다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났다.
그 전후로 서울 아파트의 거래와 가격은 같은 방향으로 움직이지 않았다.
서울시가 집계한 6월 아파트 토지거래허가 신청은 5,382건이다. 신청이 가장 많았던 4월보다 39.7% 줄었다. 반면 한국부동산원의 6월 서울 아파트 매매가격은 전월보다 1.21% 올랐다.
정책을 평가하기보다 숫자가 움직인 순서를 놓고 보면 6월 시장의 모양이 더 선명해진다.
5월 9일 전 계약까지 중과 배제를 받았다
정부는 2026년 2월 다주택자 양도세 중과 유예를 더 연장하지 않고 5월 9일 종료한다고 발표했다.
당초에는 5월 9일까지 양도를 마쳐야 했지만, 보완안에서는 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 확인되면 중과 배제를 적용받을 수 있게 했다. 서울처럼 토지거래허가가 필요한 지역은 5월 9일까지 허가를 신청한 거래도 대상에 포함됐다.
매도 시한이 정해지면서 일부 다주택자의 거래가 종료일 앞으로 당겨졌다.
여기서 4월과 5월 거래량을 평소 시장의 기준으로 보면 흐름을 잘못 읽을 수 있다. 두 달은 일반적인 거래 증가 구간이라기보다 세금 기한에 반응한 거래가 섞인 시기다.
거래 증가는 허가 신청에 먼저 나타났다
서울 전역은 토지거래허가구역이다. 아파트를 계약하기 전에 허가를 신청해야 하므로, 허가 신청은 실제 계약보다 먼저 움직이는 지표다.
서울시 토지거래허가대장을 보면 신청 건수는 1월 6,317건, 2월 4,399건에서 3월 7,614건, 4월 8,925건으로 늘었다. 이후 5월 6,043건, 6월 5,382건으로 줄었다.
6월 신청 건수는 5월보다 10.9%, 4월보다 39.7% 적다. 일평균 신청도 4월 405.7건에서 6월 256.3건으로 낮아졌다.
서울시는 6월 일평균 신청이 양도세 중과 유예 발표 이전 수준으로 감소했다고 설명했다. 종료를 앞두고 일시적으로 집중됐던 신청이 줄었다는 분석이다.
4월과 5월의 실제 계약량이 크게 보이는 이유도 이 순서와 관련이 있다. 토지거래허가를 먼저 신청한 뒤 계약과 신고가 이어지므로, 3월과 4월에 시작된 정책 반응이 4월과 5월 계약 통계에 나눠서 잡힐 수 있다.
따라서 4·5월을 빼고 보는 것보다 정책 반응 구간으로 따로 표시하는 편이 정확하다.
6월에는 거래 지표가 낮아졌지만 가격 상승폭은 커졌다
거래 흐름이 낮아진 것과 달리 가격 지표는 더 강해졌다.
한국부동산원의 6월 서울 주택종합 매매가격은 전월보다 1.03% 올랐다. 아파트만 보면 상승률은 1.21%였다.
전세도 방향이 같았다. 같은 조사에서 서울 주택 전세가격은 한 달간 1.08% 올랐다. 월세까지 같은 흐름이었다는 뜻은 아니고, 6월에는 매매와 전세가 모두 상승했다는 의미다.
서울시의 토지거래허가 신청가격 분석에서도 같은 방향이 나타났다. 서울 전체 신청가격 상승률은 5월 1.87%에서 6월 2.67%로 확대됐다.
두 수치는 조사 방식이 다르다. 한국부동산원 수치는 월간 가격지수 변동률이고, 서울시 수치는 해당 월 허가 신청의 예정금액을 분석한 결과다. 숫자를 직접 더하거나 같은 지수처럼 비교할 수는 없다.
다만 두 기관의 6월 자료 모두 거래 관련 신청은 줄었고 가격 상승폭은 커졌다는 방향을 보여준다.
급매물이 소진된 뒤 일반 매매가 남았다
서울시는 6월 가격 상승폭이 커진 배경으로 절세 목적 급매물의 소진을 들었다.
양도세 중과 유예 종료 전에 나온 급매물이 대부분 거래된 뒤, 기존 호가를 유지한 일반 매매가 늘었다는 설명이다. 서울시의 해석이지만 가격이 오른 원인을 이것 하나로 단정할 수는 없다.
거래 지역의 구성도 달라졌다.
강남 3구와 용산구의 토지거래허가 신청 비중은 5월 16.7%에서 6월 13.0%로 낮아졌다. 같은 기간 강북권 10개 구의 비중은 41.5%에서 46.2%로 높아졌다.
6월에는 강남권의 절세 목적 거래 비중이 줄고, 강북권과 외곽지역의 거래 비중이 커진 모습이 함께 나타났다.
6월까지 확인된 결과는 여기까지다
양도세 중과 유예 종료 전후의 숫자는 세 가지로 정리된다.
- 종료를 앞두고 토지거래허가 신청이 3월과 4월에 집중됐다.
- 종료 뒤인 6월 신청 건수와 일평균 신청은 낮아졌다.
- 같은 6월 서울 아파트 가격 상승률은 1.21%로 확대됐다.
이 결과만으로 정책이 가격을 올렸거나 내렸다고 단정할 수는 없다. 대출 규제, 토지거래허가제, 지역별 수요가 같은 기간 함께 움직였기 때문이다.
여기서 쓴 상승률과 실거래가, 시세는 서로 다른 질문에 답하는 숫자다. 셋을 섞어 읽으면 결론이 뒤집히는데, 구분하는 방법은 집값 통계 보는 법에 정리해뒀다.
현재 확인되는 것은 거래가 종료일 전에 앞당겨졌고, 종료 뒤 거래 관련 신청은 줄었지만 가격 상승폭은 커졌다는 사실이다.
그 상승이 서울 어디까지 퍼졌는지는 7월 서울 자치구별 아파트값 분석에서 이어서 확인할 수 있다.
