부동산 비용처리, 일반매매·경매·매매사업자·법인은 뭐가 다를까

부동산을 사고팔면서 돈이 나간 항목은 많다.

취득세, 법무사비, 대출이자, 수리비, 명도비, 중개보수와 광고비까지 계속 돈이 들어간다.

그런데 같은 500만 원을 지출해도 누구 명의로 거래했는지에 따라 세금 처리가 달라진다.

개인이 집을 한 채 팔았다면 양도소득세 필요경비를 따진다.

개인 매매사업자는 사업소득 필요경비로 계산한다.

법인은 법인세 손금으로 처리한다.

일반매매인지 경매인지보다 먼저 확인할 것은 개인인지, 매매사업자인지, 법인인지다.

취득 방식은 비용의 종류와 증빙을 바꾼다.

세금을 계산하는 방식은 거래자의 형태가 바꾼다.

제목부터 양도세 필요경비가 아니라 부동산 비용처리로 바꿔야 한다

개인만 다룬다면 양도세 필요경비라는 제목이 맞다.

하지만 매매사업자와 법인까지 포함하면 제목을 넓히는 편이 정확하다.

개인 매매사업자는 매매차익을 사업소득으로 신고하고, 법인은 법인세를 신고하기 때문이다.

이 글에서는 아래 네 가지를 비교한다.

1. 개인이 일반매매로 취득한 부동산
2. 개인이 경매로 낙찰받은 부동산
3. 개인 매매사업자가 매입하거나 낙찰받은 부동산
4. 법인이 매입하거나 낙찰받은 부동산

네 가지 거래를 한눈에 비교하면

표에서 가장 중요한 차이는 비용의 범위다.

개인은 돈을 썼다는 이유만으로 양도차익에서 뺄 수 없다.

소득세법 제97조는 양도소득에서 공제할 항목을 취득가액, 자본적 지출과 양도비 등으로 제한한다.

반면 매매사업자의 필요경비는 수입금액에 대응하고 일반적으로 인정되는 통상적인 사업비용을 기준으로 본다.

소득세법 제27조의 구조다.

법인도 사업과 관련해 발생하거나 지출한 통상적인 비용 또는 수익과 직접 관련된 비용을 손금으로 본다.

기본 원칙은 법인세법 제19조에서 확인할 수 있다.

개인은 양도세에서 세 종류만 먼저 본다

개인이 사업자가 아닌 상태로 부동산을 팔면 양도소득세를 계산한다.

기본 계산식은 아래와 같다.

양도가액 - 취득가액 - 자본적 지출 - 양도비 = 양도차익

돈을 많이 썼는지가 아니라 이 세 가지 중 어디에 해당하는지가 중요하다.

1. 취득가액과 취득 부대비용

일반매매의 매입가격과 경매의 낙찰가격이 취득가액의 출발점이다.

아래 비용도 취득과 직접 관련됐다면 함께 검토한다.

• 취득세·지방교육세·농어촌특별세
• 소유권이전등기 법무사비
• 일반매매의 취득 중개보수
• 취득과 직접 관련된 소송비와 화해비용
• 경매에서 법적으로 인수한 임차보증금
• 적법한 매수신청대리 비용

경매의 감정가와 최저매각가격은 취득가액이 아니다.

실제 낙찰가격이 기준이다.

2. 자산가치를 높인 자본적 지출

자본적 지출은 건물의 사용기간을 늘리거나 가치를 실제로 높인 공사비다.

• 베란다 샷시 설치
• 난방시설 교체
• 방 확장
• 용도 변경 공사
• 엘리베이터·냉난방장치 설치
• 멸실되거나 훼손된 주요 구조 복구
• 건물의 개량·확장·증설

국세청도 자본적 지출을 자산의 내용연수를 늘리거나 가치를 현실적으로 높이는 비용으로 설명한다.

반대로 도배, 장판과 수도꼭지 교체 같은 일상적인 수선은 일반적으로 양도세 필요경비로 인정하기 어렵다.

