주택담보대출 금리가 0.5%포인트 낮아진다는 문자를 받으면 마음이 먼저 움직인다. 3억 원을 빌렸다면 1년에 150만 원을 아낄 것처럼 보이기 때문이다.
그런데 실제 대환 상담을 받아보면 계산이 복잡해진다. 기존 대출의 중도상환수수료가 남아 있고, 새 대출은 우대금리 조건이 붙는다. 근저당 설정과 말소에 드는 비용, 인지세, 보증료가 생길 수도 있다. 금리는 낮지만 만기가 늘어나 총이자가 오르는 제안도 있다.
그래서 갈아타기는 금리 차이로 결정하면 안 된다. 비용을 회수하는 데 몇 달이 걸리는지부터 봐야 한다.
먼저 한 장에 네 줄만 적자
은행 앱을 열어 다음 숫자를 적는다.
| 적을 것 | 어디서 확인하나 |
|---|---|
| 오늘 기준 대출잔액 | 기존 대출 계좌의 상환조회 |
| 현재 적용금리와 다음 변경일 | 금리 상세 또는 약정서 |
| 남은 만기와 상환방식 | 대출계약서 |
| 오늘 전액 상환할 때 드는 금액 | 중도상환 예상금액 조회 |
‘처음 빌린 금액’이 아니라 지금 남은 원금을 써야 한다. 현재 금리도 기억에 기대지 말고 앱에서 확인한다. 우대금리 조건을 놓쳐 금리가 바뀐 경우가 있기 때문이다.
새 은행에는 같은 조건으로 상환예정표를 요청한다. 남은 기간이 22년인데 새 대출을 30년으로 잡으면 월 납입액은 줄어도 공정한 비교가 아니다. 우선 22년으로 맞춘 표를 받아야 한다.
9분 만에 해보는 손익분기점 계산
가상의 사례로 계산해보자.
- 남은 원금: 3억 원
- 현재 금리: 연 5.3%
- 새 대출 금리: 연 4.7%
- 갈아타기에 드는 비용: 총 180만 원
- 남은 기간: 20년
첫 번째로 보는 값은 연간 이자 절감액이다.
남은 원금 3억 원 × 금리 차이 0.6%포인트 = 연 180만 원아주 거칠게 보면 비용 180만 원을 1년쯤 지나야 회수한다. 다만 원리금균등상환은 원금이 매달 줄기 때문에 실제 절감액은 이 단순 계산과 다르다. 은행이 발급한 두 개의 상환예정표에서 향후 1년간 낼 이자를 각각 더하는 편이 정확하다.
계산은 이렇게 마무리하면 된다.
회수기간 = 갈아타기 총비용 ÷ 월평균 절감액회수기간이 12개월인데 8개월 뒤 집을 팔 계획이라면 낮은 금리가 별 의미가 없다. 반대로 앞으로 오래 보유할 집이고 회수기간이 짧다면 검토할 이유가 생긴다.
여기서 ‘총비용’에는 중도상환수수료만 넣지 않는다. 기존 근저당 말소, 새 근저당 설정, 인지세, 보증 관련 비용, 법무 비용을 누가 부담하는지까지 확인한다. 은행이 일부를 지원한다면 지원 조건과 추후 환수 조건도 묻는다.
금리는 낮은데 오히려 손해 보는 세 장면
1. 새 만기를 길게 늘린 경우
현재 15년이 남았는데 새 대출을 30년으로 받으면 월 상환액이 크게 줄어든다. 좋아 보이지만 돈을 갚는 시간이 두 배로 길어진다. 금리만 비교하지 말고 같은 잔여기간과 같은 상환방식으로 맞춘 뒤 총이자를 본다.
2. 우대금리가 내 생활과 맞지 않는 경우
급여 이체, 카드 사용, 적금 가입, 자동이체 같은 조건을 모두 채웠을 때만 표시 금리가 적용되는 상품이 있다. 매달 카드 실적을 억지로 채우느라 소비가 늘면 대출이자 몇 만 원을 아끼고 생활비를 더 쓰게 된다.
새 은행에는 ‘우대조건을 하나도 못 채웠을 때 금리’와 ‘내가 현실적으로 채울 조건만 반영한 금리’를 함께 요청하자.
3. 변동 주기가 달라진 경우
현재 대출은 5년간 금리가 고정인데 새 제안은 6개월 변동일 수 있다. 오늘의 금리만 놓고 보면 새 대출이 싸다. 하지만 다음 변경일의 위험은 내가 떠안는다. 상품명보다 고정기간, 기준금리, 금리 변경주기를 읽어야 한다. 고정과 변동이 실제로 무엇을 고정하는지 헷갈린다면 그 편을 먼저 보는 게 빠르다.
대환 플랫폼에서 숫자가 보여도 승인된 것은 아니다
금융위원회의 대환대출 인프라를 이용하면 여러 상품을 비교하기 편하다. 다만 플랫폼에 표시된 조건은 최종 실행 결과와 다를 수 있다. 새 금융회사가 소득과 부채, 담보가치, 권리관계 등을 다시 심사하기 때문이다.
대환으로 기존 잔액보다 돈을 더 빌리는 것도 기본 구조와 맞지 않는다. 금융위원회 안내상 새 대출한도는 기존 대출의 잔여금액 이내다. 현재 DSR이 기준을 넘는다면 일부를 먼저 갚아야 대환이 가능한 경우도 있다. 정책모기지나 중도금 집단대출처럼 플랫폼 대상에서 제외되는 상품도 있으므로 검색이 안 된다고 대환 자체가 불가능하다고 단정하면 안 된다.
은행 세 곳에 똑같이 보내는 질문
상담할 때마다 설명이 달라지면 비교가 어렵다. 아래 내용을 복사해 같은 날 두세 곳에 보내보자.
주택담보대출 대환을 비교하고 있습니다.
- 현재 잔액:
- 현재 적용금리 / 다음 금리 변경일:
- 남은 기간 / 상환방식:
- 담보주택 주소와 시세:
- 연소득 / 기존 다른 대출:
1. 우대조건을 실제 가능한 것만 반영한 최종 예상금리
2. 기존 잔여기간과 같은 기간의 월 상환액·총이자
3. 중도상환수수료와 근저당·인지세·보증료 등 제 비용
4. 비용 지원이 있다면 조건과 환수 여부
5. 최종 승인 전 추가로 달라질 수 있는 항목
을 구분해 부탁드립니다.비교표가 오면 가장 낮은 금리에 동그라미를 치지 말자. 갈아타기 총비용, 1년 뒤 남은 원금, 3년간 낼 이자, 중도상환수수료가 끝나는 날을 나란히 본다.
내 기준은 단순하다. 회수기간 안에 이사하거나 다시 대환할 가능성이 크면 서두르지 않는다. 오래 보유할 집이고, 우대조건을 무리 없이 유지할 수 있으며, 변동 위험까지 감수하고도 비용을 빨리 회수한다면 그때 갈아탄다.
주담대 금리가 움직이는 구조가 궁금하다면 주담대 금리 7%대까지 올랐다…앞으로 벌어질 일들을 먼저 읽어도 좋다.
이 글의 계산은 대환 여부를 가려내는 1차 점검용이다. 실제 금리와 DSR, 담보평가, 수수료는 금융회사와 계약에 따라 달라진다. 기존 대출의 상환예상금액과 새 대출의 최종 승인조건을 서면으로 받은 뒤 결정해야 한다.
