“수도권에 아파트 10만 호를 공급한다.”
이런 발표를 보면 곧 새 아파트 10만 채가 생길 것처럼 느껴진다.
하지만 정책과 기사에서는 후보지 선정, 인허가, 착공, 분양과 준공처럼 서로 다른 단계를 모두 ‘공급’이라고 표현하기도 한다.
그래서 공급 호수만 보면 실제로 언제 입주할 수 있는지 알기 어렵다.
내가 이사할 시점을 알고 싶다면 숫자를 세 단계로 나눠야 한다.
인허가는 사업 승인을 받은 공급의 출발선이고, 착공은 실제 공사의 시작이다. 준공까지 끝나야 입주에 가까워진다.
새 아파트 한 채가 만들어지는 순서
먼저 사업자가 땅과 설계, 세대수 등을 갖춰 사업계획승인이나 건축허가를 받는다.
주택 통계에서는 이 단계를 인허가로 집계한다.
인허가를 받았다고 바로 공사하는 것은 아니다.
자금 조달이 어렵거나 분양시장 여건이 좋지 않으면 착공이 미뤄질 수 있다. 설계를 바꾸거나 사업이 장기간 멈추는 경우도 있다.
실제 공사를 시작하면 착공으로 집계된다.
공사장에 가림막이 생기고 터파기가 시작되는 단계다. 인허가보다 실제 공급에 가까워졌지만 아직 사람이 살 수는 없다.
건물을 완성하고 사용검사나 사용승인을 마치면 준공으로 집계된다.
실제 입주일과 완전히 같은 날짜는 아니지만, 인허가와 착공 중에서는 입주에 가장 가까운 숫자다.
아파트 분양은 이 과정 중간에 놓인다.
우리나라는 공사 전에 입주자를 모집하는 선분양이 많기 때문에 청약이 끝났다고 건물이 완성된 것은 아니다.
2026년 5월 세 숫자는 서로 다른 말을 했다
국토교통부의 2026년 5월 주택통계를 보자.
1월부터 5월까지 전국 주택 인허가는 9만8,694호였다. 전년 같은 기간보다 10.6% 줄었다.
같은 기간 착공은 9만4,367호로 27.0% 늘었고, 준공은 8만8,143호로 46.7% 감소했다.
| 단계 | 2026년 1~5월 | 전년 같은 기간과 비교 |
|---|---|---|
| 인허가 | 98,694호 | -10.6% |
| 착공 | 94,367호 | +27.0% |
| 준공 | 88,143호 | -46.7% |
준공은 크게 줄었는데 착공은 늘었고, 인허가는 다시 줄었다.
세 숫자가 제각각인 이유는 같은 주택을 같은 시점에 센 표가 아니기 때문이다.
올해 준공된 아파트는 몇 년 전 인허가와 착공을 거친 사업이다.
올해 착공한 주택은 앞으로 공사가 끝나야 준공 숫자에 들어간다.
그러므로 인허가 9만8,694호에서 준공 8만8,143호를 빼서 “1만551호가 사라졌다”고 계산하면 안 된다.
출발 시점이 다른 사업을 비교한 셈이 된다.
실거주자와 투자자는 어떤 숫자를 봐야 할까
1년 안팎으로 전세나 매매를 계획한다면 준공과 단지별 입주예정월을 먼저 보는 게 좋다.
준공 통계는 실제로 완성된 주택 수를 보여주지만, 앞으로 정확히 어느 달에 입주가 시작되는지까지 알려주지는 않는다.
정확한 입주 시점은 입주자모집공고, 시행사 공지, 입주 안내문과 공사 진행 상황으로 확인해야 한다.
2~3년 뒤 공급까지 보고 싶다면 착공 물량을 함께 본다.
착공이 늘었다면 공사 중인 물량이 뒤에서 따라오고 있다는 뜻이다.
인허가는 앞으로 주택으로 이어질 수 있는 공급의 출발선이다.
다만 아직 착공되지 않은 사업까지 포함되므로 실제 입주 시점을 판단하기에는 거리가 있다.