3. 부동산을 팔기 위해 직접 쓴 양도비

• 매도 중개보수
• 양도소득세 신고서 작성 비용
• 매매계약 이행과 직접 관련된 비용

국세청의 양도세 계산 흐름도도 취득가액과 자본적 지출, 양도비를 필요경비로 차감하도록 안내한다.

국세청 양도소득세 계산 흐름도에서 기본 구조를 볼 수 있다.

개인에게는 보통 빠지는 비용

아래 비용은 실제 투자수익을 계산할 때는 분명한 지출이다.

하지만 개인의 양도소득세 필요경비에서는 일반적으로 제외된다.

국세청도 부동산 취득 대출이자를 필요경비에 넣거나 증빙 없는 리모델링 비용을 공제하는 사례를 잘못 신고하기 쉬운 항목으로 안내한다.

투자비용과 양도세 필요경비는 같은 목록이 아니다.

수익률 계산에는 모두 넣고, 세금 계산에서는 별도로 분류해야 한다.

일반매매와 개인 경매의 차이는 여기서 생긴다

개인이라는 점은 같으므로 세법상 필요경비 범위는 동일하다.

다른 것은 실제로 발생하는 비용이다.

경매 비용이라고 전부 필요경비가 되는 것은 아니다.

낙찰과 직접 관련됐는지, 법적으로 부담할 의무가 있었는지, 실제 지급을 증명할 수 있는지를 따져야 한다.

경매 비용은 개인과 사업자가 다르게 보일 수 있다

입찰대리·매수신청대리 수수료

개인 양도세에서는 취득과 직접 관련된 적법한 대리비용인지 확인해야 한다.

낙찰 컨설팅이라는 이름만 있고 업무 범위와 적격증빙이 없다면 인정받기 어렵다.

매매사업자나 법인은 실제 사업용 물건을 취득하기 위해 지급했고 계약서·세금계산서가 있다면 재고자산 취득원가 또는 사업비용으로 검토하기 쉽다.

인수한 임차보증금

낙찰자가 법적으로 보증금 반환의무를 인수했다면 취득대가에 포함되는지 검토해야 한다.

개인, 매매사업자와 법인 모두 단순 비용이 아니라 취득원가 성격이 강하다.

• 매각물건명세서
• 임대차계약서
• 배당표
• 판결문
• 보증금 반환 이체내역

낙찰가에 무조건 더하는 것이 아니라 실제 인수 범위를 확인해야 한다.

명도비

점유자에게 지급한 이사비나 명도 합의금은 가장 판단이 어려운 비용이다.

개인 양도세에서는 소유권 취득을 위한 필수비용인지, 단순히 점유를 빨리 넘겨받기 위한 임의 합의금인지에 따라 달라진다.

매매사업자와 법인도 돈을 지급했다는 이유만으로 자동 비용처리할 수 있는 것은 아니다.

사업용 물건의 취득·판매와 직접 관련됐고 합의서, 점유 관계와 이체자료가 연결돼야 한다.

강제집행비와 소송비

소유권을 확보하기 위한 소송인지, 이미 취득한 부동산에서 점유자를 내보내는 절차인지에 따라 성격이 달라진다.

개인의 양도세에서는 개별 검토가 필요하다.

매매사업자와 법인은 사업과 직접 관련된 법률비용이라면 필요경비나 손금으로 인정될 가능성이 상대적으로 높지만, 취득원가에 포함할지 해당 연도 비용으로 처리할지는 구분해야 한다.

체납관리비와 유치권 합의금

관리사무소에 지급했거나 유치권 주장자와 합의했다는 이유만으로 세법상 비용이 확정되는 것은 아니다.

낙찰자가 법적으로 부담해야 했는지, 실제 유치권이 성립했는지와 사업 관련성을 확인해야 한다.

권리분석과 세무 판단이 함께 필요한 항목이다.

개인 매매사업자는 부동산을 재고자산으로 본다

부동산매매업자가 판매할 목적으로 취득한 부동산은 개인 자산이 아니라 매매용 재고자산이다.

취득한 날에 낙찰가와 취득세 전부를 바로 비용으로 빼는 것은 아니다.

재고자산에 들어간 취득원가는 부동산을 실제로 팔 때 매출원가로 반영한다.

