주담대 금리 최고 7%대, 거래 줄었는데 서울 집값은 왜 안 내릴까

주담대 금리 최고 7%대.

최근 기사를 보고 내가 먼저 든 생각은 이거였다.

대출이자가 이 정도면 집값이 내려야 하는 것 아닌가?

9월 15일 5대 은행의 고정형 주택담보대출 안내금리는 연 4.897.29%였다. 다음 날 농협은행이 금리를 낮추면서 범위는 4.956.91%로 바뀌었다.

모든 사람이 7%대 금리를 적용받는 것은 아니다. 그래도 기준금리 3%만 앞에 내세우면 실제 대출 창구의 부담이 제대로 보이지 않는다.

수도권 거래량도 실제로 줄었다.

그런데 서울과 수도권 가격지수는 아직 오르고 있다.

이상해 보이지만 모순은 아니다.

지금 시장은 거래가 줄어드는 속도와 가격이 조정되는 속도가 다르다. 서울·수도권 안에서도 방향이 갈렸다.

먼저 숫자의 날짜부터 맞춰보자

금리와 거래량, 집값은 발표 시점이 제각각이다.

같은 9월 기사에 등장해도 같은 달에 생긴 일을 말하는 게 아니다.

제목의 ‘최고 7%대’부터 구분해야 한다.

7월에 실제 실행된 예금은행 주담대의 평균은 4.48%였다. 반면 9월 15일 5대 은행의 고정형 주담대 안내 범위 상단은 7.29%였다. 16일에는 6.91%로 내려왔다.

평균금리와 은행이 제시하는 상·하단 금리는 같은 숫자가 아니다. 소득, 신용, 담보, 만기, 우대조건에 따라 실제 견적이 달라진다.

그래서 시중 주담대가 5~6%대라는 말도, 일부 상품의 최고금리가 7%대라는 말도 함께 성립한다. 다만 모든 차주가 7%대를 적용받는다는 뜻은 아니다.

거래량은 먼저 줄었지만 가격은 아직 올랐다

국토교통부의 2026년 7월 주택통계를 보면 전국 매매거래량은 63,185건으로 전월보다 8.2% 줄었다.

수도권은 34,749건으로 11.1% 감소했다. 비수도권 감소율 4.4%보다 컸다.

그런데 한 달 뒤 가격지수는 상승했다.

한국부동산원의 8월 주택종합 매매가격지수는 수도권이 0.63%, 서울이 0.97% 올랐다. 서울 아파트만 보면 1.05% 상승했다.

거래 감소가 곧바로 가격 하락을 뜻하지는 않는다.

거래량은 몇 건이 계약됐는지를 본다. 가격지수는 조사 대상 주택의 가격 방향을 본다. 적은 거래라도 선호 단지에서 높은 가격에 계약되면 거래량은 줄고 가격지수는 오를 수 있다.

반대로 팔 이유가 급하지 않은 집주인이 호가를 낮추지 않으면 거래만 끊기기도 한다.

이때 시장에서 먼저 사라지는 것은 가격이 아니라 계약이다.

최근 7%대 금리가 7월 거래량을 줄였다고 말하면 순서가 뒤집힌다

여기서 날짜를 한 번 더 봐야 한다.

기준금리가 3.00%로 오른 날은 8월 27일이다. 거래량 감소는 7월 통계다.

7월 거래량 감소를 8월 말 금리 인상의 결과라고 설명할 수는 없다.

7월에는 이미 높아진 시장금리와 대출 규제, 앞선 달에 몰렸던 거래의 기저효과가 함께 섞여 있다. 금리 하나만 떼어 원인으로 확정하기 어렵다.

금리 인상의 영향은 그 이후에 시작된 대출 상담과 주택 계약, 잔금대출 실행에서 차례로 확인해야 한다.

계약일과 대출 실행일이 다른 이유는 금리 인상했는데 집값·대출도 올랐다? 같은 달 뉴스의 함정에서 따로 설명했다.

서울은 오르지만 상승 속도와 지역이 달라졌다

서울 아파트값은 8월에 1.05% 올랐다. 다만 7월 상승률 1.27%보다는 0.22%포인트 낮아졌다.

가격이 내린 게 아니다.

오르는 속도가 느려진 것이다.

9월 7일 기준 주간 아파트가격동향에서도 서울은 0.20% 상승했다. 전주의 0.22%보다 상승폭이 줄었다.

서울 안에서는 더 크게 갈렸다.

한국부동산원은 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물과 하락 거래가 나왔지만, 선호도가 높은 대단지와 역세권을 중심으로 상승 계약이 이어졌다고 설명했다. 같은 주 강남·서초·송파는 모두 하락했지만 서울 전체 지수는 올랐다.

