요즘 부동산 기사에서 보유세라는 말을 다시 자주 보게 된다.
한국은 집을 살 때 취득세를 내고, 가지고 있으면 재산세와 경우에 따라 종합부동산세를 내고, 팔아서 이익이 생기면 양도소득세도 낸다.
그런데 왜 계속 **“한국의 보유세는 외국보다 낮다”**는 이야기가 나오는 걸까?
결론부터 말하면 둘 다 맞을 수 있다.
한국의 매년 내는 보유세 비중은 미국이나 영국보다 낮은 편이지만, 부동산과 관련해 걷는 세금 전체는 OECD 평균보다 많다.
차이는 세금을 걷는 시점에 있다.
한국은 매년 보유할 때보다 사고팔 때 세금을 많이 걷는 구조에 가깝다.
OECD가 본 한국 부동산 세금
OECD의 2026년 한국경제보고서에 따르면 2024년 한국의 부동산 관련 세수는 GDP의 **3.0%**였다.
OECD 평균은 **1.6%**였다.
즉 한국이 부동산에서 세금을 적게 걷는 나라는 아니다.
다만 구성은 다르다.
- OECD 평균: 부동산 관련 세수의 약 **56%**가 반복적으로 걷는 보유세
- 한국: 반복 보유세 비중 29.4%
- 한국: 부동산 거래 관련 세금 비중 50.4%
쉽게 말하면,
외국은 매년 조금씩 더 걷는 나라가 많고, 한국은 사고팔 때 상대적으로 많이 걷는다.
OECD도 한국에 높은 부동산 거래세 부담을 줄이고 반복 보유세의 역할을 높이는 방향을 검토할 필요가 있다고 권고했다.
7개국을 한 표로 보면 차이가 보인다
국가마다 세금 이름과 계산 방식이 달라 단순히 세율 하나로 비교하기는 어렵다.
그래서 살 때, 보유할 때, 팔 때를 나눠보는 게 가장 이해하기 쉽다.
| 나라 | 집을 살 때 | 보유할 때 | 팔 때 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 한국 | 취득세 | 재산세·종부세 | 양도소득세 | 보유보다 거래 단계 세수 비중이 큼 |
| 미국 | 지역별 이전세·비용 | 지방 재산세 | 자본이득세 | 매년 내는 재산세 비중이 큼 |
| 영국 | SDLT 등 | Council Tax 등 | CGT | 추가주택 취득세 부담이 큼 |
| 프랑스 | 취득·이전세 부담 | Taxe foncière·IFI | 양도차익 과세 | 취득·보유 모두 가볍지 않음 |
| 싱가포르 | BSD·ABSD | 재산세 | 단기매도 SSD | 추가주택·외국인 취득세가 매우 강함 |
| 중국 | 취득세 | 일반 개인주택 전국 보유세는 제한적 | 단기 매도 부가가치세 등 | 반복 보유세보다 거래세 중심 |
| 말레이시아 | 인지세 | 지방세·토지세 | RPGT | 장기보유 시 매도세 부담이 줄어듦 |
미국은 매년 내는 세금이 상대적으로 무겁다
미국의 재산세는 연방정부가 아니라 주·카운티·시 등 지방정부가 주로 걷는다.
지역마다 세율과 평가방식 차이가 크기 때문에 미국 전체를 하나의 재산세율로 말하기는 어렵다.
대신 주거주택을 오래 보유한 뒤 팔 때는 큰 세금 혜택이 있다.
미국 국세청 기준으로 최근 5년 중 2년 이상 소유하고 실제 거주하는 등의 요건을 충족하면 주거주택 매도차익 중 개인은 최대 25만 달러, 부부 공동신고는 최대 50만 달러까지 소득에서 제외할 수 있다.
즉 보유 단계의 세금은 크지만 실거주 주택의 출구에는 혜택을 주는 구조다.
영국은 추가주택을 살 때 부담이 커진다
영국은 지역에 따라 세금 체계가 다르지만 잉글랜드와 북아일랜드에서는 주택을 살 때 SDLT를 낸다.
추가주택을 취득하면 현재 일반 세율보다 5%포인트 높은 세율이 적용될 수 있다.
보유·거주 단계에서는 Council Tax가 있다.
다만 한국의 재산세처럼 집주인이 무조건 내는 세금은 아니고 실제 거주자에게 부과되는 경우가 많다.
그래서 영국은 단순히 보유세가 높은 나라라고 보기보다 부동산을 보유·거주하는 동안 반복적으로 걷는 세금 비중이 큰 나라라고 보는 편이 정확하다.
프랑스는 취득과 보유가 모두 가볍지 않다
프랑스는 기존주택 취득 과정의 이전세 부담이 있고, 소유자는 매년 Taxe foncière를 낸다.
고액 부동산 보유자는 IFI도 확인해야 한다.
2026년 기준 순부동산 과세자산이 130만 유로를 초과하면 IFI 신고 대상이 될 수 있다.
즉 프랑스는 집을 살 때뿐 아니라 오래 보유하는 과정에서도 세금 부담이 이어지는 구조다.
싱가포르는 두 번째 집부터 확 달라진다
싱가포르는 첫 주택보다 추가주택과 외국인 매수를 강하게 규제하는 세금 구조가 특징이다.