매출액 - 매출원가 - 판매·관리비 = 사업소득

매매용 부동산의 취득원가에는 일반적으로 아래 항목을 검토한다.

• 매입가격 또는 낙찰가격
• 취득세와 등기비용
• 취득 중개보수
• 입찰·매수신청대리 수수료
• 취득과 직접 관련된 법무비
• 법적으로 인수한 보증금
• 판매 가능한 상태로 만들기 위한 직접 공사비

여기서 중요한 점은 비용 인정과 즉시 비용처리가 다르다는 것이다.

낙찰가, 취득세와 취득 법무비는 비용으로 인정되더라도 부동산이 팔릴 때까지 재고자산으로 남을 수 있다.

매매사업자는 개인보다 비용 범위가 넓다

개인 양도세에서 빠지는 항목도 매매사업자에게는 사업 관련성이 있다면 필요경비로 검토할 수 있다.

사업 관련성이 있다고 모두 인정되는 것은 아니다.

개인 생활비와 사업비를 구분해야 하고, 부동산 매매와 직접 연결되는 자료가 있어야 한다.

특히 대출이자는 사업용 부동산 취득과 직접 관련된 차입금인지, 개인 대출을 섞어 사용했는지에 따라 달라진다.

매매사업자는 수리비를 무조건 당기 비용으로 빼는 것도 아니다

매매용 주택에 2천만 원을 들여 전체 수리를 했다고 해보자.

사업을 위한 비용이라는 점은 인정될 수 있다.

하지만 회계처리는 두 가지로 나뉠 수 있다.

• 부동산을 판매 가능한 상태로 만들기 위한 직접비용이면 재고자산 원가
• 일반적인 판매·관리 활동에 해당하면 해당 연도 비용

재고자산 원가라면 수리한 해에 바로 전액 공제하는 것이 아니라 부동산을 매도할 때 매출원가로 빠진다.

어떤 계정으로 처리했는지가 나중의 세금 계산에 영향을 준다.

사업자는 영수증만 모을 게 아니라 장부에 정확하게 기록해야 한다.

임대용 부동산은 매매용 재고자산과 다르다

매매사업자나 법인이 부동산을 바로 팔지 않고 임대용으로 사용한다면 처리 방식이 달라질 수 있다.

매매용 부동산은 재고자산이다.

임대에 계속 사용하는 건물은 사업용 고정자산으로 처리할 수 있다.

건물 감가상각비를 임대소득 필요경비로 이미 공제했다면 나중에 부동산을 팔 때 같은 금액을 취득가액으로 다시 공제할 수 없다.

국세청도 감가상각비를 종합소득세에서 공제한 뒤 양도세 취득가액에서 차감하지 않는 중복공제를 잘못 신고하기 쉬운 사례로 안내한다.

법인은 비용처리를 손금이라고 부른다

법인은 개인 매매사업자와 비슷하게 사업과 관련된 비용을 넓게 검토할 수 있다.

세법 용어는 필요경비가 아니라 손금이다.

법인세법은 법인의 사업과 관련해 발생하거나 지출된 통상적인 비용 또는 수익과 직접 관련된 비용을 손금으로 본다.

법인이 경매로 매매용 부동산을 취득했다면 아래 항목이 재고자산 취득원가나 사업비용이 될 수 있다.

• 낙찰가격
• 취득세와 등기비용
• 법무사비와 감정평가비
• 입찰대리·컨설팅 비용
• 사업용 대출이자와 금융수수료
• 명도·집행·소송 관련 비용
• 수리비와 폐기물 처리비
• 광고비와 매도 중개보수
• 직원 급여와 4대보험
• 사무실 임차료와 통신비
• 세무기장료와 법인등기 비용

하지만 법인카드로 결제했다고 자동으로 손금이 되는 것은 아니다.

법인의 업무와 직접 관련이 없는 비용은 손금에서 제외된다.

대표 개인의 생활비, 가족 식사비와 개인 여행비를 법인 비용으로 처리하면 가지급금이나 상여처분 문제가 생길 수 있다.

