경매 물건 하나에 응찰자가 스무 명씩 붙는다. 그런데 같은 시기에 어떤 부동산은 일곱 번을 유찰되고도 응찰자가 한 명도 없다.
신탁공매다. 어렵다고 소문이 나서 다들 안 들어간다.
신탁공매는 권리분석이 어려운 게 아니라 읽을 게 다른 것뿐이다. 인수조건이 공고문에 문장으로 다 적혀 있고, 모르면 담당자 전화번호까지 같이 적혀 있다.
‘신탁공매’는 법에 있는 말이 아니다
신탁공매는 법령 용어가 아니라 실무에서 굳어진 말이다. 신탁회사가 내는 공고문의 제목은 보통 “신탁부동산 공매(입찰) 공고”다. 부르는 사람에 따라 신탁공매, 신탁사공매, 담보신탁공매라고 하는데 다 같은 것을 가리킨다.
법적으로는 신탁회사(수탁자)가 신탁계약에서 정한 사유가 생겼을 때 신탁재산인 부동산을 처분하는 절차다. 근거는 민사집행법도 국세징수법도 아니고 신탁법과 개별 신탁계약이다. 이 한 줄이 뒤에 나오는 모든 차이의 출발점이다.
이런 물건이 왜 공매로 나오나
구조를 알면 물건 성격이 보인다. 담보신탁에는 세 사람이 등장한다.
| 등장인물 | 누구인가 | 하는 일 |
|---|---|---|
| 위탁자 | 원래 소유자(개인·시행사) | 부동산을 신탁회사에 맡기고 대출을 받는다 |
| 수탁자 | 부동산신탁회사 | 등기부상 소유자가 되어 재산을 관리·처분한다 |
| 우선수익자 | 돈을 빌려준 금융회사 | 채무불이행 시 처분을 요청해 먼저 변제받는다 |
소유자가 부동산을 신탁회사에 맡기면 등기부상 소유자가 신탁회사로 바뀐다. 소유자는 대신 수익권증서를 받고, 그걸 담보로 금융회사에서 대출을 받는다.
그러다 이자나 원금을 못 갚으면 우선수익자인 금융회사가 신탁회사에 처분을 요청한다. 신탁회사는 신탁계약에 따라 부동산을 팔아서 대출을 갚고 남으면 원래 소유자에게 돌려준다. 사실 큰 흐름에서 보면 경매랑 동일하다. 은행이나 금융회사에서 빌려준 돈의 이자를 못받을 경우에 근저당 대출을 받으면 경매, 신탁 대출을 받으면 공매로 파는 것이다.
그래서 나오는 물건의 성격은 크게 두 갈래다.
- 개인·소규모 사업자 물건: 주택이나 상가를 담보신탁 방식으로 잡고 대출을 받았다가 연체된 경우다. 아파트, 오피스텔, 근린상가가 여기서 나온다.
- 개발사업 물건: 시행사가 토지비나 사업비를 조달하면서 담보신탁·토지신탁을 걸어둔 경우다. 사업이 막히거나 미분양이 쌓이면 통째로 또는 호실 단위로 공매에 나온다.
근저당을 잡는 대신 신탁을 쓰는 이유는 금융회사 입장에서 회수가 빠르기 때문이다. 법원경매는 개시부터 배당까지 보통 여러 달이 걸리지만, 신탁공매는 신탁회사가 직접 진행하니 훨씬 짧게 끝난다. 그래서 요즘은 대출 단계에서 신탁을 거는 경우가 꾸준히 늘었다.
법원경매와 결정적으로 다른 세 가지
신탁공매를 어렵게 느끼는 이유는 대부분 경매의 문법을 그대로 가져가서다. 다른 점만 알면 오히려 단순하다.
첫째, 이건 재판 절차가 아니라 매매계약이다. 법원경매는 민사집행법에 따른 강제집행이다. 신탁공매는 신탁회사와 매수자가 맺는 사법상 매매계약이다. 낙찰됐다는 건 “계약 상대방으로 정해졌다”는 뜻이지 소유권이 확정된 게 아니다.
둘째, 말소기준권리라는 개념이 없다. 경매에서는 말소기준권리를 찾아 그 뒤 권리가 소멸한다고 정리한다. 신탁공매에는 그 표가 없다. 무엇을 지워주고 무엇을 떠안는지는 공고문과 매매계약서 안에 문장으로 적혀 있다. 등기부에 근저당이 보인다고 자동으로 말소되는 것도, 남는 것도 아니다.
