연봉 6천만 원인 두 사람이 같은 아파트를 사려고 한다. 둘 다 무주택이고 신용점수도 비슷하다.
한 사람은 주택담보대출이 2억 원대 중반까지 나온다는 답을 받았다. 다른 사람은 그보다 수천만 원 적었다. 은행이 사람을 골라서 대출해준 걸까.
차이는 보통 ‘연봉’ 뒤에 숨어 있다. 자동차 할부, 신용대출, 학자금대출, 카드론처럼 이미 갚는 돈이 다르고, 새 주담대의 금리 방식도 다르다. 스트레스 DSR은 이 차이를 한도에 반영한다.
민수와 지연의 연봉은 같았다
설명을 위해 만든 가상 사례다. 실제 한도는 은행 심사와 규제, 대출별 DSR 산정방식에 따라 달라진다.
| 구분 | 민수 | 지연 |
|---|---|---|
| 연소득 | 6,000만 원 | 6,000만 원 |
| 기존 대출의 연간 원리금 | 100만 원 | 700만 원 |
| 새로 받을 대출 | 주담대 | 주담대 |
은행권 DSR 한도를 40%라고 가정하면 두 사람 모두 1년에 원리금으로 갚을 수 있다고 계산되는 상한은 2,400만 원이다.
연소득 6,000만 원 × 40% = 연간 원리금 2,400만 원민수는 기존 대출에 100만 원을 쓰고 있어 새 주담대에 쓸 여력이 2,300만 원 남는다. 지연은 700만 원을 이미 갚고 있으므로 1,700만 원이 남는다.
민수: 2,400만 원 - 100만 원 = 2,300만 원
지연: 2,400만 원 - 700만 원 = 1,700만 원은행이 보는 것은 현재 대출잔액만이 아니다. 그 빚을 1년에 얼마나 갚아야 하는지를 본다. 잔액이 작아 보여도 상환기간이 짧으면 연간 원금 부담이 커질 수 있다.
스트레스 금리는 실제로 더 내는 이자가 아니다
여기서 자주 생기는 오해가 있다.
“은행이 스트레스 금리만큼 금리를 더 받는 건가요?”
아니다. 스트레스 금리는 대출한도를 계산할 때만 얹는 가상의 금리다. 나중에 금리가 올라도 갚을 수 있는지를 미리 시험하는 장치에 가깝다.
가령 실제 제안금리가 연 4.5%인 변동형 주담대라고 해보자. 한도 심사에서는 당시 규정에 따른 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 계산할 수 있다. 계산상 월 상환액이 커지고, 정해진 DSR 상환여력을 더 빨리 채우므로 빌릴 수 있는 원금이 줄어든다. 실제 약정금리는 여전히 계약서에 적힌 금리다.
스트레스 금리는 반기마다 발표되고, 지역과 대출 종류, 고정기간 등에 따라 반영 방식이 달라질 수 있다. 숫자를 외우기보다 대출을 신청하는 날 은행에 “제 대출에는 스트레스 금리가 몇 %포인트 반영됐나요?”라고 확인하는 편이 낫다.
한도는 이런 순서로 줄어든다
주담대 상담에서 계산기를 두드릴 때는 아래 순서만 기억하면 된다.
- 연소득에 DSR 비율을 곱해 연간 전체 상환한도를 잡는다.
- 신용대출·자동차대출 등 기존 부채의 연간 원리금을 뺀다.
- 남은 금액으로 새 주담대의 원리금을 감당할 수 있는지 계산한다.
- 새 대출이 변동형 또는 혼합형이라면 규정에 맞는 스트레스 금리를 반영한다.
- 마지막으로 LTV, 담보평가, 은행 내부 심사 등 다른 한도와 비교해 가장 낮은 금액이 실행 가능한 상한이 된다.
DSR 계산상 3억 원이 가능해도 LTV 한도가 2억 원이면 2억 원을 넘기기 어렵다. 반대로 담보가치가 충분해도 DSR이 1억 8천만 원에서 막히면 그 금액이 기준이 된다.
두 한도 모두 모자란다면 일반 주담대만 볼 일이 아니다. 디딤돌대출과 보금자리론은 자격 요건이 다른 대신 조건이 맞으면 한도가 따로 나온다.
경매 물건에 들어갈 계획이라면 소득과 기대출, 감정가와 입찰가를 넣어 개인 경락잔금대출 계산기로 참고 한도를 먼저 잡아볼 수 있다.
집 보기 전에 먼저 정리할 부채
대출한도가 부족하다고 무조건 신용대출부터 갚는 것은 좋은 방법이 아니다. 잔액 500만 원을 갚아도 한도 변화가 작을 수 있고, 잔액 1천만 원인 대출 하나를 정리했더니 연간 원금 부담이 크게 줄 수도 있다.
은행에 기존 대출별 DSR 반영액을 요청하자. 목록에는 다음 항목이 있으면 된다.
- 금융회사와 대출 종류
- 현재 잔액
- 남은 만기
- 금리
- 상환방식
- 연간 원리금 반영액
- 지금 상환하면 주담대 예상한도가 얼마나 늘어나는지
이 표를 받아야 ‘1천만 원을 어디에 갚는 것이 한도에 가장 효과적인가’를 비교할 수 있다. 중도상환수수료까지 함께 봐야 한다.
신용대출을 먼저 새로 받아 잔금을 보충하는 방법은 특히 조심해야 한다. 주담대 심사 전에 부채가 늘면 DSR과 신용평가가 다시 계산되고, 주담대 한도가 줄어 자금계획이 틀어질 수 있다.
계약 직전에 생기는 네 가지 착각
사전조회 금액이 최종 승인금액이라는 착각. 소득서류와 부채가 확인되고 담보평가가 끝나야 최종 금액이 나온다.
부부 소득은 언제나 자동 합산된다는 착각. 공동차주 여부와 상품 조건에 따라 다르다. 배우자의 부채도 함께 반영될 수 있으니 소득만 더하면 안 된다.
만기를 길게 하면 무조건 많이 나온다는 착각. 월 상환액이 줄어 한도에 도움이 될 수 있지만, 상품별 인정만기와 규제 상한이 있고 총이자는 늘어난다.
고정금리라고 스트레스 DSR이 전혀 없다는 착각. 만기까지 금리가 고정되는지, 일정 기간 뒤 변동되는 혼합형인지에 따라 취급이 다를 수 있다.
은행에서 받아와야 할 답은 한도가 아니라 계산표다
“얼마까지 나오나요?”라고 묻고 숫자 하나만 받아오면 왜 부족한지 알 수 없다. 아래처럼 요청해보자.
현재 소득과 부채를 기준으로
1. 적용 DSR 비율
2. 기존 대출별 연간 원리금 반영액
3. 새 주담대에 반영한 스트레스 금리와 대출 유형
4. DSR 한도와 LTV 한도
5. 최종 한도를 제한한 항목
을 구분해서 알려주세요.이 답을 받으면 선택지가 보인다. 기존 부채를 먼저 갚을지, 매수금액을 낮출지, 대출 구조를 바꿀지 판단할 수 있다. 아무 숫자도 모른 채 계약금부터 넣는 것보다 훨씬 안전하다.
경매 잔금대출의 기본 흐름과 LTV·DSR 관계는 개인 경락잔금대출 한도에서 이어서 볼 수 있다.
DSR 제도와 스트레스 금리의 적용 범위는 바뀔 수 있다. 이 글의 사례는 계산 구조를 이해하기 위한 가정이다. 매매계약이나 입찰 전에 금융회사에서 신청일 기준의 한도와 기존 부채별 반영액을 다시 확인해야 한다.
