초등학생도 따라 할 수 있는 경매 입찰가 계산법

경매든 공매든 입찰가를 정하는 일이 가장 고민된다.

경공매를 하는 사람이라면 대부분 비슷한 방식으로 계산할 것이다.

부동산 시세를 파악하고, 취득부터 매도까지 들어갈 비용을 계산한다.

비슷한 아파트의 낙찰가율도 확인하고, 실제로 들어가는 내 투자금과 예상 수익률까지 따져본 뒤 입찰가를 정한다.

당연히 이런 내용들을 모두 고려해야 한다.

그런데 이것저것 조사하다 보면 정작 마지막에 이런 고민이 남는다.

“그래서 얼마까지 써야 하는데?”

이럴 때는 기준이 되는 공식이 하나 있어야 한다.

입찰가는 감정가에서 할인율을 적용해 정하는 숫자가 아니다. 예상 매도가에서 모든 비용과 내가 남기려는 수익을 빼서 정하는 상한선이다.

공식은 한 줄이면 된다

최대 입찰가 = 보수적인 예상 매도가 - 입찰가 외 총비용 - 목표수익

반대로 낙찰가가 정해진 뒤 예상 수익을 보고 싶다면 이렇게 쓴다.

예상 세전수익 = 예상 매도가 - 낙찰가 - 입찰가 외 총비용

여기서 ‘세전’이라는 말을 빼면 안 된다. 양도소득세나 사업소득 과세는 보유 주택 수, 보유기간, 취득 목적과 개인 상황에 따라 달라진다. 한 편의 글에서 고정세율로 넣을 수 없으므로, 먼저 세전 수익을 구하고 본인 세무 조건을 별도로 확인한다. 세금 계산이 복잡하다고 아예 빼고 판단하면 실제로 손에 남는 돈이 생각보다 적을 수 있다.

1단계: 팔고 싶은 가격이 아니라 팔리는 가격을 적는다

같은 단지 같은 면적의 최근 실거래를 최소 몇 건 확인한다. 거래가 한 건뿐이면 층·향·수리 상태가 달라 생긴 특이값일 수 있다. 계약 해제 표시도 확인해야 한다.

그리고 결정적으로 실거래가만 믿고 입찰가를 계산하면 안된다. 반드시 현장에 가서 실제 거래되는 가격을 확인한 다음 그 금액으로 입찰가를 계산해야 한다.

사실 이 부분이 입찰가 계산에서 가장 중요하다.

의외로 거리가 멀다는 이유로, 중개사무소에 들어가 사람을 만나는 것이 부담스럽다는 이유로 현장조사를 건너뛰는 사람이 많다.

현장에서 무엇을 묻고 무엇을 눈으로 확인해야 하는지는 경매 임장 체크포인트에 따로 정리해뒀다. 온라인 실거래가만 보고 시세를 정한 뒤 바로 입찰가를 계산하는 것이다.

나도 그렇게 해본 적이 있지만 추천하지 않는다.

부동산은 금액이 크다.

기본적인 확인을 건너뛴 투자는 판단이 틀렸을 때 입는 피해도 크다.

그다음 현재 매물을 본다. 호가는 매도자의 희망가격이므로 실거래와 같게 취급하지 않는다. 중개사무소에는 “시세가 얼마예요?”보다 다음처럼 묻는 편이 낫다.

“이 물건을 수리한 뒤 한두 달 안에 팔려면 어느 가격부터 문의가 붙을까요?”

나는 거래가 거의 없는 단지를 짧게 사고파는 물건으로 잡지 않는 편이다. 가격을 맞게 산 것 같아도 매수자를 만나지 못하면 이자와 관리비가 계속 나가기 때문이다. 월별 거래량과 같은 면적의 매물 체류기간까지 함께 본다.

2단계: 원금이 아니라 비용만 모은다

대출원금은 비용이 아니다. 나중에 상환하지만 부동산을 사는 자금의 출처이기 때문이다. 비용으로 넣을 것은 대출이자와 금융회사 수수료, 중도상환수수료처럼 실제로 사라지는 돈이다.

취득세는 물건 종류, 가격, 주택 수와 취득 시점의 규정에 따라 달라진다. 위택스 모의계산이나 관할 지방자치단체를 통해 물건별로 확인해야 한다. 중개보수 역시 거래금액과 지역 조례 범위 안에서 다시 계산한다.

금액을 모를 때 0원을 넣는 것이 가장 위험하다. 견적을 받지 못했다면 나쁜 경우를 가정한 예비비로 남겨둔다.

3단계: 목표수익은 ‘남으면 좋은 돈’이 아니다

목표수익은 계산 마지막에 우연히 남는 숫자가 아니라 입찰 전에 정할 조건이다.

