경매란 무엇인가, 부동산 경매를 처음 공부하는 이유

나는 경매라고 하면 드라마 속 미술품 경매부터 떠올렸다. 참가자가 앞사람보다 높은 금액을 부르고 그림을 가져가는 장면이다.

법원 부동산 경매는 보통 봉투에 가격을 적어 내는 방식이다. 가장 높은 가격을 썼어도 그날 바로 집주인이 되는 것은 아니다. 매각 허가를 받고 잔금까지 내야 한다.

처음 공부할 때는 무엇을 사는지, 어떤 절차로 소유권을 얻는지, 가격 외에 무엇을 확인해야 하는지부터 나눠 보면 된다.

경매라는 말부터 쉽게 알아보자

국립국어원 표준국어대사전은 경매를 “물건을 사려는 사람이 여럿일 때 값을 가장 높이 부르는 사람에게 파는 일”이라고 설명한다.

어려운 말은 없다.

사고 싶은 사람은 여러 명인데 물건은 하나다.

그러니 각자 사고 싶은 가격을 제시하고, 정해진 방식에 따라 살 사람을 고른다.

이게 경매다.

여기서 꼭 기억할 건 두 가지다.

첫째, 한 물건을 두고 여러 사람이 경쟁한다.

둘째, 미리 정해진 규칙에 따라 낙찰자를 정한다.

우리가 흔히 떠올리는 미술품 경매도 그렇다.

법원에 입찰표를 내고 아파트를 사는 부동산 경매도 기본 구조는 같다.

다만 무엇을 파는지, 왜 경매에 나왔는지, 누가 진행하는지가 다를 뿐이다.

그리고 중요한 차이가 한 가지 있다.

우리가 드라마에서 흔히 보는 미술품 경매는 참가자들이 서로 보고 있는 앞에서 금액을 계속 올려 부른다.

누가 얼마를 불렀는지 다 보인다.

반면 법원 부동산 경매는 보통 비밀 입찰 방식이다.

종이에 자기 가격을 적어 내고, 입찰이 끝난 뒤 한꺼번에 확인한다.

다른 사람이 얼마를 썼는지는 봉투를 열기 전까지 알 수 없다.

그리고 가장 높은 가격을 쓴 사람이 일단 1등이 된다.

다만 그날 바로 집주인이 되는 건 아니다.

법원의 매각 허가를 받고 잔금까지 내야 비로소 내 부동산이 된다.

경매에는 어떤 종류가 있을까

경매는 부동산에만 있는 거래 방식이 아니다.

그림도 경매로 팔고, 중고차도 경매로 판다.

압류된 가구나 기계가 경매에 나오기도 하고, 아파트와 상가가 법원 경매에 나오기도 한다.

처음에는 아래 정도로만 구분해도 충분하다.

미술품 경매는 작품 소유자가 더 좋은 가격에 팔려고 경매회사에 맡기는 경우가 많다.

반면 법원 경매는 보통 돈을 받아야 하는 채권자가 법원에 신청하면서 시작된다.

법원 부동산 경매 안에서도 다시 두 가지로 나뉜다.

판결처럼 강제집행을 할 수 있는 권리를 근거로 신청하는 강제경매, 근저당권 같은 담보권을 실행하는 임의경매다.

대한민국 법원 전자민원센터도 부동산 강제집행에는 강제경매와 임의경매 신청이 있다고 안내한다.

지금 이 둘의 차이를 외울 필요는 없다.

“부동산 경매에도 여러 종류가 있구나” 정도만 오늘은 알아두면 된다.

공매도 경매와 비슷해 보이지만 법원 경매와는 진행 기관과 절차가 다르다.

진행 기관과 인수 조건의 차이는 공매와 경매, 뭐가 다를까에서 비교했다.

앞으로 우리가 공부할 것은 부동산 경매다

이 블로그에서 말하는 경매는 대부분 법원이 진행하는 부동산 경매다.

아파트, 빌라, 단독주택, 상가 같은 부동산들이 법원 경매에 나온다.

법원에 가서 여러 사람이 입찰가를 적어 내고, 원칙적으로 가장 높은 금액을 쓴 사람이 일단 1등이 된다.

법원의 매각 허가를 받고 잔금까지 내면 최종적으로 소유권을 가져오게 된다.

겉으로 보면 생각보다 심플하다.

물건을 찾고, 가격을 적어 내고, 낙찰받으면 잔금을 내면 된다.

그런데 실제로 해보려고 하면 공부가 조금 필요하다.

이 부동산에서 없어지는 권리와 내가 떠안아야 할 권리는 무엇인지.

현재 살고 있는 사람은 누구인지.

시세는 얼마인지.

수리비, 세금, 대출 이자를 빼고도 남는 돈이 있는지.

이런 걸 입찰 전에 하나씩 따져봐야 한다.

법원이 경매를 진행한다고 해서 무조건 좋은 물건은 아니다.

낙찰가가 싸다고 무조건 돈을 버는 것도 아니다.

부동산 경매는 싸 보이는 물건을 찾는 공부가 아니라, 위험을 걸러내고 적정한 가격을 계산하는 공부에 가깝다.

부동산 경매 전체 절차에서 조사부터 명도까지의 순서를 먼저 확인할 수 있다.

솔직히 경매를 공부하는 이유는 돈이다

부동산 경매를 공부하는 이유를 거창하게 말할 필요는 없다.

솔직히 돈을 벌기 위해서다.

시세보다 싸게 부동산을 사고, 들어가는 비용을 계산한 뒤 더 높은 가격으로 팔거나 임대해 수익을 남기려는 것이다.

누군가는 자기가 살 집을 조금 더 싸게 마련하려고 한다.

누군가는 아파트를 낙찰받아 시세 차익을 남기려고 한다.

누군가는 상가를 낙찰받아 월세를 받으려고 한다.

방식은 달라도 목적은 비슷하다.

내 돈을 지키면서 수익을 남기는 것.

물론 경매를 공부한다고 무조건 돈을 버는 건 아니다.

권리를 잘못 보거나 시세와 비용을 잘못 계산하면 손실을 볼 수도 있다.

그래서 공부가 필요하다.

돈을 버는 방법보다 큰돈을 잃지 않는 방법부터 배워야 한다.

처음에는 물건 하나의 서류부터 찾아보자

당장 입찰할 물건을 고르기보다, 내가 아는 지역의 아파트 한 건을 찾아보자. 사건번호를 적어두고 매각기일과 서류가 어디에 있는지 확인하는 것부터 시작하면 된다.

서류에서 모르는 권리가 나오면 가격을 정하기 전에 그 뜻부터 확인한다. 싸 보인다는 이유만으로 넘어가면 낙찰 뒤 떠안는 비용이 커질 수 있다.

다음 편에서는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 과정을 알아보자.