입찰 결과를 보니 내가 두 번째다.
최고가를 쓴 사람이 잔금을 못 내면 그 집을 내가 살 수 있을까?
가능한 길은 있다. 다만 두 번째 가격을 썼다는 사실만으로는 부족하다.
매각기일이 끝나기 전에 적법한 차순위매수신고를 해야 한다. 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 법원은 그때 차순위 신고인에게 매각을 허가할지 결정한다.
순위가 자동으로 넘어오는 것도 아니고, 최고가 낙찰자의 잔금 미납을 나중에 확인한 뒤 신청할 수도 없다.
2등 입찰자와 차순위매수신고인은 다르다
민사집행법 제114조는 최고가매수신고인 이외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 차순위매수신고를 할 수 있다고 정한다.
신고 취지는 분명하다.
최고가매수신고인이 대금지급기한까지 의무를 이행하지 않으면 내 입찰가격으로 매각을 허가해 달라는 신청이다.
개찰장에서 두 번째 가격으로 호명됐더라도 신고하지 않으면 법률상 차순위매수신고인이 아니다. 반대로 여러 사람이 신고하면 그중 입찰가격이 높은 사람이 차순위가 되고, 가격이 같으면 추첨으로 정한다.
아무 가격이나 신고할 수 있는 것은 아니다
차순위매수신고에는 가격 문턱이 있다.
내 입찰가격 > 최고가매수신고액 - 최고가매수신고인의 보증액같거나 높은 금액이 아니라 반드시 넘어야 한다.
예를 들어 최고가매수신고액이 5억원이고 해당 최고가매수신고인의 보증액이 4천만원이라면 기준선은 4억6천만원이다. 내 입찰가격이 4억6천만원이면 신고할 수 없고, 4억6천만원을 넘어야 한다.
보증액을 최저매각가격의 10%라고 단정하지는 말자. 법원이 사건별로 보증금액을 다르게 정할 수 있고 재매각에는 특별매각조건이 붙기도 한다. 당일 매각공고와 집행관이 확인한 보증액을 기준으로 계산해야 한다.
신고할 수 있는 시간은 개찰 직후뿐이다
집행관은 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부른 뒤 차순위매수신고를 받는다. 적법한 신고인을 정하고 매각기일 종결을 고지하면 그날의 신고 기회는 끝난다.
잔금 미납 소식을 한 달 뒤 듣고 법원에 전화해 차순위를 신청하는 절차가 아니다.
현장에서는 세 가지만 바로 판단해야 한다.
- 내 입찰가격이 법정 기준을 넘는가
- 내 입찰가격으로도 수익과 자금계획이 맞는가
- 보증금이 최고가 낙찰자의 대금 납부 때까지 묶여도 괜찮은가
마지막 질문을 빼먹기 쉽다. 차순위 신고를 하면 입찰보증금을 바로 돌려받지 못한다.
최고가 낙찰자가 잔금을 내면 끝난다
민사집행법 제142조에 따르면 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 최고가 매수인과 차순위매수신고인에게 알린다.
최고가 매수인이 대금을 모두 내면 차순위매수신고인은 매수 책임에서 벗어난다. 그때 입찰보증금 반환을 요구할 수 있다.
그 사이에는 다른 경매에 쓸 자금이 줄어든다. 한두 달 정도 보증금이 묶일 가능성까지 자금표에 넣어야 한다.
잔금을 안 내도 곧바로 내 집은 아니다
최고가 매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정한다. 차순위가 있다는 이유만으로 소유권이 자동 이전되는 것은 아니다.
최고가 매수인 잔금 납부
→ 차순위 책임 종료 → 보증금 반환
최고가 매수인 잔금 미납
→ 법원이 차순위 매각허가 여부 결정
→ 허가결정 확정 → 차순위에게 대금지급기한 통지
→ 차순위가 대금 지급 → 소유권 취득차순위도 매각허가결정과 확정 절차를 거친다. 권리분석, 대출과 명도 준비를 중단하지 말아야 한다.
한 가지 더 있다. 민사집행법 제138조는 원래 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금, 지연이자와 절차비용을 내면 재매각절차를 취소하도록 정한다. 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받은 경우에도 법이 정한 금액을 먼저 낸 매수인이 권리를 취득할 수 있다.
잔금 미납 소식을 들었다고 확정적으로 내 물건이라 생각하면 안 되는 이유다. 법원의 통지와 사건 진행을 끝까지 확인해야 한다.
차순위 신고를 고민할 때 다시 계산할 것
차순위 자격이 된다는 말과 차순위로 사는 것이 유리하다는 말은 다르다.
| 확인할 것 | 왜 다시 봐야 하나 |
|---|---|
| 내 입찰가격 | 최고가와 가깝다면 안전마진이 얇을 수 있다 |
| 보증금 회수 시점 | 최고가 매수인의 대금 납부까지 자금이 묶인다 |
| 잔금 조달 | 차순위 매각허가 뒤에도 정해진 기한 안에 대금을 내야 한다 |
| 권리분석 | 말소기준권리, 인수되는 권리와 점유 상태는 그대로 확인해야 한다 |
| 사건 진행 | 취하·변경, 매각허가 불허나 항고 등 변수가 남는다 |
최고가 낙찰자가 대금을 못 냈다는 사실은 그 사람이 물건의 하자를 발견했다는 증거가 아니다. 대출이 막혔을 수도 있고 입찰가격을 잘못 썼을 수도 있다. 이유를 추측하지 말고 내 입찰가로 다시 분석하는 편이 낫다.
경매 재매각과 잔금 미납 확인법에는 차순위가 없을 때 이어지는 재매각 절차를 정리해 두었다. 현장 신고 전에는 경매 입찰표 작성법도 함께 확인할 수 있다.
차순위매수신고는 아쉬운 2등에게 주는 예약표가 아니다. 내 보증금을 묶어 두고, 최고가 매수인이 대금을 내지 않을 때 내 입찰가격으로 사겠다고 미리 책임지는 신고다.
