재개발 구역 안에 있는 집을 샀다고 모두 새 아파트를 받는 것은 아니다.
집의 소유권은 넘겨받았지만 조합원 분양 대상에서 빠져, 새 아파트 대신 돈으로 보상받게 되는 경우가 있다. 보통 이런 상황을 현금청산이라고 부른다.
앞 글에서는 매도인의 조합원 지위가 매수인에게 넘어올 수 있는지를 살펴봤다.
재건축·재개발 샀다가 조합원 못 된다? 계약 전 반드시 확인할 4가지
이번에는 그다음 문제다.
조합원 지위를 넘겨받을 수 있더라도 분양신청을 하지 않았거나, 관리처분계획에서 분양 대상자로 인정받지 못하면 새 아파트를 받을 수 없다.
도시정비법은 손실보상 협의 대상이 되는 경우를 네 가지로 나누고 있다.
분양신청을 안 한 경우
신청했다가 철회한 경우
5년 재당첨 제한으로 신청할 수 없는 경우
관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 경우
하나씩 쉽게 살펴보자.
1. 분양신청을 하지 않은 집
민수 씨가 재개발 매물을 보러 갔다.
매도인은 이렇게 말했다.
“재개발 구역 안에 있는 집이니까 사면 입주권도 따라옵니다.”
그런데 조합의 분양신청 기간은 이미 끝났고, 매도인은 분양신청을 하지 않았다.
재개발에서 새 아파트를 받으려면 정해진 기간 안에 조합에 분양신청을 해야 한다.
분양신청 기간이 지나간 뒤 집을 샀다고 해서 매수인에게 신청 기회가 새로 생기는 것은 아니다.
따라서 계약 전 아래 서류를 확인해야 한다.
- 조합의 분양신청 안내문
- 분양신청 기간
- 매도인 명의의 분양신청 접수증
- 조합이 발급한 분양신청 확인서
“신청한 것으로 알고 있다”는 말은 확인이 아니다.
접수증의 이름과 접수일, 신청한 주택형까지 봐야 한다.
2. 분양신청을 했다가 철회한 집
지연 씨의 매도인은 분양신청 접수증을 보여줬다.
여기까지만 보면 새 아파트를 받을 수 있는 집처럼 보인다.
그런데 조합에 확인해보니 매도인이 분양신청 기간이 끝나기 전에 신청을 철회한 상태였다.
분양신청을 했다가 기간 안에 철회한 사람도 손실보상 협의 대상이 된다.
그래서 접수증만 보고 끝내면 안 된다.
조합에는 이렇게 물어보는 게 좋다.
“현재 이 소유자의 분양신청이 유효한가요?”
“분양신청 철회서가 접수된 적은 없나요?”
조합이 개인정보를 이유로 매수희망자에게 바로 알려주지 않을 수도 있다.
그럴 때는 매도인과 함께 조합을 방문하거나, 매도인이 조합 확인서를 발급받아 제출하도록 계약 조건에 넣는 게 안전하다.
3. 5년 재당첨 제한으로 분양신청을 할 수 없는 경우
성호 씨가 보려는 집의 매도인은 몇 년 전 다른 투기과열지구 정비사업에서 새 아파트 분양 대상자로 선정된 적이 있었다.
그런데 5년이 지나기 전에 또 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양신청을 하려고 했다.
이 경우 도시정비법상 재당첨 제한 때문에 분양신청을 할 수 없을 수 있다.
쉽게 말하면 이렇다.
투기과열지구의 정비사업에서 새 아파트를 받을 사람으로 선정됐다면, 일정 기간 안에 다른 투기과열지구 정비사업에서 또 조합원 분양을 신청하지 못할 수 있다.
이 제한은 집 한 채만 보는 문제가 아니다.
같은 세대에 속한 사람이나 공유자 때문에 분양신청이 제한되는 경우도 있을 수 있다.
상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우처럼 법에서 정한 예외도 있다.
따라서 계약 전에는 매도인에게 단순히 “다른 집이 있나요?”라고만 물으면 부족하다.
아래 내용을 확인해야 한다.
- 다른 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 적이 있는지
- 최초 관리처분계획인가일이 언제인지
- 선정일부터 5년이 지났는지
- 매도인과 같은 세대원의 당첨·분양 이력
- 공유자가 있다면 공유자의 제한 여부
이 부분은 일반 매수인이 서류만 보고 판단하기 쉽지 않다.
의심되는 이력이 있다면 조합과 관할 구청에 확인하고, 계약 전에 정비사업을 다루는 전문가에게 검토받는 게 안전하다.
4. 관리처분계획에서 분양 대상에서 빠진 집
은정 씨는 분양신청까지 마친 집을 검토했다.
그런데 인가된 관리처분계획을 확인해보니 매도인이 최종 분양 대상자에서 빠져 있었다.
분양신청을 했다고 새 아파트 배정이 무조건 확정되는 것은 아니다.
소유한 토지와 건축물, 지분 관계, 취득 시기와 지역 조례의 분양 기준을 검토한 뒤 관리처분계획에서 최종 분양 대상자가 정해진다.
