취득세 주택 수 계산, 분양권·입주권·오피스텔은 몇 채로 볼까?

아파트는 없고 분양권만 하나 있다.

이 상태에서 집을 사면 나는 무주택자일까, 2주택자일까?

취득세 주택 수 계산에서는 분양권도 원칙적으로 한 채에 넣는다. 조합원입주권도 같고, 2020년 8월 12일 이후 취득해 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔도 한 채로 본다.

다만 이름만 보고 세면 틀린다.

취득한 날짜와 오피스텔의 과세 구분, 주택 수에서 빼주는 특례까지 확인해야 최종 숫자가 나온다.

먼저 한 표로 답을 보자

이 표는 주택을 유상으로 취득할 때 중과세율을 판단하는 취득세 주택 수다.

양도소득세, 종합부동산세, 주택임대소득세와 청약의 주택 수는 계산 목적과 법령이 다르다. 한 세목에서 빠졌다고 다른 세목에서도 자동으로 빠지는 것은 아니다.

내 명의가 아니라 세대 전체를 센다

취득세 중과용 주택 수는 개인 명의만 세지 않는다.

주택을 취득하는 날 현재 같은 세대에 속한 가족이 국내에 가진 주택, 분양권, 입주권과 오피스텔을 합친다. 주민등록표상 함께 사는 가족이 기본이고 동거인은 제외한다.

배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 본다. 미혼인 30세 미만 자녀도 원칙적으로 같은 세대에 들어가지만, 주소와 소득·독립생계 요건을 갖추면 별도 세대로 인정될 수 있다.

한 세대가 하나의 주택이나 권리를 공동소유했다면 세대 안에서는 한 채다. 부부가 분양권 하나를 공동명의로 가졌다고 두 채가 되지는 않는다.

그러니 계산 순서는 명의자 목록이 아니라 세대 판정부터다.

1. 새 주택의 취득일을 잡는다.
2. 그날의 주민등록표상 가족을 확인한다.
3. 주소가 다른 배우자와 30세 미만 미혼자녀를 다시 확인한다.
4. 세대원이 가진 주택·분양권·입주권·오피스텔을 한 줄씩 적는다.
5. 각 자산의 주택 수 제외 요건을 확인한다.

분양권은 집이 없어도 한 채로 본다

분양권은 아직 완성된 집이 아니다.

그래도 지방세법은 주택을 공급받을 지위를 취득세 중과용 주택 수에 가산한다. 최초 분양계약뿐 아니라 분양권을 매매하거나 증여받은 경우도 포함한다.

여기에는 중요한 날짜가 있다.

• 분양사업자와 직접 계약했다면 2020년 8월 12일 이후 계약한 분양권인지 본다.
• 전매로 샀다면 분양권을 취득한 날짜와 계약자료를 확인한다.
• 그 분양권으로 완성된 집을 취득할 때는 원칙적으로 분양권 취득일의 세대별 주택 수를 기준으로 판단한다.

같은 분양권이 한 세대 안에서 매매·증여되어 취득일이 둘 이상이면 가장 빠른 취득일을 기준으로 잡는 규정도 있다. 부부 사이에서 명의만 옮겼다고 기준일이 새로 시작되는 구조는 아니다.

예를 들어보자.

한 세대가 아파트 한 채와 주택 수에 포함되는 분양권 하나를 가진 상태에서 일반 주택을 추가로 취득한다면, 새로 사는 집까지 합쳐 취득 후 3주택부터 검토한다.

아직 입주 전이니 2주택이라고 계산하면 중과 여부가 달라질 수 있다.

조합원입주권도 멸실 뒤까지 한 채다

조합원입주권은 재건축·재개발사업에서 새 주택을 받을 수 있는 조합원의 지위다.

기존 주택이 철거돼 등기부에서 건물이 사라졌더라도 입주권이 남아 있으면 주택 수에 가산한다. 헌 집 한 채가 입주권 한 개로 바뀐 것이므로, 철거 전 주택과 입주권을 동시에 두 채로 세는 것은 아니다.

취득세 신고서 작성 안내는 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권을 소유주택 현황에 적도록 하고 있다.

입주권은 분양권과 생긴 과정이 다르다.

입주권 매수를 검토한다면 광고 문구보다 조합원 지위와 분양 대상 여부부터 확인해야 한다. 관리처분인가 이후 재개발 계약 전 확인할 6가지에 실제로 요청할 서류를 정리해뒀다.

오피스텔은 취득할 때와 보유할 때 답이 달라진다

오피스텔이 가장 헷갈린다.

건축물대장상 오피스텔은 업무시설이다. 그래서 오피스텔을 사는 순간에는 주택 유상취득세율표를 그대로 적용하는 물건이 아니다.

그런데 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔을 주거용으로 사용해 재산세가 주택으로 부과하면 얘기가 달라진다. 그다음 다른 주택의 취득세 주택 수를 계산할 때는 해당 오피스텔을 한 채로 가산한다.

반대로 실제 업무용이고 재산세도 건축물로 과세된다면 주거용 오피스텔 한 채로 넣지 않는다.