셋째, 인도명령이 없다. 경매는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청해 빠르게 명도할 수 있다(낙찰 후 절차 참고). 신탁공매는 그 제도가 적용되지 않는다. 점유자가 안 나가면 협의하거나 명도소송으로 가야 한다. 그래서 공고문에는 거의 예외 없이 “명도 책임은 매수자 부담”이라고 적혀 있다. 이 부분은 세금 미납 때문에 발생하는 압류 공매도 마찬가지로 인도명령이 없다. 무조건 명도 소송으로 가야한다. 공매와 경매의 결정적인 차이가 이것이다.
온비드에서 신탁공매 찾는 법
온비드에 ‘신탁공매’라는 메뉴는 없다. 그래서 못 찾는 사람이 많다.
정답은 기타재산이다. 온비드는 재산유형을 압류재산, 국유재산, 기타재산, 불용품으로 나누는데, 신탁회사가 내는 공고는 전부 기타재산으로 들어간다.
3단계면 끝난다
1단계: 첫 화면에서 ‘기타재산’에 체크한다
온비드에 들어가면 첫 화면에 빠른검색 상자가 있다. 물건유형은 부동산, 재산유형에서 기타재산을 체크하고 물건 보기를 누른다. 로그인 없이도 검색은 된다.
더 좁혀 보고 싶으면 조건검색으로 들어간다. 거기서는 기타재산이 기타일반재산, 금융권담보재산, 파산자산, 유입재산, 수탁재산처럼 더 잘게 나뉜다. 신탁 물건은 주로 기타일반재산으로 뜬다.
2단계: 공고기관이 신탁회사인지 본다
물건을 클릭하면 상세 화면이 나온다. 여기서 볼 곳은 딱 하나, 공고기관이다.
회사 이름에 ‘신탁’이 붙어 있고 담당부점이 신탁사업팀 계열이면 그게 신탁공매다. 기타재산에는 지자체 매장 임대 같은 것도 섞여 있어서, 공고기관 이름만 보면 바로 걸러진다.
이 화면에서 같이 챙길 것들이 있다.
- 회차와 유찰횟수: 지금 몇 번째 회차인지, 몇 번 유찰됐는지가 표시된다. 유찰이 쌓였으면 최저입찰가가 그만큼 내려와 있다.
- 감정평가금액과 최저입찰가격: 둘의 차이가 지금까지 빠진 폭이다.
- 담당부점: 팀명과 담당자 이름, 직통 전화번호가 그대로 적혀 있다. 모르는 게 있으면 여기로 전화하면 된다.
- 관련문서: 공매공고(안), 매매계약서(안), 감정평가서 PDF가 붙어 있다. 이게 3단계다.
3단계: 첨부된 공매공고문을 연다
여기가 진짜다. 온비드 화면에 보이는 건 요약일 뿐이고, 조건은 전부 첨부파일 안에 있다. 공고 본문에 “반드시 첨부파일을 참조하라”는 한 줄만 적어두는 신탁사도 많다.
공매공고문을 열면 이런 것들이 나온다.
첫 장만 봐도 이만큼이 잡힌다.
- 공매대상 물건 목록: 호실별로 나열되고, 일괄매각인지 개별매각인지 비고란에 표시된다.
- 회차별 공매일시: 1차부터 마지막 차수까지 날짜가 미리 다 정해져 있다.
- 차수별 공매예정가격 표: 호실마다 1차부터 마지막 차수까지 가격이 다 적혀 있다. 9차까지 잡아두고 마지막이 1차의 절반 근처까지 내려가는 공고도 있다.
- 부가가치세 표시: 가격표 옆에 “건물분 부가가치세 별도”처럼 붙는다. 이걸 놓치면 예산이 어긋난다.
인수조건, 임대차 승계, 명도 책임은 대개 공고문 뒷장의 ‘공매조건’ 또는 ‘유의사항’에 있다. 첫 장 가격표만 보고 닫으면 안 된다.
그 밖에 화면에서 확인할 것들
공고에 따라 상세 화면에 이런 항목이 함께 표시된다.
| 항목 | 흔한 표시 |
|---|---|
| 입찰방식 | 일반경쟁(최고가방식) / 총액 |
| 입찰금액 공개여부 | 비공개 |
| 입찰보증금 | 입찰금액 × 10% |
| 잔대금 납부기한 | 매매계약 체결로부터 30~60일 이내 |
| 공동입찰·대리입찰 | 불가능인 경우가 많음 |
| 차순위 신청 | 불가능 |
| 동일물건 2회 이상 입찰 | 불가능 |
차순위 신청이 없어서 1등이 계약을 안 하면 그 회차는 그냥 끝나고, 대리입찰이 막힌 공고가 많아서 본인 인증서로 직접 넣어야 한다. 경매만 하던 사람이 놓치는 부분이다.