수익률만 정하면 착시가 생길 수 있다. 자기자본을 적게 넣으면 수익률은 높아 보이지만 대출이자와 매각 지연 위험이 커진다. 반대로 금액만 보면 큰돈이 묶이는 기간을 놓친다. 그래서 최소한 아래 세 가지를 함께 본다.

• 예상 세전수익 금액
• 투입 자기자본 대비 수익률
• 낙찰부터 매도대금 회수까지 걸리는 기간

개인적으로 세운 수익 기준이 있더라도 물건에 맞춰 검증해야 한다. 수리가 길고 거래가 적은 물건에 회전이 빠른 아파트와 같은 목표수익을 적용하면 위험을 공짜로 떠안게 된다.

숫자를 넣어보면 이렇게 된다

아래는 계산 순서를 보여주기 위한 가상 예시다. 실제 세율이나 견적이 아니다.

보수적인 예상 매도가  4억 2,000만 원
- 입찰가 외 총비용      3,000만 원
- 목표 세전수익         2,000만 원
= 최대 입찰가          3억 7,000만 원

총비용 3,000만 원은 다음처럼 쪼갰다고 가정한다.

최대 입찰가는 “이 정도에 낙찰받고 싶다”는 희망가격이 아니다. 그보다 한 원이라도 더 쓰면 내가 정한 수익 조건이 깨지는 가격이다.

실제 계산에서는 취득세처럼 낙찰가에 따라 바뀌는 비용이 있다. 먼저 예상 낙찰가로 비용을 구한 뒤, 계산된 최대 입찰가를 넣어 비용을 다시 계산하는 식으로 한두 번 보정한다. 직접 계산이 번거롭다면 최대 입찰가 계산기에 같은 가정을 넣어 비교해볼 수 있다.

가장 중요한 것은 ‘틀렸을 때’ 계산이다

기준 계산만 맞는 물건은 생각보다 약하다. 위 예시에서 매도가가 1,500만 원 낮아지고, 내부 수리비가 700만 원 더 들면 2,000만 원으로 잡은 수익은 사라지고 200만 원 손실이 된다.

그래서 세 줄을 더 만든다.

보수 시나리오에서 손실이 크다면 입찰가를 더 낮추거나 지나간다. 예비비 몇백만 원을 넣는 것만으로 해결되지 않는 내부 미확인, 선순위 임차인, 소송 가능성은 별도 위험으로 계산해야 한다.

입찰 당일에는 계산을 끝내고 간다

법정에서 경쟁률을 보고 상한가를 바꿀 수는 없다. 다른 입찰자가 물건을 비싸게 산다고 해서 내 수리비가 줄거나 매도가가 오르는 것은 아니기 때문이다.

입찰표에는 최대 입찰가 이하의 숫자만 적는다. 동점 가능성을 줄이려고 만 원 단위를 조정하는 것과 수익 기준을 깨고 수백만 원을 더 쓰는 것은 전혀 다른 일이다.

숫자를 정했다면 그 숫자를 적는 일에서 실수하지 않는 것도 중요하다. 입찰가격은 한 번 고쳐 쓰면 그 자리에서 무효가 된다.

낙찰을 못 받으면 보증금은 돌아오지만, 비싸게 낙찰받은 계약은 되돌리기 어렵다. 임장까지 다녀온 시간과 교통비가 아까워 입찰하는 것도 같은 오류다.

마지막 점검

• 감정가가 아닌 최근 실거래에서 시작했는가
• 호가와 빠르게 팔 수 있는 가격을 구분했는가
• 대출원금과 대출이자를 구분했는가
• 취득·금융·명도·수리·보유·매도 비용을 모두 넣었는가
• 내부 미확인과 일정 지연 예비비가 있는가
• 목표수익을 금액·수익률·기간으로 확인했는가
• 매도가 하락과 비용 증가 시나리오도 계산했는가
• 최대 입찰가를 현장에서 바꾸지 않기로 정했는가

낙찰가 말고 실제로 통장에서 빠져나갈 총액이 궁금하면 경매 총투자금 계산기를, 입찰 당일 준비물은 입찰 전 체크리스트를 쓰면 된다.

좋은 입찰가는 낙찰받을 가능성이 가장 높은 가격이 아니다. 내 예상이 조금 틀려도 손실을 피할 수 있는 가격이다.

이 글의 금액은 계산 방법을 설명하기 위한 가정이다. 취득세, 대출조건, 중개보수와 과세 방식은 물건·지역·개인의 상황 및 거래 시점에 따라 달라지므로 입찰 전에 최신 기준과 실제 견적을 다시 확인해야 한다.