개인사업자와 법인의 차이는 비용 목록보다 관리 방식이다

개인 매매사업자와 법인이 인정받을 수 있는 사업비용은 상당 부분 겹친다.

진짜 차이는 돈과 장부를 관리하는 방식이다.

개인사업자와 법인은 사업 관련 지출증빙을 원칙적으로 신고기한이 지난 날부터 5년간 보관해야 한다.

소득세법 제160조의2와 법인세법 제116조가 정한 의무다.

같은 비용이 어떻게 달라지는지 예시로 보자

5억 원짜리 아파트를 취득해 6억 원에 팔았다고 가정해 보자.

취득 과정에서 아래 비용이 발생했다.

• 취득세·법무비 700만 원
• 대출이자 1,200만 원
• 도배·장판·청소비 500만 원
• 명도 합의금 300만 원
• 매도 중개보수 300만 원

개인이 보유한 부동산이라면

• 취득세·법무비: 취득가액에 반영 가능
• 대출이자: 양도세 필요경비 불인정
• 도배·장판·청소비: 일반적으로 불인정
• 명도 합의금: 사실관계에 따라 개별 검토
• 매도 중개보수: 양도비로 반영 가능

매매사업자나 법인이라면

• 취득세·법무비: 재고자산 취득원가
• 대출이자: 사업 관련성이 있으면 필요경비·손금 검토
• 도배·장판·청소비: 판매 목적과 증빙에 따라 재고원가 또는 사업비 검토
• 명도 합의금: 취득·판매와 직접 관련되고 증빙이 있으면 검토
• 매도 중개보수: 판매비용으로 검토

사업자라고 모든 비용을 무조건 빼는 것이 아니다.

다만 개인 양도세보다 사업 관련 비용을 설명할 수 있는 범위가 넓은 것이다.

비용보다 증빙을 먼저 설계해야 한다

세금 신고 직전에 몇 년 전 영수증을 찾으면 늦는다.

돈을 지급할 때부터 아래 자료를 한 폴더에 모아야 한다.

• 매매계약서 또는 경매 사건서류
• 매각허가결정문과 대금완납증명원
• 세금계산서·계산서
• 현금영수증·신용카드전표
• 계좌이체 내역
• 견적서·공사계약서·공사내역서
• 공사 전후 사진
• 명도 합의서와 인도확인서
• 인도명령·강제집행 서류
• 임차보증금 반환 자료
• 광고 계약과 중개보수 영수증
• 대출약정서와 이자납입증명서
• 사업용 계좌 또는 법인계좌 거래내역

증빙은 세 가지가 연결돼야 한다.

누구에게, 어떤 이유로, 얼마를 지급했는가

세금계산서만 있고 실제 지급내역이 없거나, 이체내역만 있고 계약 내용이 없다면 설명하기 어렵다.

이것만 기억하면 된다

일반매매와 경매는 세금 종류가 다르지 않다.

경매에 명도비, 인수보증금과 집행비 같은 비용이 더 생길 뿐이다.

더 큰 차이는 개인과 사업자·법인 사이에 있다.

• 개인은 취득가액·자본적 지출·양도비만 양도차익에서 뺀다.
• 매매사업자는 사업 관련 비용을 필요경비로 검토한다.
• 법인은 업무 관련 비용을 손금으로 검토한다.
• 사업자와 법인도 취득원가를 모두 즉시 비용으로 빼는 것은 아니다.
• 매매용 부동산은 재고자산으로 처리해 매도할 때 원가로 반영할 수 있다.
• 명도비와 유치권 합의금은 누구에게나 자동 인정되는 비용이 아니다.

사업자등록증이나 법인카드가 비용을 만들어주는 것이 아니다. 실제 사업과 증빙이 비용을 만들어준다.

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이 글은 소득세법·법인세법과 국세청 안내를 바탕으로 작성했다. 명도비, 소송비, 유치권 합의금, 대출이자와 수리비는 거래 목적·회계처리·증빙에 따라 판단이 달라질 수 있다. 실제 신고 전에는 세무사에게 계약서와 지급자료를 보여주고 확인해야 한다.