신탁회사 홈페이지도 같이 본다
온비드가 전부는 아니다. 각 신탁사는 자기 사이트에 공매공고 게시판을 따로 운영하고, 온비드에 안 올라오는 건도 여기서 보인다. 관심 지역이 있으면 주요 신탁사 몇 곳을 즐겨찾기해 두는 편이 빠르다.
공고문에서 이 아홉 줄은 반드시 찾아라
실제 공고문에는 이런 조항이 들어 있다. 응찰자는 공매공고, 입찰참가자 준수규칙, 매매계약서안을 입찰 전에 완전히 이해한 것으로 본다. 안 읽고 들어갔다가 “그런 조건인 줄 몰랐다”고 해도 통하지 않는다는 뜻이다.
바꿔 말하면 읽기만 하면 조건이 다 나와 있다. 경매처럼 등기부를 해석하고 판례를 따질 필요가 없다.
공고문은 길어 보여도 정해진 틀이 있다. 아래 항목만 찾아 읽으면 된다.
1) 매수자가 인수하는 권리와 채무: “매수자가 승계한다”, “매수자 부담으로 한다”, “매도인은 책임지지 않는다”가 나오는 문장을 전부 찾는다. 인수조건은 여기 다 들어 있다.
2) 임대차 승계 조건: “대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 경우 매수자가 일체를 면책적으로 승계한다”는 식으로 적힌다. 이 한 줄이 보증금을 내가 무는지를 결정한다.
3) 명도 책임: 거의 다 매수자 부담이다. 명도 비용과 기간을 입찰가에서 빼고 계산해야 한다.
4) 부가가치세: 토지분에는 없고 건물분에는 붙는다. 표시 금액이 부가세 포함인지 별도인지 반드시 본다.
5) 매매계약 체결 기한: “낙찰일로부터 5영업일 이내”처럼 짧다. 넘기면 낙찰이 무효가 되고 보증금을 잃는다.
6) 잔금 납부 기한과 지연이자: “계약체결일로부터 30일 이내”가 흔하고, 늦으면 연 12% 수준의 지연이자가 붙기도 한다.
7) 낙찰·계약 취소 사유: 신탁관계인의 사정으로, 또는 원인채무가 변제되면 취소된다는 조항이 들어간다.
8) 하자담보책임 면책: “현 상태 그대로 매각한다”가 일반적이다. 사후에 하자를 이유로 감액을 요구하기 어렵다.
9) 등기·세금·공과금 부담 주체: 이전등기 비용과 잔금 지정일 이후의 재산세·관리비를 누가 내는지 확인한다.
이 아홉 개를 형광펜으로 긋고 나면 나머지는 일정과 계좌번호다.
등기부만 보면 안 된다: 신탁원부
경매 하던 사람이 가장 많이 놓치는 게 이거다.
신탁부동산의 등기부를 떼면 소유자가 신탁회사로 돼 있고 신탁 등기가 되어 있다. 그런데 신탁계약의 구체적인 내용은 등기부 본문이 아니라 신탁원부에 들어 있다. 우선수익자가 누구인지, 위탁자가 임대를 놓을 수 있는지, 처분 절차를 어떻게 정했는지가 여기 적힌다.
신탁원부는 등기소나 인터넷등기소에서 따로 신청해서 봐야 한다. 등기사항증명서만 떼고 “신탁이네” 하고 넘어가면 절반만 본 것이다.
임차인 문제를 판단할 때 특히 중요하다. 신탁원부에 위탁자가 임대할 수 있다는 내용이 있는지 없는지에 따라 결론이 달라진다.
임차인이 있는데 승계인가, 아닌가
여기가 신탁공매에서 가장 헷갈리는 지점이다. 두 층을 나눠서 봐야 한다.
1층: 법적으로 대항력이 있는가
원칙은 시점이다. 신탁등기가 되기 전에 대항요건(입주+전입신고)을 갖춘 임차인은 이후 소유자가 바뀌어도 대항할 수 있다.
반대로 신탁등기가 된 뒤에 위탁자와 계약한 임차인은 문제가 된다. 이미 소유자는 신탁회사인데 소유자가 아닌 사람과 계약한 셈이기 때문이다.
