경매로 산 집 1년 안에 팔면 얼마 남을까? 낙찰가부터 양도세까지 계산

3억 원에 낙찰받은 아파트를 4억 원에 팔았다.

겉으로 보면 1억 원을 번 것 같다.

그런데 1년 안에 팔았다면 이야기가 완전히 달라진다.

아래 가상 사례에서는 취득비와 이자, 수리비, 양도소득세까지 빼고 나니 약 102만 원이 남는다.

매매차익 1억 원과 내 통장에 남는 돈은 완전히 다른 숫자다.

계산 조건부터 먼저 적어보자

이번 계산은 개인이 전용 84㎡ 아파트 한 채를 경매로 취득해 8개월 뒤 매도한 가상 사례다.

매매사업자나 법인이 아니다. 다른 주택은 없고 1세대 1주택 비과세의 2년 보유요건도 채우지 못했다고 가정한다.

취득·등기비와 공사비는 설명을 위한 가정값이다. 실제 취득세는 주택 수, 지역, 가격과 면적에 따라 달라지고 공사비도 공사 내용과 증빙에 따라 필요경비 인정 여부가 갈린다.

먼저 통장에서 빠진 돈만 계산한다

세금을 계산하기 전에 실제 현금수익부터 보자.

매도가격               4억 원
- 낙찰가격             3억 원
- 취득·등기비          500만 원
- 자본적 지출        1,000만 원
- 도배·청소비          500만 원
- 대출이자           1,200만 원
- 관리비·공과금        300만 원
- 매도 중개보수        200만 원
= 세전 현금수익       6,300만 원

여기까지는 6,300만 원이 남는다.

문제는 모든 현금지출을 양도세 계산에서 빼주지 않는다는 점이다.

세금 계산에 들어가는 필요경비는 1,700만 원이다

국세청의 양도세 계산은 아래 순서로 시작한다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

이번 사례에서는 취득·등기비 500만 원, 자산가치를 높인 공사비 1천만 원과 매도 중개보수 200만 원이 필요경비로 인정됐다고 가정한다.

합계 1,700만 원이다.

반면 개인이 부담한 대출이자, 일반적인 도배·청소비와 보유 중 관리비는 실제 돈이 나갔어도 양도세 필요경비에서는 일반적으로 빠진다.

같은 공사비라도 샷시 교체나 구조 변경처럼 가치를 높인 공사와 도배·청소 같은 일반 수선은 판단이 다르다. 비용별 증빙 기준은 부동산 비용처리 비교에서 더 자세히 정리해뒀다.

양도차익 8,300만 원에 바로 70%를 곱하는 건 아니다

계산을 이어가자.

양도가액               4억 원
- 취득가액             3억 원
- 필요경비          1,700만 원
= 양도차익          8,300만 원

보유기간이 8개월이므로 장기보유특별공제는 없다.

같은 해 부동산 양도에서 아직 쓰지 않은 기본공제 250만 원을 전부 적용한다고 가정한다.

양도차익          8,300만 원
- 장기보유특별공제        0원
- 양도소득 기본공제   250만 원
= 과세표준          8,050만 원

주택을 1년 미만 보유하고 양도하면 양도소득 과세표준에 70% 단기세율이 적용된다.

양도소득세
8,050만 원 × 70% = 5,635만 원

개인지방소득세
8,050만 원 × 7% = 563만 5천 원

합계
6,198만 5천 원

지방세법은 주택을 1년 미만 보유한 경우 개인지방소득세율을 과세표준의 7%로 정한다. 양도소득세 70%의 10%에 해당하는 금액이다.

최종적으로 남는 돈은 101만 5천 원이다

이제 세전 현금수익에서 세금을 뺀다.

세전 현금수익       6,300만 원
- 양도소득세        5,635만 원
- 개인지방소득세  563만 5천 원
= 세후 현금수익    101만 5천 원

3억 원에 사서 4억 원에 팔았는데 세후로 약 102만 원이 남는다.

매도가가 1천만 원만 낮아지거나 수리기간이 길어지면 바로 손실이다.

이 계산을 보려고 새 글을 따로 썼다. 기존 경매 입찰가 계산법은 세전 수익을 기준으로 최대 입찰가를 구하지만, 단기매도에서는 그다음 세금 계산이 입찰가를 다시 바꿀 수 있기 때문이다.

1년은 낙찰일이 아니라 대금완납일부터 센다

경매에서 최고가매수신고인이 된 날부터 보유기간이 시작되는 것은 아니다.

매각대금을 전부 낸 날 소유권을 취득한다. 경매 부동산의 세법상 취득시기도 대금완납일을 기준으로 본다.

매도할 때도 계약서를 쓴 날만 보면 안 된다. 일반적으로 매매대금을 청산한 날이 양도시기가 되고, 그보다 먼저 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 될 수 있다.

계약일 기준으로 1년이 지났다고 생각했다가 실제 취득·양도일을 대입하면 1년 미만이 되는 실수를 조심해야 한다.

1년만 넘기면 세금이 조금 줄어드는 걸까

주택은 1년 이상 2년 미만 보유하면 단기세율이 60%다.

2년 이상 보유하면 기본세율을 적용할 수 있지만, 조정대상지역 다주택 중과 대상인지와 비과세 요건을 따로 봐야 한다. 2년을 채웠다는 이유만으로 양도세가 사라지는 것은 아니다.

반대로 1세대 1주택 비과세는 단순히 집이 한 채라는 조건만으로 적용되지 않는다. 보유기간과 취득 당시 조정대상지역 여부에 따른 거주요건 등을 함께 확인해야 한다. 자세한 조건은 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택에서 확인할 수 있다.

매매사업자를 내면 이 계산을 피할 수 있을까

사업자등록증 하나로 70% 세율을 없애는 방식은 아니다.

부동산매매업으로 인정되는 거래는 사업소득으로 신고하지만, 주택 매매차익은 양도소득세 방식과 비교해 더 큰 세액을 적용하는 비교과세가 문제될 수 있다. 실제로 계속·반복해서 매매하는 사업인지도 함께 본다.

매매사업자의 세금과 대출 구조는 경락잔금대출 사업자 편에서 이미 다뤘다. 이 글의 102만 원 계산을 사업자에게 그대로 옮겨 쓰면 안 된다.

입찰가 계산표에 세후수익 한 줄을 더하자

단기매도를 생각한다면 계산표 마지막에 한 줄을 더 넣자.

세후 예상수익 = 예상 매도가 - 낙찰가 - 실제 현금비용 - 예상 세금

그리고 비용표를 두 칸으로 나눈다.

• 실제로 통장에서 빠지는 돈
• 양도세 계산에서 필요경비로 인정될 돈

둘을 같은 숫자로 넣으면 수익도 틀리고 세금도 틀린다.

3억 원에 낙찰받아 4억 원에 팔 수 있다는 말만으로는 부족하다.

세금을 내고 얼마가 남는지까지 계산된 가격만 입찰가격으로 쓸 수 있다.

함께 보면 좋은 글

• 초등학생도 따라 할 수 있는 경매 입찰가 계산법
• 부동산 비용처리, 일반매매·경매·매매사업자·법인은 뭐가 다를까
• 2편 경락잔금대출 사업자 편, 매매사업자를 내는 진짜 이유와 신탁대출 90% 조건