현황조사서 보는 법, 경매 집에 누가 사는지 확인하는 3단계

현황조사서는 경매 물건에 누가 살고 있는지 확인하는 서류다.

그런데 정답지처럼 믿으면 안 된다.

집행관이 방문했을 때 아무도 없을 수도 있고, 문이 잠겨 내부를 확인하지 못했을 수도 있다.

그래서 현황조사서는 아래 세 가지로 나눠 읽는 게 쉽다.

1. 직접 확인한 내용
2. 서류를 보고 추정한 내용
3. 확인하지 못한 내용

1. 가장 먼저 누가 살고 있는지 찾는다

현황조사서에서 먼저 찾을 문장은 이런 내용이다.

• 소유자가 거주하고 있음
• 임차인이 점유하고 있음
• 전입세대에 등록된 사람을 임차인으로 봄
• 점유관계 미상
• 폐문부재로 확인하지 못함

여기서 중요한 건 누가 산다고 적혀 있는지보다 어떻게 확인했는지다.

전입세대 자료만 보고 임차인이라고 추정한 것과, 실제 거주자를 만나 계약서를 확인한 것은 전혀 다르다.

2. 미상과 폐문부재를 빈집으로 착각하면 안 된다

초보자가 가장 많이 오해하는 부분이다.

점유관계 미상은 아무도 살지 않는다는 뜻이 아니다.

누가 사는지 확인하지 못했다는 뜻이다.

폐문부재도 마찬가지다.

집행관이 방문했을 때 문이 잠겨 있었고 사람을 만나지 못했다는 의미다.

낮에 모두 출근했을 수도 있고, 집행관 방문을 피했을 수도 있다.

따라서 이런 문구가 있으면 아래 내용을 추가로 확인해야 한다.

• 전입세대 확인 자료에 누가 등록돼 있는가
• 매각물건명세서에는 누가 점유자로 적혀 있는가
• 우편함과 현관에 실제 생활 흔적이 있는가
• 관리사무소나 주변 중개사무소에서 확인 가능한 내용이 있는가

문을 억지로 열거나 거주자를 압박해서는 안 된다.

확인할 수 없는 내용은 모른다고 적어두고, 명도 기간과 비용을 보수적으로 잡는 게 맞다.

3. 전입세대에 이름이 있어도 임차인으로 확정되는 건 아니다

전입세대 확인 자료에는 해당 주소에 전입한 사람이 나온다.

하지만 그 사람이 실제 임차인인지, 소유자의 가족인지, 이미 이사했지만 주소만 남겨둔 사람인지는 알 수 없다.

반대로 전입세대에 아무도 없다고 실제 거주자가 없다고 단정할 수도 없다.

전입신고 없이 살고 있는 사람이 있을 수 있기 때문이다.

그래서 아래 항목을 함께 봐야 한다.

• 실제 점유 여부
• 전입일
• 보증금과 월세
• 확정일자
• 배당요구 여부
• 말소기준권리와의 날짜 순서

현황조사서만으로 대항력이나 보증금 인수 여부를 확정하면 안 된다.

매각물건명세서 보는 법과 최신 등기사항전부증명서를 같이 봐야 한다.

4. 임대차 조사표는 빈칸도 확인해야 한다

임대차 조사표는 사람 한 명의 정보를 가로로 읽는다.

누가 → 어떤 자격으로 → 어느 부분을 → 언제부터 → 보증금과 월세는 얼마인지

여기서 빈칸을 그냥 넘기면 안 된다.

보증금이 비어 있다고 0원인 것은 아니다.

계약서를 확인하지 못했거나, 거주자가 답하지 않았을 수 있다.

거주기간이 비어 있다고 최근에 들어온 사람이라는 뜻도 아니다.

미상이나 빈칸이 많을수록 아직 확인하지 못한 위험이 남아 있다고 보면 된다.

특히 전입일이 빠른 임차인의 보증금이 비어 있다면 입찰가를 계산하기 전에 반드시 추가로 확인해야 한다.

5. 매각물건명세서와 내용이 같은지 비교한다

현황조사서는 단독으로 보는 서류가 아니다.

매각물건명세서와 나란히 놓고 비교해야 한다.

• 거주자 이름이 같은가
• 전입일이 같은가
• 보증금과 월세가 같은가
• 임차인이 권리신고를 했는가
• 배당요구 여부가 확인되는가
• 현황조사 이후 새로운 사람이 들어오지 않았는가

두 서류의 내용이 다르면 어느 쪽을 믿을지 고르는 게 아니다.

왜 다른지 확인해야 한다.

설명되지 않는 차이가 남아 있다면 입찰을 미루는 게 맞다.

6. 현장에서는 합법적인 범위만 확인한다

현황조사는 특정 날짜의 기록이다.

입찰일까지 몇 달이 지났다면 거주자가 바뀌었을 수도 있다.

그래서 입찰 전에는 직접 물건지에 가보는 게 좋다.

• 동과 호수가 서류와 맞는가
• 감정평가서 사진과 현재 상태가 비슷한가
• 우편함과 현관에 장기간 방치된 흔적이 있는가
• 관리 상태와 체납관리비 가능성은 어떤가
• 주변 중개사무소가 알고 있는 거주 상황이 있는가

관리사무소도 개인정보를 알려줄 의무는 없다.

확인할 수 없는 부분은 억지로 알아내려고 하지 말고, 명도비와 기간을 넉넉하게 계산하면 된다.

현황조사서는 명도의 예고편이다

현황조사서만 보고 명도가 쉽다거나 어렵다고 확정할 수는 없다.

그래도 어느 정도 단서는 얻을 수 있다.

집행관 방문 때 집을 비웠다는 이유만으로 거주자가 명도에도 비협조적일 것이라고 판단하면 안 된다.

낙찰 후에는 갑자기 찾아가 이사 날짜부터 요구하기보다 정중하게 연락처를 남기고 대화를 시작하는 편이 낫다.

명도는 싸움이 아니라 부동산을 넘겨받는 과정이다.

이것만 표시하면 된다

현황조사서를 읽을 때는 내용을 세 칸으로 나눠 적으면 된다.

확인 못함이 많을수록 현장조사와 비용 여유를 늘리면 된다.

현황조사서는 거주자 명단이 아니다.

집행관이 무엇을 확인했고 무엇을 확인하지 못했는지 보여주는 기록이다.

현황조사서는 조사 당시 확인된 내용을 기록한 자료다. 실제 입찰 전에는 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서와 현장 상황을 함께 확인해야 한다.

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