대법원은 위탁자가 수탁자로부터 위임을 받는 등 특별한 사정이 없는 한, 신탁이 설정된 뒤 위탁자와 계약한 임차인은 주택임대차보호법상 보호를 받기 어렵다고 본다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879 판결 등). 신탁원부에 위탁자가 임대할 수 있다고 적혀 있는지가 갈림길이 되는 이유다.
2층: 공고문이 뭐라고 적어놨는가
법적으로 대항력이 없더라도, 공고문에서 매수자가 승계하기로 정했다면 그 계약조건이 나를 구속한다. 반대로 대항력 있는 임차인이 있는데 공고문에 “매수자가 면책적으로 승계한다”고 적혀 있으면 그 보증금은 내 돈으로 나간다.
즉 판례만 봐도 안 되고 공고문만 봐도 안 된다. 둘 다 보고 겹쳐야 한다. 대항력 판단 기준은 경매 글에서 다뤘으니 함께 보면 이해가 빠르다.
모르면 전화하면 된다: 이게 진짜 지름길
신탁공매가 경매보다 나은 점이 하나 있다. 물어볼 사람이 명확하다.
법원경매는 담당 경매계에 물어봐도 “기록을 보시라”는 답이 돌아온다. 신탁공매는 공고문에 담당자 연락처가 적혀 있고, 그 사람이 그 물건을 실제로 담당한다.
이 정도는 물어보면 된다.
- 지금 점유자는 누구고, 임차인이면 보증금과 계약일이 어떻게 되나
- 매수자가 인수하는 권리와 채무는 정확히 무엇인가
- 등기부에 있는 이 권리는 말소해 주는 것인가
- 체납관리비나 미납 공과금이 얼마나 있나
- 유찰되면 다음 차수 조건이 어떻게 바뀌나
다만 구두 답변이 공고문의 조건을 바꾸지는 못한다. 어느 조항에 근거한 답인지를 같이 물어보고, 중요하면 이메일로 받아 두자. 점유 상태는 결국 현장에서 확인해야 한다.
여기서 수익이 생긴다
경쟁자가 적다. 어렵다는 인식 때문에 응찰자 수 자체가 적다. 경매에서 스무 명이 붙을 물건급이 신탁공매에서는 한두 명, 심하면 무응찰로 유찰된다.
어디까지 싸질지 미리 안다. 차수별 가격표가 공고일에 공개되니 기다릴 차수를 골라둘 수 있다. 감당 가능한 가격이 몇 차인지 찾고, 그날까지 인수조건 검토와 대출 확인을 끝내두면 된다. 앞 차수에서 누가 채가면 다음 물건으로 넘어가면 그만이다.
유찰 직후 수의계약이 열린다. 잘 알려지지 않은 창구다. 공고에 따라서는 각 차수가 유찰되면 다음 영업일 특정 시각까지 직전 차수 조건 이상으로 수의계약을 신청할 수 있게 해둔다. 경쟁 입찰 없이 살 수 있으니 이 조항이 있는지 먼저 볼 값어치가 있다.
다만 순서를 착각하면 안 된다. 싼 이유가 인수조건 때문이면 그건 할인이 아니라 청구서다. 승계할 보증금, 명도 비용, 체납관리비를 다 더한 뒤에도 시세보다 낮아야 진짜 싼 것이다.
놓치기 쉬운 비용과 세금
입찰가만 보고 계산하면 반드시 어긋난다.
- 부가가치세: 건물분에 붙는다. 신탁재산을 공급할 때는 수탁자인 신탁회사가 납세의무자가 되어(부가가치세법 제3조제2항) 세금계산서를 발행한다. 일반과세 사업자면 매입세액 공제를 받을 여지가 있어 개인으로 받을지 사업자로 받을지에 따라 실부담이 달라진다.
- 취득세: 유상승계취득이라 별도로 신고·납부한다. 주택 수와 지역에 따라 세율이 달라진다.
- 체납관리비: 공고문에 부담 주체가 적혀 있다. 적혀 있지 않으면 담당자에게 확인한다.
- 명도 비용: 인도명령이 없으니 협의 이사비 또는 소송·집행 비용을 미리 잡아둔다.
- 등기 비용: 소유권이전등기 비용은 통상 매수자 부담이다.
- 지연이자: 잔금이 늦으면 붙는다. 요율은 공고문에 있다.
대출은 경락잔금대출 그대로 쓴다
여기는 겁먹을 필요 없다. 신탁공매도 경락잔금대출로 진행한다. 금융회사 상품 설명에도 대상이 “법원 경매 및 한국자산관리공사 공매로 매각된 부동산”으로 잡혀 있다.