인허가는 많지만 착공이 계속 적은 지역도 있다.
계획은 쌓였지만 실제 공사로 넘어가지 못한 사업이 많을 수 있다는 뜻이다.
반대로 현재 준공은 적어도 착공이 크게 늘었다면 몇 년 뒤 입주 물량이 늘어날 가능성을 볼 수 있다.
내 동네에 2천 세대 단지 하나가 입주하면 전국 통계에서는 작은 숫자다.
하지만 그 단지 주변 전세시장에는 큰 변화가 생길 수 있다.
공급 통계는 전국 합계보다 내가 실제로 대체해서 살 수 있는 생활권 단위로 내려가야 쓸모가 커진다.
공급 발표에서는 호수보다 동사를 먼저 보자
정부와 지자체 발표를 읽을 때는 공급 호수보다 바로 앞뒤의 동사를 찾는 편이 낫다.
- 후보지를 선정한다: 사업 대상지를 고르는 초기 단계
- 인허가를 추진한다: 사업계획 승인이나 허가를 진행하는 단계
- 착공을 지원한다: 실제 공사 시작을 앞당기려는 단계
- 분양한다: 입주자를 모집하는 단계
- 준공·입주한다: 건물을 완성해 실제 주택이 나오는 단계
“10만 호 공급”이라는 제목 아래 본문에 ‘후보지 선정’이나 ‘조기 착공 지원’이라고 적혀 있다면, 10만 호가 올해 바로 입주한다는 뜻이 아니다.
어떤 사업을 어느 단계까지 진행한다는 것인지 일정표를 더 봐야 한다.
발표 물량과 이미 진행 중인 사업이 겹치는지도 확인해야 한다.
같은 사업이 여러 대책에서 반복해서 소개될 수 있기 때문에 발표된 공급 호수를 단순히 더하면 안 된다.
내 지역 공급을 확인하는 가장 쉬운 순서
먼저 국토교통부 월간 주택통계에서 시·도별 인허가, 착공, 준공의 큰 흐름을 본다.
그다음 시청이나 구청의 주택·도시계획 자료에서 실제 사업명을 찾는다.
정비사업이라면 구역 지정만 된 곳인지, 사업시행인가나 관리처분인가까지 진행됐는지 확인한다.
공사 중인 단지는 입주자모집공고와 현장 진행 상황을 본다.
모집공고에는 입주예정월이 적혀 있다.
다만 일정이 바뀔 수 있으므로 시행사 공지와 실제 공정도 함께 확인하는 게 좋다.
마지막으로 범위를 너무 넓게 잡지 않는다.
같은 시 안에서도 강을 건너거나 교통망이 다르면 전세와 매매 수요가 바로 이동하지 않을 수 있다.
실제로 서로 대체해서 살 수 있는 생활권의 입주 물량만 따로 묶어보는 게 낫다.
분양가와 미분양을 같이 보는 방법은 분양가 상승과 미분양 증가는 왜 동시에 나타날까? 두 통계의 함정에 정리했다.
공급이 발표된 뒤 실제 청약과 계약 단계에서 수요가 어떻게 반응하는지 확인할 때 이어서 보면 된다.
주택 공급 뉴스는 숫자가 클수록 눈에 띈다.
하지만 내가 궁금한 것은 발표한 집의 수가 아니라 실제로 들어가 살 수 있는 시점이다.
공급이 많다고 집값이 무조건 떨어지는 것도 아니고, 공급이 적다고 바로 오르는 것도 아니다. 그 집값을 어떤 숫자로 확인할지부터 갈리는데, 실거래가·가격지수·시세의 차이는 집값 통계 보는 법에 정리했다.
금리와 수요, 기존 매물까지 함께 봐야 한다.
아파트 대신 연립·다세대로 수요가 이동한 최근 흐름은 아파트 대출 막히자 빌라 거래 46% 증가, 지금 빌라 사도 될까?에서 거래량과 가격을 나눠 확인했다.
공급 호수보다 어느 단계의 숫자인지 먼저 확인하자. 이것만 구분해도 10만 호가 곧 입주한다는 착각은 피할 수 있다.
