경매라고 하면 어떤 장면이 먼저 떠오르는가.
나는 재벌 나오는 드라마에서 미술품 경매하는 장면이 먼저 떠올랐다.
“1억 원.”
“1억 1천만 원.”
그러다가 가장 높은 가격을 부른 사람이 그림을 가져가는 장면.
많이들 봤을 거라 생각한다.
그런데 부동산 경매를 공부하려고 책을 펼쳐 보면 전혀 다른 세상이 나온다.
채권자, 채무자, 근저당권, 임차인, 배당 같은 어려운 말이 쏟아진다.
같은 경매인데 뭐가 다른 걸까?
오늘은 복잡하고 어려운 용어나 권리분석 이야기는 하지 않으려고 한다.
경매란 무엇인지.
경매에는 어떤 종류가 있는지.
그리고 앞으로 이 블로그에서 무엇을 같이 공부할 것인지.
딱 여기까지만 이야기해 보려고 한다.
경매라는 말부터 쉽게 알아보자
국립국어원 표준국어대사전은 경매를 “물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일”이라고 설명한다.
어려운 말은 없다.
사고 싶은 사람은 여러 명인데 물건은 하나다.
그러니 각자 사고 싶은 가격을 제시하고, 정해진 방식에 따라 살 사람을 고른다.
이게 경매다.
여기서 꼭 기억할 건 두 가지다.
첫째, 한 물건을 두고 여러 사람이 경쟁한다.
둘째, 미리 정해진 규칙에 따라 낙찰자를 정한다.
우리가 흔히 떠올리는 미술품 경매도 그렇다.
법원에 입찰표를 내고 아파트를 사는 부동산 경매도 기본 구조는 같다.
다만 무엇을 파는지, 왜 경매에 나왔는지, 누가 진행하는지가 다를 뿐이다.
그리고 중요한 차이가 한 가지 있다.
우리가 드라마에서 흔히 보는 미술품 경매는 참가자들이 서로 보고 있는 앞에서 금액을 계속 올려 부른다.
누가 얼마를 불렀는지 다 보인다.
반면 법원 부동산 경매는 보통 비밀 입찰 방식이다.
종이에 자기 가격을 적어 내고, 입찰이 끝난 뒤 한꺼번에 확인한다.
다른 사람이 얼마를 썼는지는 봉투를 열기 전까지 알 수 없다.
그리고 가장 높은 가격을 쓴 사람이 일단 1등이 된다.
다만 그날 바로 집주인이 되는 건 아니다.
법원의 매각 허가를 받고 잔금까지 내야 비로소 내 부동산이 된다.
경매에는 어떤 종류가 있을까
경매는 부동산에만 있는 거래 방식이 아니다.
그림도 경매로 팔고, 중고차도 경매로 판다.
압류된 가구나 기계가 경매에 나오기도 하고, 아파트와 상가가 법원 경매에 나오기도 한다.
처음에는 아래 정도로만 구분해도 충분하다.
| 경매 종류 | 무엇을 파는가 | 누가 주로 진행하는가 |
|---|---|---|
| 미술품 경매 | 그림, 도자기, 보석 같은 작품과 수집품 | 민간 경매회사 |
| 자동차 경매 | 중고차, 법인 차량, 압류 차량 등 | 민간 경매장 또는 공공기관 |
| 동산 법원 경매 | 압류된 가구, 기계, 귀금속 같은 물건 | 법원 집행관 |
| 부동산 법원 경매 | 아파트, 주택, 상가, 건물 같은 부동산 | 법원 |
미술품 경매는 작품 소유자가 더 좋은 가격에 팔려고 경매회사에 맡기는 경우가 많다.
반면 법원 경매는 보통 돈을 받아야 하는 채권자가 법원에 신청하면서 시작된다.
법원 부동산 경매 안에서도 다시 두 가지로 나뉜다.
판결처럼 강제집행을 할 수 있는 권리를 근거로 신청하는 강제경매, 근저당권 같은 담보권을 실행하는 임의경매다.
대한민국 법원 전자민원센터도 부동산 강제집행에는 강제경매와 임의경매 신청이 있다고 안내한다.
