아파트 경매 물건을 보다 보면 관리비가 수백만 원 밀려 있는 경우가 있다.
낙찰자가 전부 내야 할까?
결론부터 말하면 아니다.
전 소유자가 밀린 관리비 중 아파트 전체를 유지하는 데 들어간 공용관리비는 낙찰자에게 넘어올 수 있지만, 세대에서 개별적으로 사용한 비용과 전 소유자의 연체료까지 모두 부담하는 것은 아니다.
미납관리비는 세 가지로 나눠서 본다
| 구분 | 예시 | 낙찰자 부담 |
|---|---|---|
| 공용관리비 | 청소비, 경비비, 승강기, 공용전기, 관리사무소 운영비 | 승계될 수 있음 |
| 세대 사용료 | 세대 전기·수도·난방 등 | 원칙적으로 승계하지 않음 |
| 연체료 | 전 소유자가 늦게 내서 붙은 금액 | 원칙적으로 승계하지 않음 |
관리비 항목 이름만 보고 판단하기보다 실제로 아파트 전체를 관리하기 위해 공동으로 쓴 비용인지 보는 것이 중요하다.
예를 들어 총 미납관리비가 700만 원이라고 해도,
공용관리비 400만 원
세대 사용료 200만 원
연체료 100만 원이라면 우선 낙찰자가 검토할 금액은 공용관리비 400만 원이다.
3년 넘은 관리비도 한번 확인한다
매월 부과되는 관리비는 원칙적으로 3년의 단기소멸시효가 적용된다.
다만 3년이 넘었다고 무조건 없어지는 것은 아니다.
그동안 관리사무소가 소송이나 지급명령 같은 법적 조치를 했는지에 따라 달라질 수 있으므로 오래된 체납액은 월별 내역과 법적 조치 여부를 같이 확인해야 한다.
관리사무소는 생각보다 잘 안 알려준다
입찰 전에는 아직 소유자가 아니기 때문에 관리사무소가 정확한 체납액을 알려주지 않는 경우가 많다.
경매 물건은 비슷한 문의전화가 반복되다 보니 응대가 좋지 않은 곳도 있다.
그래서 최대한 공손하게 묻는 것이 중요하다.
정확한 금액을 알려주지 않는다면 대략적인 범위라도 확인해본다.
“100만 원은 넘을까요?”
“200만 원 이상이라고 보면 될까요?”
“몇 개월 정도 밀려 있나요?”
정확한 숫자가 아니어도 체납액이 100만 원대인지 500만 원대인지 아는 것만으로 입찰가 계산에는 도움이 된다.
나는 입찰할 때 관리비를 보수적으로 잡는다
법적으로 공용관리비만 부담한다고 해도 실제 관리사무소와 바로 깔끔하게 정리되지 않을 수 있다.
그래서 나는 수익을 계산할 때 미납관리비를 거의 전액에 가깝게 비용으로 잡는 편이다.
예를 들어 관리비가 500만 원 밀려 있다면 처음부터 250만 원만 부담한다고 계산하지 않는다.
500만 원을 부담해도 수익이 남는지를 먼저 본다.
낙찰 후 실제로 공용관리비만 내고 250만 원에 정리됐다면 나머지 250만 원은 추가 수익이라고 생각한다.
입찰할 때는 보수적으로 계산하고, 실제 비용이 줄어들면 수익으로 본다.
경매에서는 이 방식이 훨씬 안전하다.
관리사무소가 전액을 요구할 수도 있다
판례상 전유부분 사용료와 연체료까지 모두 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만, 실제 현장에서는 관리사무소가 전액 납부를 요구하는 경우도 있다.
“우리는 전액 받아야 한다. 아니면 법적으로 해결하라”는 식으로 나오는 경우도 있다.
이때는 법적으로 이길 수 있는지만 보지 말고 분쟁 금액과 시간·비용을 같이 계산해야 한다.
차이가 50만 원이나 100만 원 정도라면 내용증명, 소송, 시간과 스트레스까지 들여 싸우는 것이 오히려 손해일 수 있다.
금액이 크지 않다면 적당히 협의해서 지급하고 끝내는 것도 투자 관점에서는 하나의 방법이다.
반대로 수백만 원, 수천만 원 차이라면 월별 내역과 판례를 확인하고 필요하면 전문가 도움을 받는 것이 좋다.
낙찰 후에는 돈보다 내역서부터 받는다
낙찰 후 관리사무소에서 체납관리비를 알려주면 바로 전액을 내기보다 먼저 월별·항목별 내역서를 받는다.
확인할 것은 네 가지면 충분하다.
- 공용관리비
- 세대 사용료
- 연체료
- 3년 이상 된 오래된 체납액
그다음 실제 부담 범위를 관리사무소와 협의하면 된다.
아파트보다 상가는 더 조심해야 한다
아파트는 생각보다 관리비가 아주 크게 밀린 물건이 흔한 편은 아니다.
하지만 상가는 다르다.
장기간 공실이 이어지거나 영업이 중단된 상태에서도 관리비가 계속 쌓이면서 수천만 원씩 체납된 물건도 있다.
특히 대형 집합상가나 쇼핑몰처럼 월 관리비가 큰 곳은 반드시 체납액을 확인해야 한다.
상가라면 정확한 금액을 알려주지 않더라도 최소한 다음은 확인하는 것이 좋다.
- 몇 개월 또는 몇 년 밀렸는지
- 1천만 원을 넘는지
- 월 관리비가 대략 얼마인지
아파트의 미납관리비가 추가 비용이라면, 상가의 미납관리비는 입찰가 자체를 바꿀 수 있는 큰 위험이 될 수 있다.
마지막으로 이것만 기억하면 된다
경매 아파트의 미납관리비는 관리사무소가 부른 총액만 보고 판단하지 않는다.
공용관리비, 세대 사용료, 연체료로 나눠보고 오래된 금액은 3년 소멸시효도 확인한다.
다만 입찰가를 계산할 때는 법적으로 최소한만 낸다고 가정하기보다 관리비를 보수적으로 크게 잡는 편이 안전하다.
그리고 실제 부담액이 줄어들면 그 차이를 추가 수익으로 생각하면 된다.
이 글은 일반적인 아파트 경매의 미납관리비 문제를 쉽게 설명한 참고자료다. 실제 부담 범위는 관리비 항목, 사용내역, 소멸시효 진행 여부와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있다.
