경매 수리비 견적, 입찰 전에 어디까지 계산할까?

“도배하고 장판만 바꾸면 되겠지.”

경매 아파트를 볼 때 하기 쉬운 생각이다. 집 안을 못 봤는데도 수리비 칸에는 어느새 금액이 들어가 있다. 낙찰받고 욕실 누수나 배관 문제를 발견하면 그때부터 계산이 달라진다.

입찰 전 경매 수리비 견적은 최종 공사금액을 맞히는 작업이 아니다. 확인한 수선비와 아직 모르는 비용을 나눠, 어디까지 써도 되는지 정하는 작업이다.

그래서 나는 내부를 못 본 물건에 수리비 한 줄만 적는 방식은 추천하지 않는다. 견적을 받더라도 어떤 상태를 가정한 숫자인지 함께 남겨두는 편이 낫다.

견적을 묻기 전에 어떤 상태로 팔거나 빌려줄지 정한다

같은 집도 실거주할 때와 임대할 때, 수리해서 매도할 때 필요한 공사가 다르다. 내 취향대로 전부 바꾸는 비용을 경매 수익 계산에 넣을 필요는 없다.

먼저 목표 상태를 적는다. 예를 들면 누수 없이 바로 입주할 수 있고, 주방과 욕실은 쓸 수 있으며, 낡은 벽지와 바닥만 바꾸는 정도다. 이 기준이 있어야 업체에도 같은 공사를 물을 수 있다.

매도 목적이라면 같은 단지의 수리된 매물과 수리하지 않은 매물을 비교한다. 호가 차이 전부를 수리 효과로 보지는 않는다. 층과 방향, 거래 시점이 다르면 가격 차이에는 다른 이유도 섞인다.

공사비를 더 들이면 매도가도 그만큼 높아질 거라는 가정은 빼자. 필요한 수선과 선택할 수 있는 마감을 구분하는 것부터 시작하면 된다.

본 것, 추정한 것, 못 본 것을 따로 적는다

감정평가서의 내부 사진부터 확인한다. 사진을 언제 찍었는지, 내부에 들어가 조사했는지 읽는다. 외부 관찰이나 다른 자료를 참고해 평가했다면 사진이 없는 이유까지 알아둔다.

평가 당시 사진이 있어도 지금 상태를 보장하지는 않는다. 반대로 사진이 없다고 집이 심하게 망가졌다고 단정할 근거도 없다.

임장 메모는 이렇게 나누면 견적을 요청할 때 설명하기 편하다.

복도 천장의 얼룩은 누수 가능성을 알려주는 흔적이다. 어느 세대가 원인인지, 수리가 끝났는지까지 말해주지는 않는다. 관리사무소에서 가능한 범위로 보수 이력을 묻고, 내부 확인 뒤 다시 점검할 항목으로 적는다.

점유자의 동의 없이 들어가거나 수도와 전기를 임의로 시험하지 않는다. 내부를 볼 수 없다면 그 조건을 그대로 업체에 알려야 한다. 확인하지 않은 상태를 멀쩡하다고 전달하면 견적도 잘못된 전제로 나오기 쉽다.

오래된 집이라고 전부 바꿀 필요는 없다

창호, 주방, 욕실은 교체 범위를 정해야 비용을 비교할 수 있다. 창호는 전체 교체인지 부속품 보수인지, 주방은 문짝과 상판만 바꿀지 가구 전체를 철거할지 나눈다.

외부에서 창호가 바뀐 듯 보여도 언제 교체했는지와 작동 상태는 알 수 없다. 입찰 전에는 추정으로 남기고, 실제 사용 가능 여부를 확인한 뒤 교체 범위를 정한다.

누수나 곰팡이는 조금 더 신중하게 봐야 한다. 흔적을 가리는 도배 비용과 원인을 찾고 고치는 비용은 다르다. 누수라면 원인 부위, 영향받은 공간, 공용배관 여부를 점검해야 누가 어떤 공사를 맡을지 이야기할 수 있다.

벽을 철거하거나 구조를 바꾸는 공사도 일반 마감 견적에 묻어 넣지 않는다. 공동주택의 철거·대수선 등은 공사 내용에 따라 행위허가나 신고 검토가 필요하다. 비내력벽 철거도 해당 여부를 확인할 항목이다. 관리사무소의 공사 안내와 별도로, 도면과 공사 범위를 준비해 관할 지자체에 절차를 묻는다. 공동주택관리법 제35조, 시행령 제35조

이런 공사까지 있어야 수익이 나는 물건이라면 입찰 전 검토가 끝나야 한다. 낙찰 뒤에 가능 여부부터 알아볼 생각으로 가격을 높여 쓰기는 어렵다.

업체에는 같은 자료를 보내고 같은 범위로 묻는다

“30평 아파트 수리하는 데 얼마예요?”라고 물으면 답이 크게 갈릴 수밖에 없다. 면적만으로는 철거할 양, 자재, 설비 상태를 알 수 없기 때문이다.

