공매와 경매, 뭐가 다를까

공매와 경매는 모두 공개입찰로 재산을 매각한다.

겉으로 보면 비슷하다.

감정가격이 있고, 입찰자가 가격을 써내고, 가장 유리한 조건을 제시한 사람이 낙찰받는다.

하지만 진행기관과 적용 절차, 권리분석 서류와 명도 방법은 다르다.

법원경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행한다. 공매는 압류재산·신탁재산·국유재산 등 물건의 성격에 따라 적용 절차와 매각조건이 달라진다.

공매를 단순히 온라인으로 진행하는 법원경매라고 생각하면 안 되는 이유다.

공매와 경매 차이부터 한눈에 보자

공매 중 법원경매와 가장 비슷한 것은 세금 체납으로 진행되는 압류재산 공매다.

신탁공매와 국유재산 공매는 출발점부터 다르다.

핵심은 이것이다.

압류공매는 경매 권리분석과 비슷한 부분이 있지만 서류와 절차가 다르다. 신탁·국유·기타재산 공매는 개별 공고문에서 다시 시작해야 한다.

입찰 방식부터 다르다

법원 부동산경매는 정해진 매각기일에 법원 입찰법정에서 입찰하는 방식이 일반적이다.

공매는 온비드에서 입찰기간 안에 전자입찰서를 제출하고 보증금을 납부한다.

직장인 입장에서는 공매가 편하다.

법원에 직접 가지 않아도 집이나 사무실에서 입찰할 수 있고 개찰 결과도 온라인으로 확인할 수 있다.

하지만 물건 조사까지 온라인으로 끝나는 것은 아니다.

• 부동산은 현장과 점유 상태를 확인해야 한다.
• 자동차와 기계는 실제 상태를 확인해야 한다.
• 토지는 진입로와 이용 제한을 확인해야 한다.
• 공고문과 첨부파일은 직접 내려받아 읽어야 한다.

입찰만 온라인이고 조사는 여전히 오프라인이다.

압류공매 권리분석은 경매와 비슷하지만 같지는 않다

압류공매는 국세·지방세 등을 내지 않아 압류된 재산을 매각하는 절차다.

부동산이라면 법원경매처럼 등기 순서, 임차인의 대항력과 배분 관계를 확인해야 한다.

그러나 확인할 문서는 다르다.

국세징수법상 공매재산명세서에는 아래 내용이 들어간다.

• 재산의 표시와 공매예정가격
• 점유자와 점유 권원
• 임대차보증금과 차임
• 배분요구와 채권신고 내용
• 매각으로 없어지지 않는 등기 권리
• 법정지상권 관련 내용
• 그 밖의 중요한 사항

공매재산명세서는 권리분석의 출발점이다.

하지만 명세서에 모든 사실이 완벽하게 적혀 있다고 생각하면 안 된다.

등기사항증명서, 전입세대 확인자료, 현장조사와 공고문을 함께 봐야 한다.

캠코도 압류재산 입찰 전 권리분석과 현장조사를 강조하고 있다.

압류공매는 말소기준권리 하나만 보면 될까

법원경매를 공부하면 말소기준권리부터 찾는다.

압류공매도 권리의 선후관계를 분석한다는 기본 원리는 비슷하다.

하지만 체납처분 공매에서는 압류일만 보고 끝내면 안 된다.

세금의 법정기일, 저당권 설정일, 임차인의 대항요건과 배분요구 여부 등을 함께 확인해야 한다.

쉽게 말하면 아래 순서다.

1. 공매재산명세서를 확인한다.
2. 등기부에서 권리 순서를 확인한다.
3. 체납세금의 법정기일을 확인한다.
4. 임차인의 전입일·확정일자·점유를 확인한다.
5. 매각으로 없어지지 않는 권리를 찾는다.
6. 낙찰자가 인수할 보증금과 비용을 계산한다.

경매에서 익힌 권리분석 방법을 활용할 수는 있다.

다만 법원경매 서류의 명칭과 판단 순서를 그대로 복사하면 안 된다.

