 게 좋다.

“이 집을 지금 상태로 내놓으면 얼마에 빨리 팔릴까요?”

내가 알아야 하는 가격은 가장 비싸게 팔 수 있는 희망가격이 아니다.

수리 상태와 층, 방향, 점유 문제를 반영한 보수적인 예상 매도가다.

그 가격에서 취득세, 이자, 수리비, 명도비와 원하는 수익을 빼고 입찰 상한가를 정해야 한다.

수익과 입찰가를 계산하는 방법은 부동산 경매 절차 총정리에서 자세히 볼 수 있다.

네 서류가 서로 맞는지 비교한다

서류는 각각 따로 보는 게 아니다.

서로 같은 이야기를 하고 있는지 비교해야 한다.

예를 들어 이렇게 확인한다.

• 등기부의 소유자와 경매 사건의 소유자가 같은가
• 매각물건명세서와 현황조사서의 점유자가 같은가
• 임차인의 전입일과 말소기준권리 날짜 중 무엇이 빠른가
• 감정평가서의 동·호수와 면적이 등기부와 같은가
• 현황조사 이후 새로운 점유자나 권리가 생기지 않았는가

서류 내용이 서로 다르면 그냥 넘어가면 안 된다.

왜 다른지 확인할 수 있을 때까지 입찰을 보류하는 게 맞다.

유료 사이트를 봤어도 법원 원문을 다시 확인한다

지지옥션, 탱크옥션, 스피드옥션, 옥션원 같은 유료 경매 사이트는 여러 자료를 한 화면에 보여줘서 편하다.

물건을 찾고 비교할 때는 유료 사이트를 사용해도 된다.

하지만 최종 확인은 대한민국 법원 법원경매정보에서 해야 한다.

유료 사이트는 법원 자료를 가져와 정리해서 보여주는 곳이기 때문이다.

입찰 전날과 당일에는 아래 내용을 다시 확인한다.

• 사건번호와 물건번호
• 매각기일 변경·취소·정지 여부
• 매각물건명세서와 특별매각조건
• 현황조사서와 감정평가서 원문
• 최신 등기사항전부증명서

대법원 경매 사이트에서 물건 찾는 법에서 검색 화면과 서류 위치를 확인할 수 있다.

처음에는 네 서류에서 이것만 찾으면 된다

처음에는 한 물건을 보는 데 시간이 오래 걸린다.

등기부 한 장을 읽는 데 한 시간이 걸릴 수도 있다.

괜찮다.

몇 개 물건을 같은 순서로 반복해서 보다 보면 어디부터 봐야 하는지 눈에 들어온다.

경매 서류를 보는 목적은 어려운 법률용어를 외우는 게 아니다.

내가 떠안을 문제는 없는지, 얼마에 사야 수익이 남는지 확인하는 것이다.

법원 서류와 사건 진행 내용은 열람 이후 변경될 수 있다. 실제 입찰 전에는 법원경매정보의 최신 원문과 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 한다. 권리관계가 복잡하거나 판단하기 어려운 물건은 변호사·법무사 등 전문가의 검토를 받는 편이 안전하다.

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