정책대출을 알아볼 때 많은 사람이 금리표부터 연다. 디딤돌대출 금리가 더 낮은지, 보금자리론 우대금리가 얼마나 되는지 비교한다.
순서가 반대다. 내가 신청할 수 없는 상품의 금리는 1%여도 쓸 수 없다. 먼저 집값, 소득, 주택 수, 자산, 필요한 대출금액이라는 문을 통과해야 한다.
아래 길을 따라가면 선택이 빨라진다.
첫 번째 문: 사려는 집의 가격
2026년 7월 29일 확인 기준으로 디딤돌대출의 담보주택 평가액은 일반적으로 5억 원 이하여야 한다. 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 6억 원 이하 기준이 적용된다.
보금자리론은 담보주택 가격 6억 원 이하가 기본 문턱이다.
여기서 말하는 가격을 매매계약서 금액 하나로 단정하면 안 된다. 정책모기지는 공사가 정한 방식으로 주택가격을 판단한다. 호가가 5억 9천만 원이라는 말만 듣고 가능하다고 생각하지 말고, 해당 주택의 인정가격을 취급기관에 확인해야 한다.
두 번째 문: 소득과 자산
디딤돌대출은 부부합산 연소득이 일반 가구 6천만 원 이하여야 한다. 생애최초 또는 2자녀 이상 가구는 7천만 원, 신혼가구는 8천500만 원 이하 기준이다. 순자산가액 기준도 있으며 2026년 기준 5억1천100만 원 이하다.
보금자리론의 기본 소득기준은 부부합산 연소득 7천만 원 이하다. 신혼가구와 자녀가 있는 가구에는 완화된 기준이 있다. 세부 한도는 자녀 수와 조건에 따라 달라진다.
소득기준은 세후 월급을 12배 한 값으로 판단하지 않는다. 어떤 연도의 소득자료를 쓰는지, 휴직이나 사업소득을 어떻게 인정하는지에 따라 결과가 달라질 수 있다. 애매하면 건강보험료나 월급명세서만 보내지 말고 소득금액증명 등 요구서류를 기준으로 사전상담을 받자.
세 번째 문: 집을 보유하고 있는가
디딤돌대출은 세대원 전원이 무주택이어야 하는 것이 기본이다. 집을 사기 위한 구입용도 대출이며 소유권이전등기 전 또는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 신청해야 한다.
보금자리론은 무주택자뿐 아니라 담보주택 외 1주택자도 처분조건 등 상품요건을 충족하면 검토할 수 있다. ‘1주택자도 된다’는 문장만 믿지 말고 기존 주택의 처분기한과 담보주택 소재지에 따른 조건을 확인해야 한다.
분양권과 입주권, 배우자가 보유한 주택도 주택 수 판단에서 문제가 될 수 있다. 본인 명의 등기만 검색하고 무주택이라고 적으면 신청 과정에서 멈출 수 있다.
네 번째 문: 실제로 필요한 돈
디딤돌대출의 한도는 일반적으로 최대 2억 원이다. 생애최초 주택구입자는 2억4천만 원, 신혼가구 또는 2자녀 이상 가구는 3억2천만 원 한도가 적용될 수 있다.
보금자리론은 기본 최대 3억6천만 원이며, 다자녀가구·전세사기피해자 등은 4억 원, 생애최초 주택구입자는 4억2천만 원까지 상품 한도가 열려 있다.
하지만 ‘최대’는 내 승인금액이 아니다. 디딤돌대출은 LTV 최대 70%, DTI 최대 60%가 기본이고 생애최초 특례도 지역 등에 따라 LTV 상한이 달라질 수 있다. 보금자리론도 LTV와 DTI, 주택가격과 소득심사를 거친다. 상품 최대한도, 담보한도, 상환능력 한도 중 가장 낮은 금액만큼만 가능하다.
세 가족을 길에 세워보면
A. 4억 원 아파트를 사는 신혼부부
부부합산 소득과 순자산이 디딤돌 기준 안에 있고 둘 다 무주택이라면 디딤돌대출부터 확인할 만하다. 다만 필요한 대출이 3억5천만 원이라면 디딤돌의 상품 한도만으로는 부족할 수 있다.
이때 바로 일반 은행 주담대로 넘어가기 전에 보금자리론을 함께 쓸 수 있는지 묻는다. 공사 FAQ는 두 상품의 요건을 모두 충족하고 한도 여력이 있으면 디딤돌대출을 선순위로 두고 남는 범위에서 보금자리론을 이용할 수 있다고 안내한다. 실제 가능액과 실행순서는 취급기관 확인이 필요하다.
B. 5억8천만 원 아파트를 사는 무주택 직장인
일반 디딤돌대출의 주택가격 기준을 넘을 수 있다. 신혼가구나 2자녀 이상 가구가 아니라면 보금자리론을 먼저 검토하는 흐름이 자연스럽다. 다만 소득이 보금자리론 기준을 넘으면 두 상품 모두 어려울 수 있으므로 시중은행 대출까지 비교해야 한다.
C. 지방 소형주택을 사는 1인 가구
디딤돌대출이 싸다는 말만 듣고 신청하면 안 된다. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 주택가격, 전용면적, 대출한도 등에 더 엄격한 기준이 있다. 사려는 집이 작고 싸더라도 본인의 세대주 기간과 연령 조건을 먼저 확인한다.
신청 순서는 이렇게 잡으면 덜 헤맨다
- 계약 전, 매수할 주택이 상품의 가격·면적 기준에 들어오는지 확인한다.
- 부부의 주택 보유 이력, 분양권·입주권, 소득, 순자산 자료를 모은다.
- 디딤돌과 보금자리론 각각의 예상 가능액을 같은 날짜에 조회한다.
- 부족한 금액이 있다면 두 정책모기지 병행 또는 일반 주담대 후순위 가능성을 묻는다.
- 잔금일보다 충분히 앞서 신청하고, 심사 보완서류와 실행 일정을 확인한다.
디딤돌대출은 기금e든든 또는 수탁은행 경로와 공사 사전심사 경로를 확인해야 한다. 보금자리론도 상품 유형에 따라 신청창구가 다르다. 부동산 계약서의 잔금일을 먼저 정하고 대출이 그날 맞춰질 것이라 기대하지 말자.
금리는 마지막에 비교한다. 정책모기지가 아니라 일반 주담대로 가게 됐다면 고정금리와 변동금리 중 무엇을 고를지가 그다음 질문이 된다. 적용기간이 표시된 공사 금리표를 열고, 내가 받을 수 있는 우대금리만 더한다. 청약저축이나 전자약정처럼 조건을 유지해야 하는 우대는 증빙과 유지기간까지 확인한다.
정책대출을 고르는 답은 ‘디딤돌이 더 좋다’ 또는 ‘보금자리론이 더 많이 나온다’가 아니다. 자격을 통과하고, 필요한 돈을 채우며, 잔금일에 실행 가능한 상품이 내게 맞는 대출이다.
계약서에는 대출 불승인 때 계약금을 돌려받을 수 있는 특약이 자동으로 생기지 않는다. 대출이 아직 확정되지 않았다면 자금조달 조건을 중개사와 상의하고, 특약의 문구와 효력은 법률 전문가에게 확인하는 편이 안전하다.
이 글의 요건은 2026년 7월 29일 한국주택금융공사 공개자료를 확인해 작성했다. 정책모기지의 소득·자산·주택가격·한도와 우대금리는 바뀔 수 있다. 계약 전에 공사와 취급은행에서 본인과 목적물 기준으로 다시 확인해야 한다.
