선순위 임차인 있다고 보증금 인수? 전액 배당이면 판단이 달라진다

선순위 임차인.

매각물건명세서나 공매재산명세서에서 이 말이 보이면 보증금 전액을 떠올리는 사람이 많다.

하지만 선순위라는 이유만으로 낙찰자가 보증금을 곧바로 인수하는 것은 아니다.

대항력이 있고 확정일자에 따른 우선변제권을 행사했으며, 매각대금에서 보증금 전액을 받는다면 낙찰자가 인수할 보증금 잔액은 0원이다.

오히려 이런 임차인은 보증금을 받으려면 집을 넘겨줘야 하므로 낙찰자와 인도 날짜를 맞출 유인이 생긴다.

다만 전액 배당 예정과 전액 배당 확정은 다르다. 이 차이까지 확인해야 안전하다.

이 글은 주택 임차인을 기준으로 설명한다. 상가 임차인은 적용 법률과 환산보증금, 사업자등록 신청일 등을 따로 봐야 한다.

선순위는 결론이 아니라 출발점이다

권리분석에서 자주 섞이는 말부터 나눠보자.

대항력은 소유자가 바뀌어도 임대차와 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘이다. 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다.

확정일자는 배당 순서를 잡는 기준이다. 대항요건에 확정일자까지 갖추면 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받을 우선변제권이 생긴다.

둘은 하는 일이 다르다.

선순위 임차인이라는 한 단어에는 이 네 가지 답이 전부 들어 있지 않다.

그래서 나는 선순위 여부를 확인한 뒤 바로 예상 배당표를 만든다.

전액 배당이면 인수할 보증금은 남지 않는다

주택임대차보호법 제3조의5는 경매에서 임차권이 원칙적으로 소멸한다고 정한다. 예외는 보증금을 모두 변제받지 못한 대항력 있는 임차권이다.

뒤집어 읽으면 이해가 쉽다.

대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 받았다면 낙찰자에게 주장할 미회수 보증금이 없다.

계산도 한 줄이면 된다.

예상 인수액 = 임차보증금 - 실제 배당·배분액

가상 사례로 보자.

여기서 가장 중요한 숫자는 보증금 자체가 아니다.

보증금에서 실제로 받은 돈을 뺀 잔액이다.

일부 배당 뒤 남은 금액을 입찰가에 반영하는 법은 선순위 임차인 인수금액 계산법에서 더 자세히 볼 수 있다.

배당 순위가 빠르다고 전액 배당이 확정되는 것은 아니다

여기서 한 번 더 멈춰야 한다.

임차인이 흔히 말하는 배당 1순위라고 해도 보증금 전액이 자동으로 나오는 것은 아니다.

법원경매 매각대금에서는 집행비용이 먼저 빠진다. 소액임차보증금과 일정한 임금채권, 조세채권처럼 날짜와 성격에 따라 앞서거나 함께 다툴 채권도 있다.

압류공매라면 공매행정비와 세금의 법정기일을 함께 봐야 한다. 확정일자가 빠르더라도 매각대금 자체가 부족하면 전액을 못 받을 수 있다.

예를 들어 보증금이 2억 원이고 임차인보다 앞설 채권이 없어 보여도, 배분 가능한 돈이 1억 8천만 원뿐이라면 전액 배당은 불가능하다.

그러니 입찰 전 서류에는 이렇게 적는 편이 맞다.

전액 배당 확정  X
현재 확인 자료상 전액 배당 예상  O

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 배당표 원안을 작성하고 배당기일에서 이를 확정한다. 채권액이 바뀌거나 배당이의가 나오면 예상과 달라질 수 있다.

선순위 + 확정일자 + 빠른 순위까지만 확인하고 끝내면 안 되는 이유다.

전액 배당 임차인은 왜 협의가 빨라질 수 있을까

이 판단에는 근거가 있다.

전액 배당을 받는 임차인은 보증금을 잃을 처지가 아니라 보증금을 수령하고 이사할 단계에 가깝다. 점유를 오래 이어서 받을 보증금보다 인도 일정을 맞춰 받을 배당금이 분명하다.

공식 생활법령정보도 우선변제권이 있는 임차인의 배당청구권과 주택 인도의무가 동시이행 관계라고 설명한다. 경매나 공매에서 보증금을 받으려면 주택을 넘겼다는 사실을 증명해야 한다.

이 구조 때문에 이해관계가 맞아지는 경우가 많다.

• 임차인은 배당금을 빨리 수령하고 싶다.
• 낙찰자는 주택을 약속한 날에 인도받고 싶다.
• 서로 이사일, 열쇠 인도, 전출과 확인서 발급 순서를 맞출 이유가 생긴다.

다만 협조가 법으로 보장되는 것은 아니다.

새집 입주일이 늦거나 이사비를 두고 의견이 다를 수 있다. 임차인이 예상 배당액을 믿지 못해 배당표 확정까지 기다릴 수도 있다. 같은 집에 임차인 가족이 아닌 다른 점유자가 있을 가능성도 남는다.

