아파트 가격을 찾아보면 같은 집인데 숫자가 여러 개 나온다.
국토교통부에는 실거래가가 있고, 뉴스에는 한국부동산원 가격지수가 나온다. 은행이나 부동산 앱에서는 KB시세를 보게 된다.
어느 것이 진짜 집값일까.
하나만 고르는 문제는 아니다. 세 숫자는 애초에 서로 다른 것을 보여준다.
먼저 숫자에 이름표를 붙여보자
| 구분 | 쉽게 말하면 | 확인할 때 |
|---|---|---|
| 실거래가 | 이미 끝난 계약의 가격 | 특정 단지와 평형이 실제로 얼마에 팔렸는지 볼 때 |
| 가격지수 | 시장이 움직인 방향과 속도 | 서울이나 자치구의 흐름을 볼 때 |
| 시세 | 현재 거래될 것으로 보는 가격 범위 | 최근 거래가 적거나 대출 기준가격을 확인할 때 |
이름표만 붙여도 뉴스와 부동산 앱의 숫자가 왜 다른지 이해하기 쉬워진다.
실거래가 12억 원과 시세 12억 5,000만 원은 서로 맞고 틀린 관계가 아니다. 하나는 과거에 체결된 계약이고, 다른 하나는 현재 가격에 대한 추정치다.
실거래가는 거래가 끝난 뒤 남는 기록이다
실거래가 공개시스템에서는 계약일, 거래금액, 전용면적, 층을 확인할 수 있다.
특정 아파트의 가격을 확인할 때 가장 구체적인 자료다. 다만 같은 단지의 최근 거래라고 전부 같은 조건은 아니다.
전용면적이 같아도 동과 층, 방향이 다르다. 내부 수리를 마친 집과 수리가 필요한 집도 가격 차이가 난다. 계약이 나중에 해제되는 경우도 있다.
그래서 최근 거래 세 건을 단순 평균하기보다 먼저 조건을 맞춰야 한다.
- 같은 단지와 같은 전용면적인지
- 층과 동 위치가 비슷한지
- 계약일이 얼마나 차이 나는지
- 계약 해제 표시가 없는지
조건이 비슷한 거래가 반복해서 나온 가격대가 있다면, 최고가 한 건보다 현재 시장을 설명하기 좋다.
가격지수는 아파트 한 채의 가격이 아니다
한국부동산원 가격지수는 조사 표본의 가격 변화를 지수로 만든 통계다.
실거래와 유사 거래, 매물가격, 중개업소 의견 등을 종합해 표본가격을 산정하고 그 변화를 계산한다.
예를 들어 서울 아파트 매매가격이 한 달에 1.21% 올랐다고 해보자. 서울의 모든 아파트가 정확히 1.21% 올랐다는 뜻은 아니다.
이 숫자로 알 수 있는 것은 서울 아파트 시장의 평균적인 방향이다. 상승 속도가 빨라지는지, 상승 지역이 넓어지는지, 매매와 전세가 같은 방향으로 움직이는지를 볼 때 유용하다.
반대로 가격지수만 보고 특정 단지의 현재 가격을 계산할 수는 없다.
서울 지수가 100이고 다른 지역이 95라고 해서 서울 집값이 5% 비싸다는 뜻도 아니다. 가격지수는 기준시점 이후의 변화를 보는 숫자라서 지역 간 실제 가격 수준을 비교하는 데 쓰지 않는다.
시세는 지금 가격에 대한 추정치다
KB시세처럼 민간 기관이 제공하는 시세는 최근 실거래와 매물, 중개업소 조사 등을 바탕으로 산정한다.
최근 거래가 드문 단지에서도 가격 범위를 볼 수 있다는 장점이 있다. 대출을 알아볼 때 기준가격으로 시세를 확인하는 이유도 여기에 있다.
단, 시세는 실제 계약서에 찍힌 가격이 아니다.
기관마다 조사 방식과 갱신 주기가 다를 수 있다. 같은 단지라도 면적과 기준일을 맞추지 않으면 서로 다른 숫자를 보게 된다.
시세보다 낮은 실거래가 나왔다고 바로 급매라고 볼 수도 없다. 저층이거나 내부 상태가 좋지 않았을 수 있다. 반대로 매물 호가가 시세보다 높아도 그 가격에 계약됐다는 뜻은 아니다.
아파트 하나를 볼 때는 순서가 있다
세 자료를 한 화면에 펼쳐놓기보다 순서를 정하면 편하다.
처음에는 가격지수로 지역의 흐름을 본다. 서울 전체와 해당 자치구가 최근 몇 주 또는 몇 달 동안 오르는지 확인한다.
그다음 같은 단지·같은 면적의 실거래를 찾는다. 여기서 실제로 계약된 가격대를 확인한다.
마지막에 시세와 현재 매물을 본다. 실거래 이후 파는 쪽이 부르는 가격이 달라졌는지, 시장에 남아 있는 매물이 어느 가격대인지 확인하는 단계다.
경매 물건이라면 감정평가 기준일도 함께 봐야 한다. 감정가가 정해진 뒤 시간이 많이 지났다면 현재 실거래와 차이가 날 수 있다. 아파트 경매 감정평가서 보는 법에 기준시점 확인 방법을 따로 정리해 두었다.
세 숫자는 어디서 확인하나
실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 본다. 아파트 메뉴에서 시군구와 단지를 검색하면 계약일, 거래금액, 전용면적, 층이 나온다. 계약 해제 여부도 같은 화면에 표시된다.
가격지수는 한국부동산원 전국주택가격동향조사와 보도자료에서 확인할 수 있다. 주간 자료는 아파트, 월간 자료는 아파트·연립·단독을 포함한 주택 유형별 수치가 나온다. 뉴스에 나온 상승률이 주간인지 월간인지, 아파트인지 주택종합인지부터 확인하면 된다.
시세는 KB부동산에서 단지를 검색하면 된다. 이때 화면에 표시된 시세 기준일을 꼭 본다. 기준일이 다르면 같은 단지라도 서로 다른 숫자를 보게 된다.
세 숫자가 다르면 무엇부터 믿어야 할까
무엇을 알고 싶은지부터 정하면 된다.
“이 집이 실제로 얼마에 팔렸나”가 궁금하면 실거래가를 본다.
“서울 시장이 오르는 중인가”가 궁금하면 가격지수를 본다. 그 지수를 실제 기사에서 어떻게 읽는지는 7월 서울 자치구별 아파트값과 전국 아파트값 4주 흐름에서 확인할 수 있다.
“지금은 어느 가격대에서 거래될까”가 궁금하면 시세와 현재 매물을 함께 본다.
공시가격까지 섞여 있다면 따로 떼어놓으면 된다. 공시가격은 세금과 행정의 기준으로 쓰는 가격이지, 오늘 매매시장의 가격을 보여주는 통계는 아니다.
결국 세 숫자가 다른 것은 이상한 일이 아니다.
서로 다른 질문에 답하고 있을 뿐이다.
