월세 150만 원 받을 수 있는 상가가 경매에 나왔다고 해보자.
2억 원에 사면 연 9%. 계산은 금방 끝난다. 그런데 이 숫자는 세입자가 들어오고, 월세를 꼬박 내고, 별다른 지출도 없을 때의 이야기다.
상가 경매에서는 월세가 들어오기 전까지 내가 감당할 돈부터 봐야 한다. 임차인 보증금, 빈 점포의 관리비, 새 임차인을 받을 때 필요한 공사를 빼놓으면 수익률만 높아 보이는 물건을 고르게 된다.
내가 상가를 검토한다면 아래 다섯 가지를 확인한 뒤 월세를 계산하겠다. 한 호실씩 소유권이 나뉜 집합상가를 기준으로 설명한다.
1. 지금 영업하는 사람이 새 주인에게도 권리를 주장할 수 있을까
불이 켜져 있고 장사가 잘돼 보이면 일단 안심하기 쉽다. 임차인이 있다는 건 공실을 줄여줄 수도 있지만, 인수할 보증금이 있다는 뜻일 수도 있다.
상가는 아파트의 전입신고 날짜만 보는 방식으로 확인하면 안 된다. 상가건물 임대차보호법 제3조는 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인에게 그 다음 날부터 대항력이 생기는 구조를 정하고 있다. 여기서 대항력은 주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘이다. 제3조 원문
등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서를 펴놓고 점유자와 사업자등록 신청일, 보증금, 배당요구 여부를 맞춰본다. 실제 인도 시점과 임차 공간도 확인할 항목이다. 현황조사서에 임차인이 적혀 있지 않다는 이유만으로 보증금이 없다고 계산하지 않는다.
특히 매수인에게 대항할 수 있는 임차권의 보증금이 배당으로 전부 해결되지 않는다면 미변제 보증금 인수를 검토해야 한다. 경매로 임차권이 소멸하는 원칙에도 이런 예외가 있다. 제8조 원문
우선 낙찰대금 외에 부담할 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지 적는다.
기존 임차인이 계속 영업할 계획인지도 따로 묻는다. 보증금을 인수하는지 확인했다고 앞으로 월세가 잘 들어올지까지 알게 되는 것은 아니다.
2. 여섯 달 비어 있어도 버틸 수 있을까
공실 상가를 보면 중개사에게 언제쯤 세입자가 들어올지 묻게 된다. 답이 한 달이든 석 달이든 그대로 확정하기는 어렵다.
나는 우선 빈 기간을 늘려 계산하는 쪽을 추천한다. 예를 들어 3개월, 6개월, 12개월 동안 임대가 안 되는 경우를 각각 적어본다. 이 기간은 시장 평균이 아니라 내 자금이 버티는지 확인하려고 잡는 가정이다.
빈 점포에도 지출은 남는다. 소유자가 부담하는 관리비와 대출이자, 보유세, 필요한 보험료 등을 월별로 적는다. 관리비 중 사용량에 따라 줄어드는 항목과 점포가 비어도 부과되는 항목은 관리주체에 물어 나눈다.
월세를 못 받는 손실과 실제로 통장에서 나갈 돈도 다르다. 예상 월세 150만 원을 못 받는다고 통장에서 매달 150만 원이 빠져나가는 것은 아니다. 공실 중 필요한 현금은 이자와 관리비 같은 실제 지급액으로 따로 계산한다.
주변 점포를 볼 때도 빈 호실 수만 세지 말자. 같은 층에서 어떤 업종이 얼마나 오래 영업했는지, 임대 안내가 붙은 점포가 다음 방문 때도 그대로인지 적어두면 좋다. 한 번의 방문으로 공실 기간을 단정할 수는 없다.
3. 관리비는 지금 밀린 돈과 앞으로 낼 돈을 나눠 묻는다
상가 관리비는 두 번 확인한다. 체납액을 확인하고, 정상적으로 부과되는 월 관리비를 확인한다.
체납액만 해결하면 끝나는 물건인지부터 보자. 월 관리비가 높은 점포라면 새 임차인이 느끼는 부담도 커진다. 월세를 낮춰도 관리비 때문에 계약을 망설일 수 있다.
관리사무소에는 이렇게 묻는 편이 낫다.
“이 호실이 비어 있을 때도 나오는 관리비는 얼마인가요? 체납이 있다면 월별 내역에서 공용부분, 개별 사용료, 연체료를 나눠볼 수 있을까요?”
입찰 전에는 세부 내역을 받지 못할 수도 있다. 그때는 확인한 범위와 미확인 금액을 구분해 메모한다. 답을 못 들었다고 비용을 0원으로 적지는 않는다.
집합건물의 체납관리비는 총액이 그대로 낙찰자 부담이 되는 구조가 아니다. 대법원 2004다3598 판결은 특별승계인이 부담하는 공용부분 관리비의 범위를 다루고, 전 소유자의 연체료는 그 승계 범위에 포함하지 않았다. 실제 항목과 오래된 채권의 시효 문제는 내역서를 보고 따져야 한다. 판결 원문
예산을 넉넉하게 잡는 것과 법적으로 전액을 낼 의무가 있다고 판단하는 것은 별개다. 이 부분은 미납관리비 글에서 항목을 나누는 방법부터 확인하면 된다.
