집·전세·경매 계약 전 등기부등본, 3분이면 읽습니다

경매 물건이든 전셋집이든, 큰돈이 걸리면 어김없이 등장하는 서류가 등기부등본(공식 명칭은 등기사항증명서)이다. 여기엔 지금 소유자가 누구인지, 은행 대출이 얼마 걸렸는지, 압류·경매가 붙었는지가 한 장에 담긴다. 나도 처음엔 표제부·갑구·을구라는 말 앞에서 한참 멈칫했는데, 몇 건 떼어 보니 결국 순서 하나로 정리됐다.

표제부에서 어떤 부동산인지, 갑구에서 소유자와 소유권 문제를, 을구에서 대출·전세권 같은 권리를 확인한다.

이 순서만 손에 익히면 경매·매매·전세 어디서든 스스로 판단할 수 있다. 참고로 등기부등본과 등기사항증명서는 부르는 이름만 다른 같은 서류고, 소유자가 아니어도 주소만 알면 누구나 뗄 수 있다. 발급은 대법원 인터넷등기소에서 24시간 가능하다.

발급 방법

권리만 확인할 거면 **인터넷 열람(700원)**으로 충분하고, 은행·법원 등에 제출할 때만 **발급(1,000원)**을 고른다. 그리고 **경매라면 무조건 ‘말소사항 포함’**으로 뗀다. 과거에 어떤 권리가 있었다 사라졌는지까지 봐야 흐름이 읽히기 때문이다.

등기부등본 보는 방법

등기부는 위에서 아래로 읽는다. 같은 칸 안에서는 먼저 접수된 권리가 위, 나중 권리가 아래에 쌓인다. 단, 위에 있다고 지금도 살아 있는 권리는 아니다. 말소된 권리엔 말소 표시가 붙거나 그걸 지운 등기가 아래에 따라오니 꼭 확인하자.

표제부(물건) → 갑구(소유자·압류) → 을구(근저당·전세권) → 접수일 순서 → 말소 여부

표제부: 어떤 부동산인지

표제부는 부동산의 신분증이다. 주소, 동·호수, 구조·면적, 대지권을 보고 “조사 중인 물건이 맞는지”, “감정평가서·건축물대장과 면적이 같은지”를 맞춘다.

아파트 같은 집합건물은 표제부가 두 번(1동 전체 → 내 세대 전유부분) 나온다. 경매라면 전유면적과 대지권이 매각 대상에 제대로 들어 있는지 꼭 보고, ‘대지권 없음’·‘대지권 미등기’·‘토지별도등기 있음’ 표시가 있으면 평범한 물건이 아니라고 봐야 한다. 단독주택은 토지·건물 등기부가 따로 있어 둘 다 확인해야 하고, 특히 전월세라면 토지와 건물의 소유자가 같은지 비교해야 한다.

갑구: 소유자와 소유권 문제

갑구는 ‘소유권에 관한 사항’이다. 현재 소유자를 확인하고, 소유권을 위협하는 권리가 붙었는지 본다.

흔한 실수가 맨 아래 소유자 이름만 보고 끝내는 것이다. 소유자가 맞아도 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정이 붙었는지, 그 권리가 살아 있는지까지 봐야 한다. 두 가지는 특히 조심하자. 소유자가 여러 명이면 공유라 한 사람 동의만으론 매매·임대가 안 될 수 있고, 소유자가 신탁회사면 실제 계약 권한이 원래 집주인에게 없을 수 있어 신탁원부를 따로 봐야 한다.

을구: 대출과 소유권 이외의 권리

을구엔 소유권을 뺀 나머지 권리(근저당권·전세권·지상권 등)가 들어간다. 집주인은 그대로지만 이 집을 담보로 잡거나 쓸 수 있는 다른 사람의 권리를 보여준다.

여기서 초보가 꼭 오해하는 게 근저당권의 채권최고액이다. 이건 실제 남은 대출금이 아니라 은행이 잡아 둔 담보 한도다. 채권최고액 3억 원이라고 빚이 3억 원이란 뜻이 아니고, 실제 잔액은 등기부로 알 수 없다. 대출을 다 갚아도 말소등기를 안 하면 근저당권은 계속 남는다. 근저당권이 여러 개면 순위번호가 아니라 접수일·접수번호로 선후를 따진다.

그리고 반드시 기억할 것. 일반 전세·월세는 등기부에 자동으로 안 나온다. 전입신고·확정일자를 받아도 임차인 이름과 보증금은 보통 표시되지 않는다. 을구에 뜨는 건 전세권 설정등기나 임차권등기명령을 한 경우 정도다. 그러니 을구에 전세권이 없다고 “세입자 없는 집”이라 넘겨짚으면 안 되고, 경매라면 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인자료를 함께 봐야 한다.

