청약에 당첨됐다.
계약금도 냈고 중도금 대출도 실행됐다.
여기까지 오면 입주할 때 잔금만 준비하면 된다고 생각하기 쉽다.
그런데 중도금 대출은 잔금대출이 아니다.
입주할 때는 중도금 대출을 갚고, 남은 분양대금도 내야 한다. 새로 받는 잔금대출이 그 둘보다 적으면 차액은 전부 내 돈으로 채워야 한다.
분양가 19억원짜리 아파트를 예로 들면 입주 시점에 필요한 현금이 13억1천만원까지 커질 수 있다.
어떻게 이런 계산이 나오는지 계약서 순서대로 보자.
중도금 대출과 잔금대출은 심사하는 문이 다르다
아파트 분양대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 낸다.
중도금 집단대출은 아직 완공되지 않은 아파트의 공사 기간에 실행된다. 금융위원회 기준상 중도금대출은 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대의 가격별 최대한도에서 빠진다. DSR도 같은 방식으로 바로 적용되지 않는다.
하지만 입주할 때는 상황이 달라진다.
중도금 대출을 잔금대출로 바꾸는 순간 완성된 주택을 담보로 잡는 주택담보대출 심사를 받는다. 주택가격, LTV, DSR, 기존 대출과 금융회사 내부 기준을 다시 본다.
수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대의 정책상 최대한도는 다음과 같다.
| 대출 신청일의 주택가격 | 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
이 금액은 받을 수 있다고 보장된 한도가 아니다.
LTV와 DSR을 적용한 금액이 더 적으면 그 금액까지만 가능하다. 소득이 부족하거나 다른 대출이 많다면 19억원짜리 집도 4억원보다 적게 나올 수 있다.
주택가격도 분양계약일 가격으로 고정되지 않는다. 금융회사는 대출 신청일을 기준으로 한국부동산원 가격이나 KB부동산시세 일반평균가 등 공신력 있는 평가자료를 활용한다.
분양가 19억원이면 입주할 때 얼마가 필요할까
가상 사례다.
2025년 10월 16일 이후 입주자모집공고가 나온 수도권 사업장이고, 분양대금 일정은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%라고 가정하자. 중도금 60% 전액이 집단대출로 실행됐다는 조건도 넣었다.
| 구분 | 비율 | 금액 | 납부 방법 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 1억9천만원 | 자기자금으로 납부 |
| 중도금 | 60% | 11억4천만원 | 집단대출 실행 가정 |
| 잔금 | 30% | 5억7천만원 | 입주 때 납부 |
입주 날에는 잔금 5억7천만원만 내면 끝나는 게 아니다.
기존 중도금 대출 11억4천만원도 정리해야 한다.
새 잔금대출이 정책상 최대인 4억원까지 나온다고 가정하면 계산은 이렇게 된다.
중도금 대출 상환 11억4천만원 + 남은 잔금 5억7천만원 - 새 잔금대출 4억원 = 입주 때 필요한 현금 13억1천만원
계약 때 이미 낸 1억9천만원까지 더하면 총 자기자금은 15억원이다.
분양가 19억원에서 최종적으로 남는 대출이 4억원이기 때문이다.
이 계산에서 잔금대출 4억원은 가장 낙관적인 값이다.
DSR 때문에 3억원만 나온다면 입주 때 필요한 현금은 14억1천만원으로 다시 늘어난다. 발코니 확장비, 유상옵션, 중도금 이자와 취득세도 아직 넣지 않았다.
오래전에 모집공고가 난 단지는 계산이 달라질 수 있다
여기서 꼭 확인할 날짜가 있다.
금융위원회는 대출 규제가 시행되기 전인 2025년 10월 15일까지 입주자모집공고가 난 집단대출 사업장 등에 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 이미 실행된 중도금대출을 증액 없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급 당시의 LTV를 적용할 수 있다는 규정도 있다.
그래서 같은 19억원 분양권이라도 아래 조건에 따라 결과가 달라진다.
- 입주자모집공고가 언제 나왔는지
- 분양권을 최초로 받은 것인지, 규제 시행 후 전매로 산 것인지
- 중도금대출을 증액 없이 같은 금융회사에서 전환하는지
- 잔금대출을 새로 신청하거나 추가로 늘리는지
- 대출 신청일의 주택가격이 얼마인지
경과규정은 ‘예전에 분양한 집이면 전부 예외’라는 뜻이 아니다. 규제 시행 뒤 분양권을 전매한 경우처럼 종전 기준을 적용받지 못하는 조건도 있다.
모집공고문만 읽고 판단하지 말고 중도금 취급은행에 사업장별 잔금대출 전환 기준을 물어봐야 한다.
청약 전에 은행에 이렇게 물어보자
“중도금 대출이 되나요?”만 물으면 절반만 확인한 셈이다.
은행이나 분양상담 창구에는 아래 질문을 그대로 던지면 된다.
- 이 사업장은 중도금 대출이 분양가의 몇 퍼센트까지 가능한가요?
- 보증 한도나 개인 신용 때문에 중도금 자납이 생길 수 있나요?
- 입주 때 중도금대출을 잔금대출로 전환할 수 있나요?
- 이 사업장은 2025년 10월 15일 이전 집단대출 경과규정 대상인가요?
- 잔금대출 한도를 정할 때 분양가, 감정가, KB시세 중 무엇을 보나요?
- 제 소득과 기존 대출을 넣으면 DSR 적용 후 예상한도가 얼마인가요?
답을 들었다면 말로만 기억하지 말고 자금표를 다시 만든다.
입주 때 필요한 현금 = 중도금 대출 상환액 + 미납 잔금 + 옵션·세금·이자 - 잔금대출 예상액
잔금대출 예상액은 은행이 말한 최대치보다 한 단계 낮춰 적는 편이 낫다. 4억원이 최대라면 3억원이 나오는 경우까지 견딜 수 있는지 보는 식이다.
분양가만 보고 청약하면 안 되는 이유
분양가와 미분양 통계를 다룬 글에서도 분양가에 발코니 확장비, 옵션, 중도금 이자와 취득비용을 더해야 실제 부담액이 나온다고 설명했다.
이번에는 대출까지 넣어야 한다.
분양가는 집의 가격이다.
청약할 수 있는지는 소득과 자산을 보고, 끝까지 납부할 수 있는지는 입주일의 현금까지 봐야 한다.
잔금대출은 스트레스 DSR 계산법과 고정금리·변동금리 선택까지 이어진다. 하지만 순서는 그다음이다.
청약 버튼을 누르기 전에는 먼저 한 줄만 계산하면 된다.
중도금 대출을 전부 갚고도 입주할 돈이 남는가.