그래서 표현을 정확히 해야 한다.

전액 배당이 확정되면 보증금 인수 위험은 사라진다. 그다음 남는 일은 실제 점유자와 인도 일정을 맞추는 것이다.

법원경매와 압류공매는 확인 서류가 다르다

결론은 비슷해도 절차 이름은 다르다.

국세징수법 제76조는 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 요구하도록 정한다. 제77조에 따른 공매재산명세서에는 배분요구 현황, 점유자, 보증금과 매수인이 인수할 대항력 있는 임차권 등이 담긴다.

압류공매에서는 압류등기일만 보면 부족하다. 세금의 실제 순서를 가르는 법정기일까지 확인해야 한다. 압류공매 법정기일 보는 법과 공매·경매 차이를 함께 보는 이유다.

나는 이 순서로 전액 배당 가능성을 확인한다

1. 대항력 발생일을 먼저 비교한다

점유와 주민등록을 갖춘 시점이 말소기준권리보다 빠른지 본다.

전입일만 적혀 있다고 실제 점유까지 확인된 것은 아니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료와 임차인 진술을 맞춰본다.

2. 확정일자와 배당·배분요구를 확인한다

법원경매라면 매각물건명세서에서 확정일자와 배당요구일을 본다. 압류공매라면 공매재산명세서의 배분요구 및 채권신고 현황을 확인한다.

경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 사람처럼 배당요구 없이 참가하는 예외도 있으므로 서류 상태를 함께 본다.

3. 낙찰예상가에서 먼저 빠질 돈을 뺀다

집행비용 또는 공매행정비를 반영한다. 그다음 소액임차인, 임금채권, 조세채권과 담보권의 날짜를 놓고 실제 순서를 계산한다.

임차인이 제일 빠르다가 아니라 임차인에게 2억 원 전액이 돌아간다까지 숫자로 내려와야 한다.

4. 임차인에게 세 가지를 묻는다

서류를 본 뒤 현장에서 다음 내용을 확인한다.

신고한 보증금과 실제 계약 금액이 같은가?
배당·배분으로 전액 회수한다고 예상하는가?
배당금 수령과 이사 날짜를 어떻게 맞출 생각인가?

임차인의 답은 권리분석을 대신하지 않는다. 서류와 답이 어긋나는 부분을 찾는 데 쓴다.

5. 전액 배당이 틀릴 때의 금액도 계산한다

나는 전액 배당 예상액만 믿고 입찰 상한가를 잡지 않는다.

채권 하나가 추가돼 2천만 원이 부족해지는 경우, 배당이의로 수령이 늦어지는 경우까지 자금과 일정에 넣는다. 이 보수적인 숫자를 감당할 수 없으면 입찰가를 낮추거나 물건을 보내는 편이 낫다.

여기서 많이 헷갈리는 네 가지

Q. 선순위 임차인이 확정일자도 있고 가장 빠르면 안전한가?

A. 아직은 예상 단계다. 배당·배분요구 여부와 앞설 채권, 집행비용, 매각대금을 계산해 보증금 전액이 실제로 돌아가는지 확인해야 한다.

Q. 전액 배당 예정이면 명도비를 따로 줘야 하나?

A. 법적으로 자동 지급해야 하는 돈은 아니다. 다만 이사 날짜, 폐기물 처리와 열쇠 인도 같은 현실적인 조건을 맞추려고 비용을 협의할 수는 있다. 보증금 인수와 명도 협의비는 따로 계산한다.

Q. 임차인이 전액 배당받았는데도 집을 안 비우면 어떻게 하나?

A. 전액 변제로 대항할 보증금 잔액이 없다면 계속 점유할 근거가 약해진다. 법원경매는 인도명령 요건과 신청기간을 확인하고, 압류공매는 인도명령을 그대로 이용할 수 없으므로 협의가 안 되면 건물인도청구 절차를 검토한다.

Q. 배당표가 나오기 전에 입찰자는 무엇을 믿어야 하나?

A. 확정값은 없다. 매각물건명세서나 공매재산명세서, 등기사항증명서, 배당·배분요구 현황과 확인 가능한 채권액으로 예상표를 만든 뒤 보수적으로 입찰가를 정한다.

선순위라는 말보다 남는 보증금을 보자

선순위 임차인이 있다고 바로 겁낼 필요는 없다.

대항력 있는 임차인이 배당·배분 절차에서 보증금을 전부 회수하면 낙찰자가 떠안을 잔액은 없다. 보증금 수령과 주택 인도가 맞물리므로 인도 협의도 오히려 선명해질 수 있다.

그래도 잘 협조하겠지라는 기대를 입찰 근거로 삼으면 안 된다.

내가 고른다면 선순위라는 표시보다 예상 배당표를 먼저 본다. 그다음 임차인에게 이사 날짜를 묻는다.

권리와 사람을 따로 확인하면 된다.