서울 평균만 보고 “강남까지 계속 오른다”거나 “서울이 꺾였다”고 말하기 어려운 이유다.

현재 서울은 모든 단지가 함께 오르는 시장이 아니다. 외곽과 중저가 지역, 역세권 대단지로 상승이 옮겨간 곳이 있는 반면 고가 지역에서는 조정 거래도 함께 나타났다.

경기는 평균보다 지역 차이가 더 중요하다

9월 7일 기준 아파트 매매가격은 수도권 0.16%, 경기 0.17%, 인천 0.03% 올랐다.

경기 평균은 서울과 비슷해 보인다. 하지만 평균 안의 차이는 컸다.

8월 경기 아파트 매매가격은 0.77% 상승했다. 성남 중원구, 광명, 성남 분당구처럼 2% 넘게 오른 지역이 있는 반면 이천, 고양 일산동구, 파주, 평택처럼 내린 지역도 있었다.

같은 경기도라도 서울 접근성만으로 설명되지 않는다. 산업과 일자리, 새 아파트 비중, 입주 물량, 현재 가격대가 함께 작용한다.

인천은 9월 7일 주간 상승률이 0.03%였다. 수도권 평균보다 움직임이 작았다.

“수도권 집값이 오른다”는 문장 하나로 서울, 경기 남부, 경기 서북부, 인천을 같은 시장처럼 보면 실제 계약 판단에서 어긋날 수 있다.

금리가 올라도 가격이 바로 안 떨어지는 이유

금리는 분명 매수자의 부담을 키운다.

같은 소득이라도 대출금리가 오르면 DSR에 들어가는 원리금이 늘고 빌릴 수 있는 금액은 줄어든다. 현금이 부족한 매수자부터 계약을 미룬다.

그런데 가격이 내려가려면 한 단계가 더 필요하다.

매도자가 실제로 가격을 낮춰 계약해야 한다.

서울과 일부 수도권에서는 선호 단지의 매물이 많지 않고 전세가격도 오르고 있다. 급히 팔지 않아도 되는 집주인이 버티면 높은 금리는 거래량을 줄여도 가격을 바로 끌어내리지 못한다.

금융위원회의 8월 가계대출 자료도 시차를 보여준다. 전 금융권 가계대출 증가폭은 7월 6조 4천억 원에서 8월 2조 6천억 원으로 줄었지만, 주담대 증가폭은 3조 6천억 원에서 4조 3천억 원으로 커졌다.

금융위원회는 앞서 체결된 주택거래와 7~8월 입주물량에 따른 잔금대출 실행을 한 배경으로 설명했다.

거래가 줄어도 이미 계약한 집의 잔금대출은 뒤늦게 실행될 수 있다.

지금 시장을 한 문장으로 말하면

서울과 수도권은 거래가 줄었지만 가격이 전반적으로 하락한 시장은 아니다.

가격지수는 아직 상승하고 있다. 다만 서울의 상승폭은 줄었고, 강남권 일부와 경기 외곽에서는 하락 지역이 나왔다.

내가 지금 물건을 본다면 “금리가 올랐으니 곧 싸진다”는 말만 믿고 기다리지 않겠다. 반대로 서울 평균이 오른다는 이유로 서둘러 따라가지도 않겠다.

아래 순서로 확인하면 된다.

1. 대출 상담에서는 최저금리가 아니라 내 조건의 실제 적용금리와 실행일까지의 변동 가능성을 묻는다.
2. 관심 단지의 최근 실거래를 계약일 순으로 보고 해제 여부를 확인한다.
3. 최근 거래보다 낮은 매물이 남아 있는지, 가격을 낮춘 매물이 늘었는지 본다.
4. 같은 단지의 전세 실거래와 입주 물량을 함께 확인한다.
5. 지역 평균은 마지막에 참고하고 개별 단지 가격으로 계약 판단을 끝낸다.

가격지수와 실거래가가 왜 다르게 보이는지는 집값 통계 보는 법, 같은 아파트인데 왜 숫자가 세 개일까에서 확인할 수 있다. 대출을 새로 알아보고 있다면 고정금리와 변동금리, 금리 상승기에는 무엇을 선택할까도 함께 보는 편이 좋다.

지금 확인되는 것은 여기까지다.

높은 금리가 거래를 누르고 있는 것은 맞다. 그러나 서울·수도권 가격 조정은 지역과 단지에 따라 다르게 나타나고 있다.

앞으로 가격이 내려갈지, 다시 거래가 늘어날지는 현재 자료만으로 확정할 수 없다. 이 글의 시장 평가는 공식 통계와 내가 숫자를 읽은 개인적인 의견을 구분해 정리한 것이다.

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