4. 새 세입자가 들어오려면 무엇을 고쳐야 할까
상가를 사면 다음 임차인이 인테리어를 알아서 할 거라고 생각하기 쉽다. 하지만 임차인이 자기 업종에 맞춰 꾸미는 공사와 건물주가 준비해야 할 수선은 계약에서 정할 문제다.
입찰 전에는 누수, 출입문, 냉난방, 전기, 급배수처럼 임대 가능 여부를 바꾸는 부분부터 본다. 기존 시설물을 누가 소유하고 있는지, 임차인이 철거해 갈 물건은 무엇인지도 확인한다. 점포 안에 남아 있다고 전부 매각 대상이라고 생각하면 곤란하다.
음식점이 들어오면 좋겠다는 기대만으로 임대료를 잡는 것도 피하자. 건축물대장의 용도와 실제 사용 상태를 대조하고, 희망 업종의 영업 요건과 필요한 설비를 확인한다. 용도변경 절차는 현재 용도와 바꾸려는 용도에 따라 달라진다. 용도변경 전 확인사항
건축 담당 부서에는 주소와 호수, 건축물대장, 희망 업종을 준비해 문의한다. 영업 신고 요건은 해당 업종 담당 부서에 따로 묻는다. 관리규약의 업종 제한이나 공용부 사용 조건도 확인할 자료다.
중개사가 음식점을 추천해도 배기 경로와 전기 용량을 확인하지 못했다면, 음식점 월세를 확정 수입으로 넣기에는 이르다.
5. 옆 점포의 월세를 그대로 가져오지 않는다
같은 건물이라도 정면 점포와 뒤쪽 점포의 임대료는 다를 수 있다. 층, 전용면적, 전면 폭, 출입구, 주차와 간판 노출을 함께 비교해야 한다.
주변 중개사에게는 희망 임대료 대신 실제 계약 조건을 묻는다.
“이 호실과 비슷한 위치와 면적은 최근에 보증금과 월세를 얼마로 계약했나요? 그 금액에 관리비나 부가세가 포함돼 있나요?”
답을 얻었다면 계약 시점과 임대가 되기까지 걸린 기간도 적는다. 지금 나와 있는 매물의 희망 월세만 듣고 수익률을 계산하면, 오래 안 나간 매물이 비교 기준이 될 수 있다.
현장에서는 큰길의 유동인구보다 대상 점포 앞을 실제로 지나는 사람을 본다. 점심 장사에 기대는 곳이라면 점심시간에, 퇴근 수요를 기대한다면 저녁에 가보는 식이다. 사람이 많다는 감상만으로 월세를 올려 잡지는 않는다.
연 9%였던 숫자를 다시 계산해보자
아래는 계산법을 설명하기 위한 가상 예시다. 실제 매물, 현재 임대료 시세, 공사 단가를 뜻하지 않는다. 보증금 인수가 없고, 새 임차인의 보증금도 투자금에서 빼지 않는 조건으로 잡았다.
| 항목 | 가정 |
|---|---|
| 낙찰가격 | 2억 원 |
| 취득 부대비용·수선 등 초기 지출 합계 | 2천만 원 |
| 예상 월세 | 150만 원 |
| 첫해 임대료를 받는 기간 | 6개월 |
| 첫해 소유자 부담 관리비·보유세 등 운영비 | 300만 원 |
운영비 300만 원은 공실 중 관리비 등을 합쳐 잡은 예시다. 실제 물건의 세금이나 관리비 산출액이 아니다.
단순히 월세를 12개월 받는다고 계산하면 1,800만 원 ÷ 2억 원으로 연 9%다.
하지만 위 가정의 첫해 임대료는 900만 원이다. 운영비 300만 원을 빼면 600만 원이 남고, 초기 지출까지 포함한 2억 2천만 원으로 나누면 약 2.7%가 된다. 대출이자와 소득세를 빼기 전 수익률이다.
대출을 쓴다면 여기에서 연간 이자를 더 빼 현금이 얼마나 남는지 계산한다. 원금 상환이 있다면 통장에서 필요한 돈도 따로 적는다. 소득세까지 반영한 수익률이나 자기자본 수익률과 섞어 부르지 않는다.
이 예시에서 중요한 건 2.7%라는 결과가 아니다. 공실과 비용을 넣으면 입찰가를 판단하는 숫자가 달라진다는 점이다.
나는 임차인이 바로 들어와야만 계산이 맞는 물건이라면 입찰을 미루겠다. 낮은 낙찰가보다 공실을 감당할 자금과 확인 가능한 임대료가 먼저다.
물건 하나를 골랐다면 임차인 인수금액, 공실 중 월 지출, 체납관리비, 필요한 수선, 비교 임대료를 한 장에 적어보자. 답을 못 얻은 칸이 어디인지부터 보일 것이다.