참고로 등기부 맨 끝의 ‘주요 등기사항 요약’은 말 그대로 참고용이다. 과거 말소 권리나 세부 내용이 빠지니, 정확한 판단은 갑구·을구 본문으로 해야 한다.

어떤 일이 생기면 등기부에 남을까

부동산의 모든 변화가 남는 건 아니고, 소유권·권리의 설정·이전·변경·말소가 있을 때 기록된다.

여기서 놓치기 쉬운 감각이 하나 있다. 계약했다고 그날 바로 등기부가 바뀌지 않는다. 매매계약서를 써도 소유권이전등기가 접수돼야 소유자가 바뀌고, 대출을 다 갚아도 말소등기를 신청해야 근저당권이 지워진다. 그래서 한 번 뗀 등기부를 계속 쓰면 안 된다. 계약 뒤에도 새 근저당권·압류가 얼마든지 붙을 수 있다.

경매·매매·전월세, 어디를 반드시 봐야 하나

읽는 순서는 같아도 반드시 봐야 할 곳이 조금씩 다르다.

경매는 낙찰자가 무엇을 떠안는지가 핵심이다. 표제부(전유면적·대지권·토지별도등기)를 맞춘 뒤 갑구에서 가등기·압류·가처분·신탁·경매개시결정을, 을구에서 가장 빠른 담보권의 접수일을 찾는다. 이 가장 빠른 권리가 ‘말소기준권리’ 후보다. 단 날짜 하나로 끝내지 말고 매각물건명세서·현황조사서·임차인 전입일까지 맞춰야 한다.

집을 살 때는 계약 전·큰돈 전·잔금 직전, 최소 세 번 확인한다. 매도인이 진짜 소유자인지(갑구), 근저당권·채권최고액이 얼마인지(을구), 면적·대지권이 계약서와 맞는지(표제부)를 보고, 잔금 직전 다시 떼 새로 붙은 압류·근저당권이 없는지 확인한다.

전세·월세는 결국 “보증금을 돌려받을 수 있느냐”다. 임대인이 갑구 소유자와 같은지, 을구 선순위 근저당권이 보증금을 위협할 만큼 큰지, 압류·가압류나 남의 전세권이 있는지를 본다. 중개업소가 며칠 전 뽑아 둔 등기부만 믿지 말고, 계약금·잔금 보내기 직전에 직접 최신본을 다시 확인하자.

이것만은 헷갈리지 말자

• 요약만 보고 끝낸다 → 판단은 갑구·을구 본문으로.
• 채권최고액을 실제 빚으로 본다 → 담보 한도일 뿐, 실제 잔액과 다르다.
• 전세권 없으면 세입자도 없다 → 일반 임차인은 등기부에 안 나온다.
• 단독주택에서 건물 등기부만 본다 → 토지·건물을 따로, 소유자가 다를 수 있다.
• 오래전 뗀 등기부를 쓴다 → 큰돈 지급 직전 최신본을 다시 확인.

자주 묻는 질문

등기부등본은 집주인만 뗄 수 있나요? 아니요. 주소만 알면 누구든 수수료를 내고 열람·발급할 수 있습니다.

인터넷으로 떼면 얼마인가요? 2026년 7월 기준 인터넷 열람 700원, 발급 1,000원입니다.

경매에서는 현재 유효사항만 보면 되나요? 아니요. 과거 설정·말소 과정까지 봐야 하므로 말소사항을 포함한 등기사항전부증명서를 보는 게 좋습니다.

세입자 이름이 등기부에 없으면 빈집인가요? 아니요. 일반 임대차는 등기부에 자동 표시되지 않습니다. 전세권·임차권등기가 된 경우에만 을구 등에 나타납니다.

정리하며

등기부등본은 겁나 보여도 결국 네 가지만 묻는다. 이 부동산이 무엇인지(표제부), 지금 주인이 누구이고 문제가 없는지(갑구), 누가 어떤 권리를 얼마나 가졌는지(을구), 그게 지금도 살아 있는지. 그리고 한 번 떼고 끝나는 서류가 아니다. 계약 전과 잔금 직전, 입찰 전처럼 돈이 크게 오가는 길목마다 최신본을 다시 확인해야 한다.

다음 글에서는 이 등기부에서 가장 먼저 찾아야 하는 말소기준권리를 다룬다. 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리를 낙찰자가 떠안는지 이어서 보자.

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이 글은 부동산등기법·부동산등기규칙, 대법원 인터넷등기소와 법제처 생활법령정보를 바탕으로 작성했다. 등기부등본은 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 자료지만, 실제 점유와 임차인 현황, 건축물 상태, 실제 채무액까지 모두 보여주지는 않는다. 경매 입찰이나 부동산 계약 전에는 관련 서류와 현장을 함께 확인해야 한다.