양도소득세 셀프 신고.
집을 팔고 잔금까지 받았다.
매수인에게 등기도 넘겼다.
이제 끝난 것 같지만 세금 신고가 남아 있다.
부동산 양도소득세 예정신고는 보통 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 해야 한다.
셀프 신고도 가능하다.
다만 한 물건을 실제 거래가격으로 사고팔았고, 복잡한 비과세나 감면이 없는 경우부터 시작하는 편이 좋다. 상속·증여로 받은 집이거나 같은 해 여러 채를 팔았다면 난이도가 확 올라간다.
이 글은 개인이 국내 부동산 한 건을 양도하고 홈택스에서 예정신고하는 순서다. 부동산매매사업자와 법인의 신고는 계산 구조부터 다르므로 섞지 않는다.
신고기한은 잔금일에 두 달을 더하는 게 아니다
먼저 양도일을 확인한다.
일반적인 매매에서 양도일은 대금을 전부 받은 날이다. 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일을 기준으로 볼 수 있다.
그날부터 정확히 두 달을 세는 것도 아니다.
예를 들어 9월 16일에 잔금을 받았다면 신고·납부기한은 11월 30일이다. 9월 말일부터 두 달을 계산하기 때문이다.
기한 마지막 날이 토요일·일요일·공휴일 또는 근로자의 날이면 다음 날까지 신고할 수 있다. 날짜는 국세청 양도소득세 법정 신고기한에서 다시 확인하면 된다.
달력에는 잔금일과 신고기한을 따로 적자.
계약일만 적어두면 신고기한을 잘못 계산하기 쉽다.
간편신고를 고를 수 있는지 먼저 본다
홈택스를 켜기 전에 신고 유형부터 정해야 한다.
국세청이 안내하는 부동산 등 간편신고는 아래 조건에 맞을 때 쓸 수 있다.
- 양도한 부동산이나 분양권 등이 한 개다.
- 양도가액과 취득가액을 모두 실제 거래가격으로 신고한다.
- 감면세액공제 등을 적용하지 않는다.
여기에 맞지 않으면 일반신고를 검토한다. 어떤 메뉴인지 모르겠다면 홈택스의 맞춤신고 찾기에서 자산 종류와 양도연월부터 입력하면 된다.
내가 기준을 잡는다면 이렇다.
| 상황 | 첫 선택 | 이유 |
|---|---|---|
| 국내 부동산 한 건, 실거래가 확인 가능 | 간편신고 검토 | 입력할 자산과 가격 구조가 단순하다 |
| 양도한 물건이 여러 개 | 일반신고 검토 | 자산별 소득금액을 함께 확인해야 한다 |
| 고가 1주택·일시적 2주택·감면 적용 | 일반신고 또는 세무 검토 | 비과세 범위와 증빙 판단이 먼저다 |
| 상속·증여받아 취득가액이 복잡함 | 세무 검토 | 취득가액을 잘못 잡으면 세액 전체가 달라진다 |
| 개인 매매사업자·법인 | 이 글의 대상 아님 | 사업소득·법인세 신고와 섞으면 안 된다 |
홈택스가 세액을 계산해준다고 적용 조건까지 대신 판단해주는 것은 아니다.
숫자를 입력하기 전에 내가 어떤 신고 유형에 해당하는지부터 확정해야 한다.
홈택스를 열기 전에 이 서류부터 모은다
신고 화면을 먼저 열면 중간에 계속 멈춘다.
매입가격을 찾으러 계약서를 꺼내고, 취득세를 찾으러 다시 위택스에 들어가고, 수리비 영수증을 찾다가 신고가 끊긴다.
나는 화면보다 폴더를 먼저 만드는 방식을 추천한다.
거래가격을 확인할 서류
- 매도 매매계약서
- 취득 당시 매매계약서
- 공동명의라면 본인 지분을 확인할 등기자료
- 경매로 취득했다면 매각허가결정문과 대금완납증명원
취득가액과 필요경비를 설명할 서류
- 취득세·지방교육세·농어촌특별세 납부내역
- 취득 당시 법무사비와 중개보수 증빙
- 자산가치를 높인 공사비의 계약서·세금계산서·이체내역
- 매도할 때 지급한 중개보수 증빙
- 그 밖에 취득이나 양도와 직접 연결되는 영수증과 지급자료
돈이 나갔다고 전부 양도세 필요경비가 되는 것은 아니다.
대출이자, 재산세, 일반적인 도배·청소비는 실제 투자비용이어도 개인의 양도세 필요경비에서는 보통 빠진다. 비용별 구분은 부동산 비용처리, 일반매매·경매·매매사업자·법인은 뭐가 다를까에서 먼저 확인할 수 있다.
증빙 파일명도 바꿔두면 편하다.
01_매도계약서
02_매입계약서
03_취득세납부확인서
04_취득법무비
05_자본적지출
06_매도중개보수세금 신고는 영수증 개수보다 연결이 중요하다.
누구에게, 무엇 때문에, 얼마를 지급했는지가 한 줄로 이어져야 한다.
홈택스에서는 이 순서로 들어간다
현재 홈택스 경로는 아래와 같다.
세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기
신고 유형을 모르면 맞춤신고 찾기를 누른다. 유형을 알고 있다면 정기신고에서 일반신고 또는 부동산 등 간편신고를 고른다.
간편신고 화면은 크게 네 덩어리다.