지금 이 둘의 차이를 외울 필요는 없다.
“부동산 경매에도 여러 종류가 있구나” 정도만 오늘은 알아두면 된다.
공매도 경매와 비슷해 보이지만 법원 경매와는 진행 기관과 절차가 다르다.
둘의 차이는 추후 글에서 따로 설명하겠다.
앞으로 우리가 공부할 것은 부동산 경매다
이 블로그에서 말하는 경매는 대부분 법원이 진행하는 부동산 경매다.
아파트, 빌라, 단독주택, 상가 같은 부동산들이 법원 경매에 나온다.
법원에 가서 여러 사람이 입찰가를 적어 내고, 원칙적으로 가장 높은 금액을 쓴 사람이 일단 1등이 된다.
법원의 매각 허가를 받고 잔금까지 내면 최종적으로 소유권을 가져오게 된다.
겉으로 보면 생각보다 심플하다.
물건을 찾고, 가격을 적어 내고, 낙찰받으면 잔금을 내면 된다.
그런데 실제로 해보려고 하면 공부가 조금 필요하다.
이 부동산에서 없어지는 권리와 내가 떠안아야 할 권리는 무엇인지.
현재 살고 있는 사람은 누구인지.
시세는 얼마인지.
수리비, 세금, 대출 이자를 빼고도 남는 돈이 있는지.
이런 걸 입찰 전에 하나씩 따져봐야 한다.
법원이 경매를 진행한다고 해서 무조건 좋은 물건은 아니다.
낙찰가가 싸다고 무조건 돈을 버는 것도 아니다.
부동산 경매는 싸 보이는 물건을 찾는 공부가 아니라, 위험을 걸러내고 적정한 가격을 계산하는 공부에 가깝다.
앞으로 이 블로그에서는 부동산 경매 전체 절차, 물건 검색, 등기부등본, 매각물건명세서, 권리분석, 입찰가 계산, 낙찰 후 명도까지 하나씩 다룰 생각이다.
솔직히 경매를 공부하는 이유는 돈이다
부동산 경매를 공부하는 이유를 거창하게 말할 필요는 없다.
솔직히 돈을 벌기 위해서다.
시세보다 싸게 부동산을 사고, 들어가는 비용을 계산한 뒤 더 높은 가격으로 팔거나 임대해 수익을 남기려는 것이다.
누군가는 자기가 살 집을 조금 더 싸게 마련하려고 한다.
누군가는 아파트를 낙찰받아 시세 차익을 남기려고 한다.
누군가는 상가를 낙찰받아 월세를 받으려고 한다.
방식은 달라도 목적은 비슷하다.
내 돈을 지키면서 수익을 남기는 것.
물론 경매를 공부한다고 무조건 돈을 버는 건 아니다.
권리를 잘못 보거나 시세와 비용을 잘못 계산하면 손실을 볼 수도 있다.
그래서 공부가 필요하다.
돈을 버는 방법보다 큰돈을 잃지 않는 방법부터 배워야 한다.
같이 공부하면 충분히 현실적인 목표가 된다
처음 부동산 경매를 보면 내가 할 수 있는 일이 아닌 것처럼 느껴진다.
법률 용어도 어렵고 들어가는 돈도 크다.
경매를 오래 한 사람들만 좋은 물건을 찾을 수 있을 것 같기도 하다.
그런데 부동산 경매도 순서가 있는 일이다.
물건을 찾는다. 서류를 확인한다. 시세와 비용을 계산한다. 감당할 수 있는 가격까지만 입찰한다. 조건이 맞지 않으면 포기한다.
생각보다 별거 없다.
이 과정을 반복하면서 물건을 보는 눈이 생긴다.
나는 이 블로그에 경매 관한 모든 것들을 초보자들이 이해하기 쉽게 기록하려고 노력할 것이다.
처음부터 하나씩 따라온다면, 적어도 아무것도 모르고 입찰했다가 큰돈을 잃는 실수는 줄일 수 있을 것이라 생각한다.
한 번에 전문가가 될 필요는 없다.
천천히 하나씩 같이 공부해 보자.
다음 편에서는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 과정 에 대해서 알아보자.
