2026년 7월 시군구별 미분양, 준공 후에도 안 팔린 집은 어디에 많을까?

2026년 7월 말 전국 미분양 주택은 6만8,217호다.

6월보다 753호, 1.1% 늘었다. 반면 공사를 마치고도 팔리지 않은 준공 후 미분양은 2만9,152호로 634호, 2.1% 줄었다.

전체 미분양은 늘고 준공 후 미분양은 줄었다. 전국 합계만 보면 시장이 좋아진 것인지 나빠진 것인지 선뜻 판단하기 어렵다.

시군구로 내려가면 이유가 보인다. 전체 미분양은 천안시 5,100호, 평택시 3,511호, 제주시 2,299호 순으로 많았다. 준공 후 미분양은 제주시 1,367호, 포항시 1,248호, 창원시 1,164호 순이었다.

미분양은 전국 증감만 볼 통계가 아니다. 전체 재고와 준공 후 재고를 나누고, 내가 관심 있는 시군구의 공급 규모와 거래를 함께 봐야 한다.

전국 미분양은 늘었지만 준공 후 물량은 줄었다

국토교통부 2026년 7월 주택통계의 핵심 숫자는 다음과 같다.

수도권 전체 미분양 증가분은 689호로 전국 증가분의 대부분을 차지했다. 경기가 한 달 새 841호 늘어난 영향이 컸다.

준공 후 미분양은 수도권이 4,444호, 지방이 2만4,708호였다. 전국 준공 후 물량의 약 85%가 지방에 있다.

전체 미분양이 늘었더라도 공사 전후 단계와 지역 분포는 다르게 움직인다. 그래서 제목에 나온 전국 증감률만으로 내 지역의 분양시장을 판단하면 안 된다.

전체 미분양이 가장 많은 시군구

국토교통 통계누리의 ‘미분양주택현황(2026년 7월 말)’ 원본 엑셀에서 시도 합계 행을 제외하고 시군구를 다시 집계했다. 시군구 합계는 전국 6만8,217호와 일치했다.

숫자가 가장 많다는 이유만으로 가장 위험한 지역이라고 단정할 수는 없다.

인구와 주택 수가 큰 시는 같은 미분양 호수라도 부담이 다를 수 있다. 대규모 단지 하나가 분양된 직후에는 아직 계약할 시간이 남은 물량이 한꺼번에 잡히기도 한다.

순위를 본 다음에는 최근 분양 세대수, 기존 주택 거래량, 입주 예정 물량과 미분양이 몇 달째 남아 있는지를 확인해야 한다.

준공 후 미분양은 순위가 달라졌다

준공 후 미분양은 공사가 끝난 뒤에도 계약되지 않은 주택이다. 언론에서는 ‘악성 미분양’이라고 부르기도 하지만 공식 통계 명칭은 준공 후 미분양이다.

천안시는 전체 미분양 1위였지만 준공 후 상위 10곳에는 들지 않았다. 반대로 서귀포시는 전체 미분양이 1,004호인데 준공 후 미분양이 997호였다.

전체 재고가 언제 준공되는지에 따라 사업자가 받는 부담과 매수자가 확인할 내용이 달라진다. 준공 전이라면 공정과 입주 시기를, 준공 후라면 실제 빈집 상태와 할인 조건, 관리비 발생 여부까지 살펴야 한다.

행정구역이 바뀐 지역은 전월 증감에 주의하자

2026년 7월 원자료에는 인천 영종구·검단구·제물포구가 새 지역명으로 나타난다. 6월 표의 중구·서구와 행 이름이 달라 단순 전월 차이를 계산하면 새 구의 미분양이 갑자기 생긴 것처럼 보일 수 있다.

전남·광주 역시 국토부 표에서 행정구역 개편 이전 실적을 합산해 ‘전남광주’로 표시했다. 국토부도 보도자료 표 아래에 이 점을 따로 밝혔다.

그래서 이번 시군구 표는 7월 말 현재 재고 순위만 제시했다. 행정구역이 바뀐 곳의 전월 증감률은 같은 경계로 다시 맞춘 뒤 비교해야 한다.

분양가는 올랐는데 왜 미분양이 남을까

HUG의 2026년 7월 민간아파트 분양시장 동향을 보면 최근 1년 전국 평균 분양가격은 1㎡당 620만1천 원이었다. 6월보다 3만5천 원 낮지만 2025년 7월보다는 22만9천 원 높다. 3.3㎡로 단순 환산하면 약 2,046만 원이다.

서울의 최근 1년 평균은 1㎡당 1,878만1천 원, 수도권은 1,076만9천 원이었다. 하지만 이 평균을 천안이나 제주 미분양 단지의 적정가격으로 바로 쓰면 안 된다.

HUG 수치는 분양보증을 받아 최근 12개월간 신규 분양한 민간아파트의 평균이다. 미분양은 입주자 모집 뒤 계약되지 않고 남은 주택 수다. 집계 대상과 질문이 다르다.

7월 전국 기준월 분양가격은 1㎡당 681만8천 원이었다. 이 숫자도 그달 분양한 지역과 단지 구성에 영향을 받는다. 전국 평균이 오르거나 내려도 특정 시군구의 미분양 원인이 가격 하나로 설명되지는 않는다.

두 통계의 차이는 분양가 상승과 미분양 증가가 함께 나타나는 이유에서 더 자세히 설명했다.

관심 지역에서는 네 가지를 같이 보자

시군구 미분양 숫자를 찾았다면 다음 네 가지를 같은 생활권 안에서 확인한다.

1. 전체와 준공 후 물량: 공사 중인 재고와 완공된 재고를 나눈다.
2. 신규 분양과 입주 물량: 큰 단지 하나가 통계를 움직였는지 확인한다.
3. 주변 실거래와 전세: 비슷한 면적의 구축·준신축 거래가와 비교한다.
4. 실제 계약 조건: 공급금액에 발코니 확장비, 옵션, 중도금 이자와 할인 혜택을 더한다.

향후 새 주택이 얼마나 따라오는지는 2026년 7월 인허가·착공·준공 통계에서 확인할 수 있다. 미분양은 이미 시장에 나온 재고이고, 인허가와 착공은 뒤에서 이어질 공급의 단계다.

전국 미분양이 1.1% 늘었다는 한 줄보다 내 시군구에 어떤 단지가 어느 단계로 남았는지가 더 중요하다.

전체 미분양은 새로 쌓이는 재고를, 준공 후 미분양은 공사를 끝내고도 남은 재고를 보여준다. 두 숫자를 시군구까지 내려가야 분양시장의 온도가 보인다.