- 신고인 기본정보
- 양수인 정보
- 양도자산과 거래일
- 양도가액·취득가액·필요경비
입력 버튼을 누른 뒤에는 입력완료, 해당 단계가 끝나면 작성완료까지 눌러야 한다. 창만 닫으면 입력한 내용이 다음 단계에 반영되지 않을 수 있다.
국세청의 부동산 등 양도소득세 간편신고 안내는 실제 화면 순서를 동영상 대본으로 제공한다. 홈택스 메뉴가 낯설다면 옆에 띄워두고 한 단계씩 따라가면 된다.
한 가지 알아둘 점도 있다.
신고대상 부동산 불러오기는 양도일이 속한 달의 다음다음 달 1일 이후에 인증수단으로 로그인하면 등기자료를 불러올 수 있는 서비스다.
9월에 양도했다면 11월 1일 이후가 된다. 자료가 바로 보이지 않는다고 주소와 날짜를 억지로 맞추지 말고, 불러오기 가능 시점인지 먼저 확인하자.
세 칸을 같은 돈으로 생각하면 틀린다
신고 화면에서 가장 오래 보는 곳은 세 군데다.
양도가액 집을 판 실제 가격
취득가액 집을 산 실제 가격과 취득 부대비용
필요경비 자본적 지출과 양도비 등 인정되는 비용국세청의 기본 계산도 이 순서로 시작한다.
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
공동명의라면 전체 매매가격을 그대로 넣지 않는다. 간편신고 안내에 따라 본인 지분에 해당하는 금액을 입력한다.
취득가액 및 필요경비 입력 화면에서는 국세청이 가진 취득세 신고·납부내역과 현금영수증이 발급된 중개사·법무사 수수료 등이 제공될 수 있다.
그래도 자동으로 뜬 금액만 믿고 넘어가면 안 된다.
내가 가진 계약서와 납부확인서의 금액이 같은지 확인하고, 자동으로 잡히지 않은 자본적 지출과 매도 중개보수는 증빙을 보고 따로 입력한다.
경매로 산 집을 짧게 보유한 뒤 팔았다면 취득일과 단기세율도 다시 확인해야 한다. 경매로 산 집 1년 안에 팔면 얼마 남을까?에서 대금완납일부터 보유기간을 계산하는 이유를 숫자로 정리해뒀다.
제출 버튼을 눌러도 아직 끝이 아니다
신고서를 제출하면 한숨 돌릴 수 있다.
하지만 여기서 창을 닫으면 일이 반만 끝난다.
증빙서류를 붙인다
신고부속·증빙서류 제출에서 신고내역을 조회하고 부속서류를 첨부한다.
매도·매입계약서와 취득가액·필요경비 증빙을 앞에서 만든 순서대로 올리면 된다. 신고서만 제출하고 공사비 숫자만 적어두면 나중에 그 금액을 설명하기 어렵다.
양도소득세를 납부한다
신고와 납부는 같은 말이 아니다.
접수증이 생겼다고 세금이 자동으로 빠져나가는 것은 아니다. 신고내역에서 납부서를 확인하고 계좌이체, 카드 등 선택한 방법으로 국세를 납부한다.
지방소득세로 이동한다
양도소득세 신고내역의 지방소득세 신고이동 버튼을 누르면 위택스로 연결된다.
여기서 개인지방소득세 신고내용을 확인하고 제출·납부한다. 국세인 양도소득세를 냈다고 지방소득세까지 자동으로 끝난다고 생각하면 안 된다.
마지막에는 아래 네 가지를 한 폴더에 저장하자.
- 양도소득세 신고 접수증
- 제출한 증빙서류 목록
- 양도소득세 납부확인서
- 개인지방소득세 신고·납부확인서
나는 이런 경우 셀프 신고를 밀어붙이지 않는다
간단한 신고는 직접 해볼 수 있다.
그런데 아래 조건이 끼면 버튼을 더 누르는 것보다 계산을 멈추는 편이 낫다.
- 상속이나 증여로 받아 취득가액을 바로 알 수 없다.
- 1세대 1주택 고가주택, 일시적 2주택이나 분양권·입주권 특례가 걸려 있다.
- 같은 해 부동산이나 부동산에 관한 권리를 두 번 이상 양도했다.
- 오래된 공사비가 큰데 계약서와 지급증빙이 맞지 않는다.
- 공동명의 지분이나 취득·양도일을 확정하기 어렵다.
- 비거주자, 개인 매매사업자 또는 법인에 해당한다.
특히 같은 해 두 번 이상 양도했다면 이미 신고한 소득금액을 뒤의 예정신고에 합산했는지 확인해야 한다. 합산하지 않아 세액이 달라지면 다음 해 5월 확정신고 대상이 될 수 있다.
세무사에게 맡기더라도 빈손으로 가면 안 된다.
매도·매입계약서, 취득일과 양도일, 비용 목록과 증빙을 한 폴더로 정리해 보여주자. 그래야 어떤 부분이 쟁점인지 바로 확인할 수 있다.
신고는 버튼보다 서류에서 끝난다
양도소득세 셀프 신고 순서는 어렵지 않다.
기한을 적고, 신고 유형을 고르고, 양도가액·취득가액·필요경비를 입력한다. 그다음 증빙을 붙이고 양도소득세와 지방소득세를 각각 납부한다.
제일 먼저 할 일은 홈택스 로그인이 아니다.
매도계약서와 매입계약서를 한 폴더에 넣는 일이다.
그 두 장을 펼쳤는데도 취득가액이나 비과세 조건이 바로 설명되지 않는다면, 그 지점이 셀프 신고를 멈추고 확인할 때다.