주소와 전용면적, 평면도, 확보한 사진, 내부 확인 여부, 원하는 공사 범위를 묶어 두세 곳에 보낸다. 현장 확인이 필요한 견적인지, 자료만으로 잡는 범위 견적인지도 물어본다. 현장 방문이나 견적 작성에 비용이 있는지는 미리 확인한다.

아래처럼 보내면 빠진 항목을 찾기 쉽다.

“경매 입찰 전 검토용입니다. 내부는 확인하지 못했고, 첨부 사진은 감정평가서 자료입니다. 도배·바닥 교체와 주방 부분 수선을 기본으로 보고 있습니다. 철거·폐기물 처리·부가세가 포함된 금액과, 현장 확인 뒤 추가될 수 있는 공사를 나눠 알려주세요.”

견적이 오면 싼 순서대로 놓기 전에 포함 범위를 대조한다.

관리사무소에는 공사 가능한 시간, 엘리베이터 사용, 보양과 신고 절차를 따로 묻는다. 공사보증금을 맡겨야 한다면 돌려받는 조건도 적는다. 환급되는 보증금은 최종 비용과는 다르지만, 공사 중 필요한 현금에는 들어간다.

수리비는 세 경우로 계산한다

내부를 못 봤다면 가장 싼 견적 하나를 확정금액으로 쓰지 말자. 기본 수선으로 끝나는 경우, 일부 설비를 더 고치는 경우, 큰 수선이 필요한 경우를 나눈다.

다음 금액은 계산을 설명하려고 만든 가상 예시다. 면적별 표준 단가나 실제 업체 견적이 아니다.

실제 예산은 확보한 자료와 업체의 범위 견적으로 바꿔야 한다. 표의 숫자를 그대로 가져가면 안 된다. 각 경우의 공사 항목을 합칠 때 기본 공사비를 두 번 더하지 않는지도 확인한다.

나는 세 금액을 평균 내서 넣기보다, 큰 수선이 필요한 이유가 있는지부터 보겠다. 누수 흔적이나 긴 공실, 설비 미확인처럼 추가 점검이 필요한 항목이 남았다면 그 공사를 포함한 경우에도 입찰가가 맞는지 계산한다.

예비비도 막연히 공사비의 몇 퍼센트로 끝내지 않는다. 배관 점검, 잔존 물품 처리, 창호 보수처럼 아직 답을 못 얻은 항목을 적고 업체에 범위를 묻는다. 이미 큰 수선 예산에 넣은 공사를 예비비로 또 더하면 중복이다.

내부를 못 봤다는 이유만으로 반드시 전면 수리비를 넣으라는 뜻은 아니다. 자료가 부족한 데다 추가 공사비를 낼 현금도 빠듯하다면, 그 물건은 입찰을 넘겨도 된다.

수리비가 늘면 입찰 상한도 내려간다

예상 매도가와 다른 비용, 목표수익을 그대로 둔 가상 계산을 해보자.

예상 매도가                  4억 원
수리비 외 취득·보유·매도 비용   3천만 원
목표수익                      3천만 원

수리비   800만 원 → 입찰 상한 3억 3,200만 원
수리비 1,800만 원 → 입찰 상한 3억 2,200만 원
수리비 3,000만 원 → 입찰 상한 3억 1,000만 원

이 계산은 수리비 차이가 입찰 상한에 미치는 영향만 보여주는 단순 예시다. 비용 3천만 원은 세율을 적용해 산출한 금액이 아니고, 목표수익도 세후 수익으로 확정한 값이 아니다. 실제 입찰가가 바뀌면 취득세와 대출금, 이자 등도 다시 계산해야 한다.

수리비만 늘어나는 것도 아니다. 점유를 넘겨받기까지의 기간, 공사 기간, 매도나 임대가 되기까지의 기간이 길어지면 이자와 관리비가 더 든다. 이 돈은 공사 견적과 별도로 보유비용에 적는다.

계산 순서는 입찰가 계산 글과 최대 입찰가 역산 계산기를 참고하면 된다. 수리비 숫자를 바꿀 때 보유기간도 함께 바꿔보자.

낙찰 뒤에는 범위 견적을 공사 계약으로 바꾼다

입찰 전 받은 자료 견적이 그대로 최종 계약금액이 되는 것은 아니다. 적법하게 점유를 넘겨받고 내부를 확인한 뒤, 업체와 현장을 보면서 공사 범위를 다시 정한다.

공사 계약에는 자재와 수량, 포함·제외 공사, 지급 일정, 완료일, 하자보수 조건을 남긴다. 철거 뒤 숨은 문제가 나오면 사진과 변경 견적을 받고, 비용과 기간을 협의한 다음 진행하도록 정해두는 편이 좋다. 공정거래위원회의 실내건축·창호 공사 표준계약서를 비교 자료로 쓸 수 있다.

입찰 전으로 돌아가면 할 일은 작다. 수리비 칸 옆에 왜 그 금액을 넣었는지 한 줄만 적어보자.

사진과 공사 범위, 업체 답변으로 설명할 수 있는 금액인지. 그냥 이 정도면 되겠다고 적은 금액인지. 그 차이를 확인하고 입찰가를 정하면 된다.

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