현재 싱가포르 시민은 두 번째 주택을 살 때 ABSD 20%, 세 번째 이상은 30%가 적용된다.
외국인이 주거용 부동산을 사면 ABSD가 60%다.
또 2025년 7월 4일 이후 취득한 주거용 부동산은 4년 안에 팔면 보유기간에 따라 SSD가 붙는다.
즉 싱가포르는
여러 채 사는 것과 단기간 사고파는 것
두 가지를 세금으로 강하게 막는 구조에 가깝다.
중국은 일반주택의 전국 공통 보유세가 아직 제한적이다
중국은 일반 개인주택 전체에 적용되는 전국 공통 부동산 보유세가 아직 없다.
상하이·충칭 등의 일부 제도가 대표적인 예외다.
집을 살 때는 취득세가 있으며, 가족의 첫 주택과 두 번째 주택 중 140㎡ 이하 주택은 현재 1% 우대세율을 적용받을 수 있다.
2026년부터 개인이 주택을 산 지 2년이 되기 전에 팔면 매도가액 기준 3%의 부가가치세가 적용되고, 2년 이상 보유한 주택은 해당 부가가치세가 면제된다.
중국 역시 보유보다 취득과 단기 매도 단계의 세금을 함께 봐야 한다.
말레이시아는 오래 보유할수록 매도세가 줄어든다
말레이시아는 지방정부 평가세와 토지세가 있고, 매도할 때는 RPGT가 중요하다.
말레이시아 시민 개인 기준으로 취득 후 3년 안에 팔면 양도차익에 30%, 4년째 20%, 5년째 15%가 적용되고 6년째부터는 0%가 된다.
반면 2026년부터 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 적용되는 이전 인지세는 8% 정률로 높아졌다.
현지인 장기보유와 외국인 단기투자를 같은 기준으로 비교하면 안 되는 이유다.
결국 한국 세금은 높은 걸까, 낮은 걸까
정답은 어떤 세금을 비교하느냐에 따라 다르다.
| 비교 기준 | 한국의 특징 |
|---|---|
| 매년 내는 부동산 보유세 | 미국·영국 등보다 상대적으로 낮은 편 |
| 부동산 관련 전체 세수 | OECD 평균보다 높음 |
| 집을 사고파는 단계 | 거래 관련 세금 비중이 높음 |
| 다주택·고가주택 | 주택 수와 가격에 따라 추가 부담 가능 |
그래서
“한국 보유세는 외국보다 낮다.”
라는 말만 놓고 보면 일부는 맞다.
하지만
“그러니까 한국 사람은 부동산 세금을 적게 낸다.”
라고 이어지면 이야기가 달라진다.
OECD 통계를 보면 한국은 부동산에서 세금을 적게 걷는 나라가 아니라 보유보다 거래 단계에 세금이 많이 몰려 있는 나라에 가깝다.
한국 보유세 논쟁에서 진짜 봐야 할 것
2026년 7월 23일 열린 부동산정책 국민 대토론회에서도 보유세 수준뿐 아니라 거래세와의 관계, 실거주·비거주 주택을 어떻게 다르게 볼지 등이 주요 쟁점으로 논의됐다.
여기서 중요한 것은 보유세를 올리느냐 하나가 아니다.
나는 앞으로 정책을 볼 때 다음을 같이 봐야 한다고 생각한다.
- 보유세가 올라간다면 취득세와 거래세는 실제로 줄어드는가
- 실거주 1주택과 투자 목적 추가주택을 어떻게 구분하는가
- 소득이 적은 고령 장기보유자의 납부 부담을 어떻게 처리하는가
- 공시가격과 실제 시세를 어떤 방식으로 반영하는가
보유세만 올리고 거래세가 그대로라면 단순히 세금이 하나 더 무거워지는 것이다.
반대로 거래세를 낮추면서 보유세 비중을 높인다면 세금 총량보다 언제 내느냐가 바뀌는 개편이 될 수 있다.
OECD가 제안한 방향도 후자에 가깝다.
다만 7월 토론회에서 논의된 내용은 정책 방향에 대한 의견수렴이다. 실제 세율과 공제액은 최종 정부안과 국회를 통과한 법률을 기준으로 다시 확인해야 한다.
한 줄로 정리하면
한국 부동산 세금을 세계와 비교할 때 보유세율 하나만 보면 안 된다.
한국은 매년 보유하면서 내는 세금은 상대적으로 낮지만, 부동산 거래 과정에서 걷는 세금의 비중이 높은 나라다.
앞으로 보유세 개편 이야기가 나올 때는 기사 제목의 보유세 인상만 보지 말자.
보유세를 올리는 대신 취득세와 거래세를 얼마나 낮추는지.
이 부분까지 나와야 실제 세부담이 커지는 것인지, 세금을 내는 시점만 바꾸는 것인지 판단할 수 있다.
이 글은 2026년 8월 기준 공개된 OECD 자료와 각국 세무당국의 일반적인 주택 세제를 기준으로 정리한 참고자료다. 실제 세금은 거주자 여부, 주택 수, 지역, 가격, 보유기간과 개인 상황에 따라 크게 달라질 수 있다.
