보증금 1억 5천만 원인 선순위 임차인이 있다.
법원에서 1억 2천만 원을 배당받았다.
그러면 남은 3천만 원은 사라질까?
아니다. 대항력이 살아 있는 임차인이라면 낙찰자가 그 차액을 인수할 수 있다.
낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유가 여기 있다.
인수금액 공식은 한 줄이다
예상 인수금액 = 대항력 있는 임차인의 보증금 - 예상 배당액이 공식은 모든 임차인에게 쓰는 게 아니다.
말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인처럼 경매 뒤에도 임차권이 살아남는 경우에만 적용한다. 주택임대차보호법도 보증금 전액을 변제받지 못한 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않는다고 정한다.
반대로 말소기준권리보다 늦게 대항력을 갖춘 후순위 임차인은 배당을 덜 받았더라도 그 부족분을 낙찰자에게 청구하지 못한다.
먼저 대항력이 살아남는지부터 가려야 한다.
첫 번째 계산, 3천만 원을 인수하는 경우
아래는 계산 순서를 보여주기 위한 가상 사례다.
| 항목 | 금액·조건 |
|---|---|
| 낙찰가격 | 1억 5천만 원 |
| 임차보증금 | 1억 5천만 원 |
| 임차인의 대항력 | 말소기준권리보다 빠름 |
| 확정일자·배당요구 | 있음 |
| 실제 배당액 | 1억 2천만 원 |
계산은 간단하다.
임차보증금 1억 5천만 원
- 실제 배당액 1억 2천만 원
= 낙찰자 인수액 3천만 원낙찰자가 법원에 낸 돈은 1억 5천만 원이다.
하지만 물건을 온전히 인도받으려면 임차인에게 돌려줘야 할 3천만 원도 자금계획에 넣어야 한다.
낙찰가격 1억 5천만 원
+ 임차보증금 인수액 3천만 원
= 사실상 매입금액 1억 8천만 원여기에 취득세, 등기비용과 명도·수리비가 더 붙는다.
배당요구를 안 했다면 계산이 완전히 달라진다
같은 임차인이 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았다고 가정해보자.
대항력은 있지만 법원 배당에서는 돈을 받지 못한다.
임차보증금 1억 5천만 원
- 배당액 0원
= 예상 인수액 1억 5천만 원낙찰가가 1억 5천만 원이어도 사실상 매입금액은 3억 원이 된다.
이런 물건이 한두 번 유찰돼 싸 보이는 것은 이상한 일이 아니다. 다른 입찰자도 인수할 보증금을 가격에 더해 보고 있기 때문이다.
확정일자가 없거나 우선변제권을 행사하지 못한 대항력 있는 임차인도 비슷하다. 배당에서 회수하지 못한 보증금이 남으면 낙찰자가 떠안을 가능성을 계산해야 한다.
후순위 임차인은 부족분이 남아도 인수액이 0원일 수 있다
이번에는 전입일이 말소기준권리보다 늦다고 가정해보자.
임차인이 배당에서 5천만 원만 받고 보증금 1억 원을 돌려받지 못했다고 해도, 낙찰자가 그 1억 원을 대신 갚는 구조는 아니다. 말소기준권리와 함께 임차권의 대항력도 소멸하기 때문이다.
| 임차인 상태 | 배당 결과 | 낙찰자 예상 인수액 |
|---|---|---|
| 선순위 대항력 + 전액 배당 | 보증금 전액 회수 | 0원 |
| 선순위 대항력 + 일부 배당 | 보증금 일부 미회수 | 미회수액 |
| 선순위 대항력 + 배당 없음 | 보증금 전액 미회수 | 보증금 전액 가능 |
| 후순위 임차인 | 일부 또는 미배당 | 원칙적으로 0원 |
배당을 못 받았다와 낙찰자가 인수한다는 같은 말이 아니다.
두 문장 사이에는 대항력이라는 조건이 하나 더 있다.
입찰 전에는 실제 배당액을 알 수 없다
여기서 계산이 어려워진다.
배당표는 낙찰자가 매각대금을 낸 뒤 배당기일에 가까워져야 나온다. 입찰자는 매각물건명세서에 적힌 배당요구 여부와 확인 가능한 채권을 가지고 예상할 뿐이다.
집행비용, 임금채권과 임차인보다 앞서는 조세채권처럼 먼저 빠질 돈이 생기면 임차인에게 돌아갈 배당액이 줄 수 있다. 채권액이 바뀌거나 배당이의가 생겨도 결과가 달라진다.
그러니 입찰 전 계산표에는 확정 배당액이라고 쓰지 말자.
보수적으로 잡은 예상 배당액이라고 적는 편이 맞다.
나는 이 순서로 인수액을 계산한다
1. 등기사항증명서에서 말소기준권리를 찾는다
근저당권, 가압류, 담보가등기와 경매개시결정등기 가운데 기준이 될 권리를 먼저 찾는다.
이 날짜가 없으면 임차인의 전입일이 빠른지 늦은지 비교할 수 없다.
2. 매각물건명세서에서 보증금과 배당요구를 본다
점유자, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구일을 한 줄로 읽는다.
배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함과 비슷한 문구가 있는지도 확인한다. 문서 읽는 위치는 매각물건명세서 보는 법에 따로 정리해뒀다.
3. 현황조사서와 주민등록 정보를 맞춰본다
서류에 없는 점유자가 있거나 임차인 진술과 임대차관계조사서가 다르면 계산을 멈춘다.
보증금 액수 자체가 다투어질 수 있기 때문이다.
4. 예상 배당표를 직접 만든다
낙찰예상가에서 집행비용과 임차인보다 앞설 수 있는 채권을 먼저 뺀다.
남은 금액 중 임차인에게 돌아갈 몫을 보수적으로 적는다. 경매 배당순위를 옆에 놓고 순서를 하나씩 대입하면 된다.
5. 인수액을 입찰가에서 뺀다
예상 매도가가 2억 원이고 인수할 보증금이 3천만 원이라면, 인수액을 무시한 채 1억 8천만 원을 쓰면 안 된다.
최대 입찰가 = 예상 매도가 - 예상 인수액 - 취득·보유·매도비용 - 목표수익인수할 보증금은 낙찰 뒤 갑자기 생기는 별도 사건이 아니다.
입찰가격을 낮춰야 하는 비용이다.
숫자가 하나라도 불분명하면 일단 멈춘다
선순위 임차인 물건이 모두 나쁜 것은 아니다.
다른 사람이 보증금 전액을 겁내 입찰하지 않을 때, 배당으로 대부분 회수된다는 계산이 서면 가격 차이가 생기기도 한다.
그래도 아래 중 하나가 확인되지 않으면 나는 입찰가를 적지 않는 편이다.
- 실제 보증금 액수
- 전입일과 실제 점유 시작 시점
- 말소기준권리
- 확정일자와 배당요구 여부
- 앞설 수 있는 조세·임금채권
- 매각물건명세서의 인수 문구
선순위 임차인 물건의 결론은 위험하다가 아니다.
보증금에서 예상 배당액을 뺀 돈까지 매입가격으로 계산할 수 있느냐가 기준이다.