다음과 같은 문제가 여기에서 드러날 수 있다.
- 권리산정기준일 이후 지분을 나눈 경우
- 토지나 건축물의 분양 자격을 충족하지 못한 경우
- 여러 명이 하나의 부동산을 공유하는 경우
- 지역 조례상 분양 대상 기준에 맞지 않는 경우
- 관리처분계획에서 최종적으로 분양 대상에서 제외된 경우
지역마다 조례와 사업 조건이 다르기 때문에 “지분이 몇 ㎡ 이상이면 무조건 입주권이 나온다”는 식으로 판단하면 위험하다.
관리처분계획인가가 난 사업이라면 아래 내용을 서면으로 받아두는 게 좋다.
- 매도인이 최종 분양 대상자인지
- 배정받은 주택형이 무엇인지
- 조합원분양가와 예상 분담금
- 관리처분계획 변경 여부
- 분양 대상자 명의변경 가능 여부
네 가지 경우를 한 장으로 보면
| 구분 | 무엇이 문제인가 | 계약 전 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 분양신청을 안 함 | 신청 기간을 놓침 | 분양신청 접수증 |
| 신청 후 철회 | 접수증은 있지만 신청이 현재 유효하지 않음 | 철회 여부에 대한 조합 확인 |
| 5년 재당첨 제한 | 다른 정비사업 분양 이력 때문에 신청 제한 | 이전 분양 이력·관리처분인가일 |
| 관리처분계획에서 제외 | 신청했어도 최종 분양 대상이 아님 | 관리처분계획·조합 확인서 |
재개발 구역 안에 있다는 사실만 확인하고 바로 계약하면 안 된다.
시간 순서대로 서류를 이어봐야 한다.
권리 취득 시기 확인
→ 분양신청 여부 확인
→ 철회 여부와 재당첨 제한 확인
→ 관리처분계획상 최종 배정 확인
관리처분계획인가 전이라 아직 최종 명단이 없다면, 현재 자료만으로 입주권을 확정할 수 없다는 뜻이다.
모르는 부분을 “아마 될 것”이라고 채우지 말고 그 위험을 매매가격과 계약 조건에 반영해야 한다.
현금청산금이 내가 산 가격을 보장해주지는 않는다
가장 위험한 기대는 이것이다.
“입주권이 안 나오더라도 조합에서 내가 산 가격만큼은 주겠지.”
그렇지 않을 수 있다.
현금청산금은 매수인이 지급한 매매가격과 프리미엄을 그대로 돌려주는 돈이 아니다.
법에서 정한 손실보상 협의와 감정평가 절차를 통해 정해진다.
내가 입주권이 나올 것으로 기대해 시세보다 비싸게 샀더라도 그 프리미엄을 그대로 보상받는다고 볼 수 없다.
현행 도시정비법은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하도록 정하고 있다.
협의가 되지 않으면 사업 방식에 따라 수용재결 신청이나 매도청구소송으로 이어질 수 있다.
법에서는 현금청산보다 손실보상 협의 대상이라는 표현을 사용한다.
계약 전에는 세 가지를 특약으로 남기자
분양 자격을 말로만 확인하지 말고 계약서에도 남겨야 한다.
특약의 핵심은 다음 세 가지다.
- 매도인이 현재 유효한 분양신청과 분양 대상자 지위를 가지고 있음을 확인한다.
- 조합 확인서와 관리처분계획 관련 자료 제출을 잔금 조건으로 한다.
- 고지와 다른 사실이 확인되면 계약을 해제하고 지급한 돈을 반환하는 방법을 정한다.
이미 낸 분담금, 앞으로 낼 분담금과 이주비 대출도 따로 적어야 한다.
다만 특약이 입주권을 새로 만들어주는 것은 아니다.
특약은 문제가 생겼을 때 계약을 해제하고 돈을 돌려받기 위한 안전장치다.
매도인에게 돈이 없다면 계약 해제 판결을 받아도 실제 반환까지 오래 걸릴 수 있다.
그래서 좋은 특약보다 더 중요한 것은 입주권이 불확실한 매물을 계약하지 않는 것이다.
경매나 공매 물건은 일반 매매처럼 매도인의 설명과 특약을 기대하기 어렵다.
매각물건명세서만으로 재개발 분양 자격이 보장되는 것도 아니다.
입찰 전에 조합, 법원 기록과 관할 행정청 자료를 직접 맞춰봐야 한다.
재개발의 전체 흐름이 아직 어렵다면 재개발이란? 새 아파트가 되기까지의 과정과 입주권 조건부터 읽어보면 이해하기 쉽다.
재개발 구역 안의 집이라는 사실은 시작일 뿐이다.
분양신청이 살아 있는지, 5년 재당첨 제한은 없는지, 관리처분계획에 최종 분양 대상으로 남아 있는지를 서류로 확인해야 새 아파트를 받을 권리가 보인다.
이 글은 제도를 쉽게 설명한 참고자료다. 실제 분양 자격은 사업 시기, 투기과열지구 지정 여부, 해당 지역 조례와 개별 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 조합·관할 구청과 정비사업 전문가에게 확인하는 것이 안전하다.