명도에서 가장 큰 차이가 난다

법원경매의 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있다.

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있다면 인도명령 대상에서 제외될 수 있다.

공매에는 법원경매의 인도명령 제도가 그대로 적용되지 않는다.

압류공매 공고에서도 부동산 명도 책임을 매수인이 부담한다고 안내하는 경우가 일반적이다.

점유자가 자진해서 부동산을 넘겨주지 않는다면 아래 순서로 진행할 수 있다.

1. 점유자와 점유 권원을 확인한다.
2. 대항 가능한 임차인인지 검토한다.
3. 자진 인도와 이사 조건을 협의한다.
4. 협의가 안 되면 건물인도청구소송 등을 검토한다.
5. 판결 뒤 강제집행 절차를 진행한다.

그렇다고 공매는 무조건 명도소송을 해야 한다는 뜻은 아니다.

빈집이거나 점유자가 협조한다면 소송 없이 끝날 수 있다.

중요한 것은 법원경매처럼 인도명령을 당연히 사용할 수 없다는 점이다.

입찰 전에 예상 명도기간과 소송비용을 수익 계산에 넣어야 한다.

신탁공매는 압류공매와 완전히 다르게 봐야 한다

신탁공매는 부동산을 담보신탁한 뒤 대출약정이 지켜지지 않았을 때 신탁회사가 부동산을 매각하는 방식이다.

경락잔금대출 2편에서 설명한 담보신탁 구조가 매각 단계로 넘어온 것이다.

압류공매는 세금을 받기 위한 체납처분 절차다.

신탁공매는 신탁계약과 우선수익자의 요청에 따라 진행되는 사적 매각 절차에 가깝다.

그래서 권리분석 출발점도 다르다.

신탁공매에서 먼저 확인할 문서

• 공매공고문
• 입찰참가자 준수규칙
• 부동산 매매계약서안
• 등기사항증명서
• 신탁원부
• 임대차·점유 현황
• 매도자가 말소할 권리
• 매수인이 인수할 권리와 비용
• 부가가치세 별도 여부

등기부에 근저당권이 보인다고 무조건 말소되는 것도 아니다.

임차인이 있다고 무조건 보증금을 승계하는 것도 아니다.

개별 공고와 계약서에서 누가 어떤 권리와 비용을 부담하는지 정한다.

실제 온비드 신탁공매 공고에는 아래와 같은 조건이 붙기도 한다.

• 명도 책임은 매수인 부담
• 임대차보증금은 매수인이 승계
• 현 상태 그대로 매각
• 부가가치세 별도
• 매도자는 특정 권리만 말소
• 소송비용까지 매수인이 부담

따라서 신탁공매는 말소기준권리 표 하나로 분석할 수 없다.

공고문과 계약서안 한 줄이 낙찰가격보다 중요할 수 있다.

국유재산과 기타재산은 권리분석보다 계약조건이 먼저다

국유재산은 국가가 소유한 재산을 매각하거나 빌려주는 절차다.

기타재산에는 공유재산, 금융권 담보재산, 수탁·유입재산과 파산재산 등이 포함될 수 있다.

이런 물건은 먼저 매각인지 대부인지 확인해야 한다.

대부라면 소유권을 사는 것이 아니라 일정 기간 사용할 권리를 얻는 것이다.

매각이라도 아래 조건이 공고마다 다를 수 있다.

• 계약 체결기한
• 잔금 납부기한
• 분할납부 가능 여부
• 소유권이전 시점
• 점유자 인도 책임
• 원상복구 의무
• 용도 제한
• 부가가치세
• 매수인이 인수하는 비용

등기부는 중요하다.

하지만 국유·기타재산 공매에서는 등기부만으로 계약조건을 대신할 수 없다.

애매한 내용은 공고기관 담당자에게 문의하고 가능하면 답변을 문자나 이메일로 남겨두는 게 좋다.

공매는 낙찰 전에 취소될 수 있다

압류재산은 입찰이 시작됐더라도 체납자가 세금을 납부하거나 압류가 해제되면 공매가 중지·취소될 수 있다.