전입신고 하나만으로 자동 판정된다고 생각하면 안 된다. 관할 지방자치단체가 실제 사용 현황과 과세자료를 보고 주택분 재산세를 부과했는지를 확인하는 편이 정확하다.

확인할 서류는 세 가지다.

• 재산세 과세내역서의 과세 구분
• 오피스텔의 실제 사용 현황과 임대차계약서
• 해당 연도 시가표준액

오피스텔이 주거용이어도 빠지는 경우가 있다

주거용 오피스텔이라고 전부 주택 수에 들어가는 것은 아니다.

시가표준액 1억 원 이하

주택 수를 계산하는 날 현재 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

매매가격이나 보증금이 아니라 지방세법상 시가표준액을 본다. 취득 당시 1억 원 이하였더라도 새 주택을 사는 날 1억 원을 넘었다면 다시 판단해야 한다.

2024년 이후 소형 오피스텔 특례

아래 요건을 모두 갖춘 신축 오피스텔도 주택 수에서 제외된다.

• 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 오피스텔
• 같은 기간에 최초로 유상승계취득
• 전용면적 60㎡ 이하
• 취득당시가액이 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

기존 오피스텔을 같은 기간에 취득한 경우에는 면적과 가격뿐 아니라 취득일부터 60일 안의 임대사업자·임대주택 등록 등 별도 요건까지 충족해야 제외될 수 있다.

특례는 날짜, 면적과 가격 가운데 하나만 벗어나도 적용되지 않는다. 분양광고에 소형 오피스텔이라고 적힌 것만으로는 부족하다.

저가주택 기준도 지역에 따라 다르다

일반 주택의 저가주택 제외 기준도 함께 알아두는 게 좋다.

취득세 중과와 소유주택 수 산정에서 제외되는 저가주택의 시가표준액 기준은 수도권 1억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하다.

다만 재건축·재개발 정비구역이나 소규모주택정비사업 시행구역에 있는 주택은 이 저가주택 예외를 적용받지 못할 수 있다.

오피스텔의 1억 원 기준과 일반 주택의 지역별 기준을 섞지 말자.

세 가지 사례로 직접 세어보자

집은 없고 분양권 하나만 보유

2020년 8월 12일 이후 계약한 분양권 한 개를 보유한 세대가 일반 주택을 새로 취득한다고 하자.

분양권 1개 + 새 주택 1채 = 취득 후 2주택이다.

실제 적용세율은 새 주택의 소재지와 일시적 2주택, 중과 제외주택 여부까지 확인해야 한다.

아파트 한 채와 주거용 오피스텔 하나를 보유

2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔에 주택분 재산세가 부과되고 주택 수 제외 특례가 없다면 기존 아파트 1채와 오피스텔 1채를 합쳐 이미 2주택이다.

여기에 일반 주택을 사면 취득 후 3주택으로 검토한다.

아파트 한 채와 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔을 보유

새 주택을 취득하는 날에도 오피스텔 시가표준액이 1억 원 이하라면 그 오피스텔은 주택 수에서 제외한다.

기존 아파트 1채 + 새 주택 1채 = 취득 후 2주택으로 계산한다.

다만 2주택이라는 숫자만으로 세율이 확정되지는 않는다. 취득세율 계산은 취등록세 계산법, 일반매매와 경매 낙찰은 뭐가 다를까에서 이어서 확인하면 된다.

계약 전에 이 질문을 그대로 보내자

중개사나 분양권 매도인에게는 아래처럼 요청하면 된다.

현재 세대원이 보유한 주택·분양권·조합원입주권·오피스텔 목록과 각 취득일을 확인하려고 합니다. 오피스텔은 최근 재산세 과세내역서와 시가표준액, 신축 소형 오피스텔 특례 대상 여부를 확인할 자료도 부탁드립니다.

그다음 관할 시·군·구 세무부서에 새로 취득할 주택의 주소와 취득예정일, 위 목록을 알려주고 주택 수 산정과 중과 여부를 확인한다.

위택스 모의계산을 쓸 때도 현재 보유주택 0채부터 누르지 말자. 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔을 먼저 적어놓아야 입력값이 맞는다.

2026년 개편안은 아직 확정 법률이 아니다

행정안전부는 2026년 지방세제 개편안에서 주거용 오피스텔까지 생애최초 취득세 감면 대상을 넓히는 방안을 발표했다.

하지만 이는 입법예고와 국회 논의를 거쳐야 하는 개정안이다. 지금 시행 중인 주택 수 산정 규정과 섞어 적용하면 안 된다.

개편안이 통과되더라도 생애최초 감면 요건과 취득세 중과용 주택 수는 서로 다른 질문이다.

마지막 숫자는 이렇게 확정한다

취득세 주택 수는 아래 식으로 생각하면 된다.

세대의 일반 주택 + 포함되는 분양권 + 포함되는 입주권 + 주택분 재산세 오피스텔 − 법령상 제외 대상

내가 먼저 할 일은 집을 계약하는 게 아니다.

세대원별 보유 목록에 취득일과 재산세 과세 구분을 적는 일이다. 그 한 장이 있어야 위택스 계산도, 구청 문의도 정확해진다.

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