경매를 시작하려면 먼저 물건을 찾아야 한다.
가장 기본이 되는 곳은 대한민국 법원 법원경매정보다.
보통 대법원 경매 사이트라고 부른다.
지지옥션, 탱크옥션, 스피드옥션, 옥션원 같은 유료 사이트가 더 편한 건 맞다.
다만, 초보자가 경매 시작부터 유료 사이트를 쓰는 건 부담이다. 생각보다 비싸다.
하지만 유료 사이트의 정보도 결국 법원 자료를 정리해서 보여주는 것이다.
물건을 찾을 때는 유료 사이트를 이용해도 되지만, 입찰 전 최종 확인은 반드시 법원 사이트에서 해야 한다.
1. 경매물건에서 물건상세검색으로 들어간다
법원경매정보 첫 화면에는 메뉴가 많다.
처음에는 전부 볼 필요 없다.
상단 메뉴에서 경매물건에 마우스를 올리고 물건상세검색으로 들어가면 된다.
물건 검색과 서류 열람은 로그인하지 않아도 가능하다.
모바일에서도 볼 수 있지만 검색 조건이 많기 때문에 PC 화면이 편하다.
2. 처음에는 조건을 세 개만 넣는다
물건상세검색에 들어가면 법원, 소재지, 사건번호, 가격, 면적, 유찰 횟수 같은 조건이 나온다.
처음부터 조건을 많이 넣으면 비교할 물건까지 검색에서 빠질 수 있다.
처음에는 아래 세 가지만 선택하면 된다.
| 검색 조건 | 선택 방법 |
|---|---|
| 소재지 | 직접 현장조사할 수 있는 시·군·구 |
| 용도 | 아파트, 다세대주택처럼 한 종류 |
| 매각기일 | 기본으로 설정된 기간 그대로 사용 |
예를 들어 강서구 아파트를 찾는다면 소재지에서 서울특별시와 강서구를 선택하고, 용도에서 아파트를 고르면 된다.
검색 결과가 너무 많을 때만 최저매각가격이나 유찰 횟수를 추가한다.
처음부터 가격 범위를 좁히기보다는 내가 보는 지역에 어떤 물건이 나오는지 먼저 살펴보는 게 좋다.
3. 검색 결과에서는 사건번호부터 적어둔다
검색 결과가 나오면 사진보다 먼저 사건번호를 확인한다.
사건번호는 경매 물건을 다시 찾을 때 사용하는 고유번호다.
한 사건 안에 물건이 여러 개라면 물건번호까지 함께 확인해야 한다.
관심 있는 물건은 아래 내용을 적어두면 된다.
| 확인 항목 | 의미 |
|---|---|
| 사건번호·물건번호 | 물건을 다시 찾을 때 쓰는 번호 |
| 담당 법원·경매계 | 입찰할 법원과 담당 부서 |
| 소재지 | 실제 물건 주소 |
| 감정평가액 | 감정평가사가 평가한 가격 |
| 최저매각가격 | 이번 입찰에서 쓸 수 있는 최저금액 |
| 매각기일 | 입찰하는 날짜 |
| 유찰 횟수 | 앞선 입찰이 성립하지 않은 횟수 |
최저매각가격이 감정가보다 크게 낮다고 무조건 싼 물건은 아니다.
대항력 있는 임차인이나 인수할 권리가 있거나, 지분만 매각되는 물건일 수도 있다.
중요한 건 얼마나 유찰됐는지가 아니라 왜 유찰됐는지 확인하는 것이다.
용어가 낯설다면 경매 사이트가 외계어처럼 보인다면, 핵심 용어 68개를 함께 보면 된다.
4. 상세 화면에서는 서류부터 확인한다
마음에 드는 물건을 누르면 상세 화면이 나온다.
주소와 사진만 보고 판단하면 안 된다.
최소한 아래 자료는 확인해야 한다.
- 매각물건명세서
- 현황조사서
- 감정평가서
- 문건·송달내역
- 기일내역
매각물건명세서
점유자와 임차인, 매각 후에도 남을 수 있는 권리를 확인하는 핵심 서류다.
처음에는 최선순위 설정일자와 비고란부터 확인하면 된다.
현황조사서
집행관이 현장을 조사한 내용이다.
누가 점유하고 있는지, 임대차관계가 어떻게 조사됐는지 확인한다.
감정평가서
건물 상태와 주변 환경, 감정가가 나온 근거를 볼 수 있다.
다만 감정평가 시점과 실제 입찰일 사이에 시간이 많이 지났다면 현재 시세와 다를 수 있다.
문건·송달내역과 기일내역
새로운 서류가 제출됐는지, 입찰일이 변경되거나 취소되지 않았는지 확인한다.
서류가 아직 공개되지 않았다면 입찰일이 가까워졌을 때 다시 확인하면 된다.
등기사항증명서는 법원 사이트 자료만 믿지 말고 입찰 전에 최신본을 별도로 발급받아 확인해야 한다.
5. 유료 사이트와 법원 사이트는 역할이 다르다
유료 경매 사이트는 지도, 시세, 과거 낙찰 사례와 관심 물건 관리 기능이 있어 여러 물건을 비교하기 편하다.
반면 법원 사이트는 실제 원문과 최신 사건 진행 내용을 확인하는 곳이다.
| 유료 경매 사이트 | 법원경매정보 |
|---|---|
| 지역과 가격으로 후보 찾기 | 사건번호와 물건번호 확인 |
| 지도와 주변 시세 비교 | 매각기일 변경·취소 확인 |
| 과거 낙찰 사례 확인 | 매각물건명세서 등 원문 확인 |
| 관심 물건 관리 | 특별매각조건과 기일내역 확인 |
유료 사이트만 사용해도 물건은 찾을 수 있다.
하지만 입찰 전날과 당일에는 법원 사이트에서 기일내역과 매각물건명세서를 다시 확인하는 게 좋다.
실거래가·등기·토지 분석까지 함께 볼 때 필요한 서비스는 경매·공매·부동산 매매 사이트와 앱 총정리에 용도별로 모아두었다.
몇 분이면 끝나는 확인이다.
그 몇 분을 아끼다가 입찰일 변경이나 중요한 문구를 놓칠 필요는 없다.
처음에는 세 물건만 찾아보자
처음부터 돈이 되는 물건을 찾으려고 할 필요는 없다.
내가 갈 수 있는 지역과 익숙한 물건 종류를 하나 정한다.
검색 결과에서 세 물건만 골라 아래 내용을 확인해 보자.
- 사건번호와 물건번호
- 감정평가액과 최저매각가격
- 매각기일
- 매각물건명세서와 현황조사서 위치
- 기일 변경 여부
이 과정을 몇 번 반복하면 법원 사이트 화면이 익숙해진다.
그다음부터는 유료 사이트에서 물건을 찾더라도 어떤 자료를 법원에서 다시 확인해야 하는지 알 수 있다.
경매는 물건을 빨리 찾는 사람이 이기는 일이 아니다.
확인할 것을 끝까지 확인하는 사람이 실수를 줄인다.
법원경매정보의 메뉴와 제공 방식은 변경될 수 있다. 경매 정보도 열람 이후 달라질 수 있으므로 입찰 전에는 최신 기일내역, 매각물건명세서와 등기사항증명서를 다시 확인해야 한다. 이 글은 일반적인 학습 정보이며 특정 물건의 입찰을 권하는 내용이 아니다.