송달 문제와 행정절차상 사유로 취소되는 경우도 있다.

캠코도 세금 납부나 송달불능 등의 사유로 입찰 전에 공매가 취소될 수 있다고 안내한다.

신탁·국유·기타재산도 공고문에 정한 사유에 따라 공매가 취소되거나 일정이 변경될 수 있다.

따라서 관심 물건은 처음 본 공고만 저장해두고 끝내면 안 된다.

입찰 직전에 아래 내용을 다시 확인해야 한다.

• 공매 상태가 진행 중인지
• 공고가 수정되지 않았는지
• 입찰기간과 개찰일이 바뀌지 않았는지
• 첨부파일이 추가되지 않았는지
• 임대차와 점유 현황이 변경되지 않았는지
• 취소·중지 공지가 올라오지 않았는지

온라인 입찰이 공매의 가장 큰 장점은 아니다

공매는 온비드에서 입찰할 수 있어 편하다.

하지만 편리하다는 이유만으로 수익이 생기지는 않는다.

진짜 기회는 물건 종류마다 다른 문서를 읽을 수 있을 때 생긴다.

• 압류공매는 공매재산명세서와 배분관계를 읽는다.
• 신탁공매는 신탁원부와 계약서안을 읽는다.
• 국유재산은 매각·대부와 사용조건을 읽는다.
• 불용품은 상태와 반출조건을 읽는다.

문서를 읽기 어렵고 명도가 번거로워 보이는 물건은 경쟁자가 적을 수 있다.

하지만 경쟁자가 적은 데에는 이유가 있다.

인수보증금, 명도기간, 부가가치세, 체납관리비와 소송비용을 모두 넣어도 수익이 남는지 계산해야 한다.

입찰 전 마지막 체크리스트

• 법원경매인지 공매인지 확인했는가
• 공매라면 압류·신탁·국유·기타 중 어디에 속하는가
• 공고문과 첨부파일을 모두 내려받았는가
• 등기부와 점유 현황을 확인했는가
• 매각으로 없어지는 권리와 남는 권리를 구분했는가
• 낙찰자가 인수하는 임차보증금과 비용이 있는가
• 인도명령 없이 명도할 계획이 있는가
• 부가가치세가 별도인지 확인했는가
• 잔금·계약·소유권이전 기한을 확인했는가
• 공매 취소나 변경 공지를 입찰 직전에 다시 확인했는가
• 모든 비용을 빼고도 목표 수익이 남는가

하나라도 답이 없다면 입찰가부터 쓰지 않는 게 낫다.

공매와 경매 차이는 온라인 입찰이 전부가 아니다

법원경매와 압류공매는 권리의 선후를 분석한다는 점에서 비슷하다.

하지만 확인서류, 배분절차와 명도 방법은 다르다.

신탁공매와 국유재산 공매는 더 다르다.

등기부만 보는 것이 아니라 공고문과 계약조건에서 낙찰자가 부담할 내용을 다시 찾아야 한다.

경매는 법원 서류가 기준이고, 공매는 재산유형과 공고문이 기준이다.

이 차이를 이해하면 공매를 법원경매의 온라인판으로 보는 실수를 피할 수 있다.

함께 보면 좋은 글

• 공매란 무엇인가? 온비드 물건 종류와 입찰 절차 총정리
• 자동차·금·명품시계 공매, 소액 물건은 어디를 볼까
• 경락잔금대출 2편, 매매사업자와 신탁대출로 한도 키우기
• 부동산 경매 절차 총정리, 입찰 전 조사부터 낙찰 후 명도까지
• 부동산 경매 서류 4가지, 초보자는 이 순서로 보면 된다

이 글은 민사집행법, 국세징수법과 온비드·캠코 안내를 바탕으로 작성했다. 공매의 권리인수, 명도, 계약과 잔금 조건은 재산유형과 개별 공고에 따라 달라진다. 실제 입찰 전에는 공고문·첨부파일과 담당기관의 최신 안내를 다시 확인해야 한다.