집 한 채 월세 받으면 세금 0원? 1·2·3주택 임대소득 신고 기준

집 한 채에서 월세 100만 원을 받는다.

1년에 1,200만 원이 통장에 들어오니 종합소득세 신고부터 해야 할 것 같지만, 꼭 그렇지는 않다. 국내에 있는 기준시가 12억 원 이하 주택 한 채라면 그 월세는 주택임대소득 과세대상이 아니다.

반대로 내가 월세 놓은 집은 한 채뿐이어도 배우자 명의 집이 하나 더 있으면 얘기가 달라진다. 부부 합산 2주택이 되고, 그때부터 월세는 전부 과세대상이다.

임대소득세는 ‘몇 채를 빌려줬는가’보다 부부가 모두 몇 채를 보유했는가부터 본다.

2026년에는 2주택자의 고액 전세보증금 규정도 하나 추가됐다. 예전 기준만 기억하고 있으면 놓치기 쉬운 부분이다.

문은 세 개다

여기서 주택 수는 본인 혼자 세는 게 아니다. 배우자 주택을 합친다.

예를 들어 남편 명의 아파트 한 채에 거주하고, 아내 명의 오피스텔 한 채를 실제 주거용으로 월세 놓았다면 1주택 임대가 아니라 부부 합산 2주택부터 확인해야 한다. 공동명의 주택과 다가구주택, 주거용 오피스텔은 소유형태와 실제 사용에 따라 계산이 더 갈릴 수 있다.

1주택자는 ‘시세 12억’이 아니다

1주택자에게 가장 중요한 숫자는 12억 원이다.

그런데 이때 12억 원은 네이버 부동산 호가나 최근 실거래가가 아니다. 세법상 기준시가를 본다.

국내 기준시가 12억 원 이하 주택 한 채에서 받는 월세는 비과세다. 보증금도 과세하지 않는다. 월세가 연 2천만 원을 넘는다고 해서 갑자기 과세로 바뀌는 구조도 아니다. 애초에 비과세 대상이기 때문이다.

다음 두 경우에는 1주택자라도 월세가 과세된다.

• 국내 기준시가 12억 원 초과 주택
• 국외에 있는 주택

“집 한 채 월세는 세금이 없다”가 아니라 “조건을 충족한 국내 1주택 월세가 비과세”라고 기억해야 맞다.

보유할 때 붙는 재산세와 종합부동산세까지 없어지는 것은 아니다. 임대수입에 대한 소득세만 따로 판단하는 것이다. 집을 살 때부터 팔 때까지 세금 전체 흐름은 부동산 세금 종류 총정리에 정리해뒀다.

2주택자는 월세 1원부터 과세대상이다

부부 합산 2주택이면 어느 집에서 받았든 월세 수입은 전부 과세대상이다.

실거주 아파트 한 채와 월세 아파트 한 채를 가진 경우가 가장 흔하다. 임대한 집이 한 채뿐이니 1주택 월세 기준을 적용한다고 생각하기 쉽지만, 세법상 출발점은 2주택이다.

2026년부터는 전세보증금에도 예외가 생겼다.

기준시가 12억 원 초과 고가주택 2채를 보유하고, 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대한 간주임대료가 과세대상에 들어온다.

보증금 12억 원 전부를 임대수입으로 잡는다는 말은 아니다. 일정 금액을 빼고 60%와 해당 연도의 정기예금이자율을 적용해 ‘이 정도 이자를 벌었다고 보자’고 계산한 금액을 수입에 더한다.

2026년 귀속 정기예금이자율은 실제 신고 때 적용되는 수치를 써야 한다. 전년도 3.1%를 그대로 넣어 미리 세액을 확정하면 안 된다.

3주택부터는 전세도 살펴본다

부부 합산 3주택 이상이면 모든 월세가 과세대상이다.

전세보증금은 아래 두 조건을 함께 본다.

1. 간주임대료 계산 대상인 비소형주택이 3채 이상인지
2. 해당 주택들의 보증금 합계가 3억 원을 초과하는지

두 조건을 모두 충족하면 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 금액을 기초로 간주임대료를 계산한다.

간주임대료의 기본 구조
= (보증금 합계 - 공제액) × 60% × 해당 연도 정기예금이자율

임대기간이 1년이 아니거나 중간에 보증금이 바뀌면 일수까지 나눠 계산한다.

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료용 주택 수에서 제외된다. 단, 그 소형주택에서 월세를 받았다면 월세까지 빠지는 것은 아니다.

과세대상과 실제 납부세액은 다르다

2주택자가 월세를 받으면 과세대상이다. 그렇다고 받은 월세 전부에 바로 세율을 곱하는 것은 아니다.

연간 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하라면 종합과세와 14% 분리과세 중 선택할 수 있다. 2천만 원을 넘으면 다른 종합소득과 합산해 종합과세한다.

여기서 2천만 원은 이익이 아니라 월세와 간주임대료를 합친 수입금액이다.

가령 부부 합산 2주택자가 월세 100만 원을 12개월 받았다고 해보자. 세무서와 지방자치단체 등록 요건을 갖춘 등록임대주택이 아니고, 주택임대업 외 종합소득금액이 2천만 원 이하라고 가정한다.

단순화한 예시다. 다른 소득, 임대등록 요건, 세액감면과 실제 비용에 따라 종합과세가 더 유리할 수도 있다.

국세청 사례처럼 요건을 갖춘 등록임대주택은 분리과세 계산에서 필요경비 60%와 공제 400만 원을 적용받을 수 있다. 미등록 또는 일부 등록만 한 경우에는 필요경비 50%와 공제 200만 원이 기본이다. 공제는 주택임대업 외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에 적용된다.

신고는 달력에 두 번 적어두자

과세대상 주택임대소득이 생겼다면 세무서 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 이내에 신청하는 게 원칙이다. 늦으면 등록 전까지의 주택임대수입금액에 0.2% 가산세가 붙을 수 있다.

그다음 일정은 두 번이다.

• 다음 해 2월 10일까지: 부가가치세 면세사업자 사업장현황신고
• 다음 해 5월: 종합소득세 신고·납부

주택임대는 부가가치세가 면세라고 해서 신고할 일이 없는 업종이 아니다. 면세사업자라서 사업장현황을 신고하고, 이후 소득세를 정산한다.

결국 네 줄이면 된다

1. 부부 합산 주택 수부터 센다.
2. 1주택이면 국내 주택인지와 기준시가 12억 원 초과 여부를 본다.
3. 2주택부터 월세를 합치고, 2026년 고가 2주택 보증금 규정을 확인한다.
4. 총수입금액 2천만 원 이하면 종합과세와 분리과세를 둘 다 계산한다.

월세가 들어온 통장만 보고 신고 여부를 정하면 한 단계가 빠진다. 배우자 명의 주택, 기준시가, 보증금까지 한 장에 적어놓아야 비과세인지 과세인지 제대로 갈린다.

보유세와 임대소득세를 함께 비교하려면 보유세를 올리고 거래세를 낮췄을 때 누가 유리한지도 같이 보면 계산이 훨씬 빨라진다.