온비드에서 진행된 건이면 물건마다 물건관리번호가 붙는데, 실무에서는 이 번호로 상담이 들어간다. 법원 사건번호 대신 공매 번호를 대는 것뿐이고 절차는 같다. 은행보다 지역 농협·신협·저축은행이 더 적극적으로 취급하는 것도 경매와 마찬가지다.
다만 두 가지는 다르다. 기한이 훨씬 촉박하다. 계약 체결이 낙찰일로부터 며칠 안, 잔금이 계약일로부터 30~60일이라 여유가 없다. 그리고 인수조건이 한도에 반영된다. 승계할 임대차보증금이 있으면 그만큼 담보 여력이 깎인다.
그래서 입찰 전에 공고문을 들고 미리 상담받아 두는 게 순서다.
낙찰됐는데 취소될 수 있다
경매에 익숙하면 이 부분이 낯설다.
신탁공매는 매매계약이라, 계약 체결 전에 위탁자가 채무를 갚아버리면 공매를 진행할 이유가 사라진다. 그래서 공고문에는 원인채무 변제 등으로 낙찰이 취소될 수 있다는 조항이 들어간다. 신탁관계인의 사정으로 별도 공고 없이 취소할 수 있다는 조항도 흔하다.
이 경우 낸 보증금은 돌려받지만, 그 물건에 들인 시간과 대출 준비는 날아간다. 반대로 내 사정으로 계약을 못 하거나 잔금을 못 내면 보증금은 매도인에게 귀속된다. 반환 청구를 못 한다는 조항까지 같이 들어 있다.
자주 묻는 질문
신탁공매는 온비드에서만 하나요? 아니요. 온비드에서 진행되는 건이 많지만 신탁회사 홈페이지 공매공고 게시판에서도 공고합니다. 두 곳을 함께 보는 편이 물건을 놓치지 않습니다.
신탁공매도 말소기준권리로 분석하면 되나요? 아니요. 신탁공매는 신탁계약에 따른 매매라서 말소기준권리 개념이 적용되지 않습니다. 무엇이 말소되고 무엇을 인수하는지는 공고문과 매매계약서안에 적힌 대로입니다.
낙찰받으면 인도명령으로 점유자를 내보낼 수 있나요? 아니요. 인도명령은 법원경매의 제도입니다. 신탁공매는 협의하거나 명도소송으로 진행해야 하며, 공고문에도 명도 책임이 매수자 부담이라고 적히는 것이 일반적입니다.
임차인 보증금은 제가 물어줘야 하나요? 경우에 따라 다릅니다. 신탁등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인인지, 공고문에 승계 조항이 있는지를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
부가가치세는 따로 내야 하나요? 건물분에는 부가가치세가 붙습니다. 공고문의 가격 표시가 부가세 포함인지 별도인지 확인해야 하고, 사업자라면 매입세액 공제 가능 여부를 세무 전문가와 확인하는 것이 좋습니다.
낙찰받았는데 취소될 수도 있나요? 있습니다. 위탁자가 원인채무를 변제하거나 신탁관계인의 사정이 생기면 공고문 조항에 따라 취소될 수 있습니다. 이 경우 납입한 보증금은 반환되지만 준비에 들인 시간은 돌려받지 못합니다.
경락잔금대출을 쓸 수 있나요? 쓸 수 있습니다. 온비드에서 진행된 건이면 물건관리번호로 상담이 진행되고 절차는 경매와 같습니다. 다만 잔금 기한이 짧고 승계할 임대차보증금이 있으면 한도가 줄 수 있으니 입찰 전에 미리 상담받는 것이 좋습니다.
결국 공공문만 정확하게 읽고 파악하면 되는 일이다.
신탁공매가 어려운 게 아니다. 읽어야 할 서류가 경매와 다를 뿐이다.
경매는 등기부와 매각물건명세서를 읽고 판례로 추론한다. 신탁공매는 공고문과 매매계약서안, 신탁원부를 읽고 적힌 대로 계산한다. 추론할 게 적으니 오히려 명확하다.
그런데 그 문서를 안 읽는 사람이 대부분이라 경쟁이 비어 있다. 공고문 한 묶음 읽고, 모르는 줄에 형광펜 긋고, 담당자에게 전화 한 통 하면 대부분 정리된다.
물론 읽고도 조건이 나쁘면 안 들어가면 된다. 그 판단을 하려고 읽는 것이다.
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