토허제인데 외국인 서울 부동산 소유자 1,058명 늘었다, 숫자의 함정

외국인 서울 집주인이 1년 새 1,058명 늘었다.

그런데 서울은 토지거래허가구역이다.

그럼 외국인들은 토허제를 뚫고 집을 산 걸까?

결론부터 말하면 그렇게 읽으면 안 된다.

1,058명 증가는 외국인 토허제 시행 이후 새로 집을 산 사람 수가 아니다. 서울에 부동산을 가진 외국인 명의자의 수가 1년 전보다 얼마나 변했는지 보여주는 숫자다.

비슷해 보이지만 완전히 다른 통계다.

1,058명은 무엇을 센 숫자인가

기사에 인용된 집품의 부동산등기 소유현황 분석을 보면 2026년 6월 서울의 외국인 명의 부동산 소유자는 3만2,870명이다.

2025년 6월 3만1,812명보다 1,058명 늘었다. 2026년 초 3만2,397명과 비교하면 473명 증가했다.

여기서 먼저 끊어 읽어야 한다.

이 자료가 센 것은 거래 건수도 아니고 아파트 수도 아니다. 등기에 이름이 올라간 소유자 수다.

공동명의로 집 한 채를 샀다면 소유자는 두 명이 될 수 있다. 한 사람이 부동산 여러 채를 갖고 있어도 소유자는 한 명이다. 주택만 따로 센 숫자로 단정하기도 어렵다.

그래서 외국인 소유자 1,058명 증가를 외국인이 서울 아파트 1,058채 매수로 바꾸면 안 된다.

더 중요한 건 비교 기간이다

외국인 대상 토지거래허가구역은 2025년 8월 26일부터 시행됐다.

그런데 1,058명은 2025년 6월과 2026년 6월을 비교한 숫자다. 시작점부터 토허제 시행보다 두 달 빠르다.

2025.6          2025.8.26                         2026.6
소유자 집계  ─── 외국인 토허제 시행 ─────────── 소유자 집계

즉, 1년 증가분 안에는 토허제 시행 전의 변화도 들어 있다.

등기는 계약일과 소유권이전일도 다르다. 토허제 시행 전 체결한 계약이 시행 후 등기로 잡힐 수도 있다.

이 숫자 하나만 놓고 토허제 효과가 없었다거나 외국인이 규제를 피해 갔다고 말하기 어려운 이유다.

어디에서 많이 늘었나

소유자 수 자체는 강남구가 3,440명으로 가장 많았다.

그 뒤로 구로구 2,710명, 서초구 2,353명, 영등포구 2,112명, 송파구 1,913명 순이다.

하지만 1년 사이 증가 폭은 순서가 달랐다.

강남의 전체 소유자 수가 크다고 해서 최근 매수가 강남에만 몰렸다는 뜻은 아니다.

소유자 수와 증가 폭을 따로 봐야 한다.

토허제는 외국인 매수 금지제가 아니다

이 부분에서 오해가 가장 많이 생긴다.

토지거래허가구역은 아예 못 사게 막는 제도가 아니다. 정해진 용도로 실제 이용할 사람인지 심사하고, 허가받은 목적대로 쓰게 만드는 제도다.

외국인이 수도권 지정 지역의 주택을 사려면 계약 전에 허가를 받아야 한다. 허가받은 뒤에는 정해진 기간 안에 입주해 약 2년간 실거주해야 한다. 해외에서 들여오는 자금의 출처와 체류자격도 신고 대상에 들어갔다.

실거주 목적과 자금계획이 확인되면 외국인도 살 수 있다.

그러니 허가구역인데 소유자가 늘었다는 사실 자체는 모순이 아니다.

집을 산 사람이 100명이고 판 사람이 70명이면 거래는 줄어도 전체 소유자는 30명 늘 수 있다. 소유자 수는 지금까지 쌓인 잔고이고, 거래량은 일정 기간 오간 흐름이다.

그럼 토허제 효과는 없었나

정부가 공개한 거래 자료는 반대 방향을 보여준다.

2025년 8월 지정 이후 수도권 외국인 주택 거래는 지정 전 3개월 2,279건에서 지정 후 3개월 1,481건으로 35% 줄었다. 서울은 51% 감소했다. 12억원 초과 주택 거래도 53% 줄었다.

여기서는 거래가 줄었다는 결론까지만 내릴 수 있다.

거래가 줄어든 이유가 토허제 하나뿐이라고 단정할 수도 없다. 당시 시장 분위기와 대출, 매물 가격이 같이 움직였기 때문이다. 다만 적어도 소유자 1,058명 증가만 보고 토허제가 무용지물이었다고 말하는 것은 무리다.

외국인은 어떤 토허제를 적용받나

2026년 8월 13일 서울시 지정 현황을 확인해 보면 외국인 등을 대상으로 한 허가구역은 서울 전역이다. 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 대상이고 지정기간은 2026년 8월 25일까지로 표시돼 있다.

별도로 서울 전역의 아파트를 대상으로 한 토지거래허가구역도 2026년 12월 31일까지 지정돼 있다.

외국인이 서울 아파트를 산다면 외국인 대상 규제와 서울 아파트 규제가 겹칠 수 있다는 뜻이다.

계약서부터 쓰고 허가를 나중에 받는 구조가 아니다. 허가 대상인지, 실거주계획은 가능한지, 자금조달계획과 해외자금 신고는 무엇을 준비해야 하는지부터 확인해야 한다. 2026년 자금조달계획서 작성법도 여기서 같이 봐야 한다.

법원경매는 일반 매매와 적용 방식이 다르다. 이 부분은 토허제 아파트를 경매로 사면 실거주 의무가 없는지 정리한 글에서 따로 설명했다.

이 숫자를 제대로 읽는 법

처음 질문으로 돌아가 보자.

외국인들은 토허제를 어떻게 뚫고 샀을까?

뚫었다고 볼 근거가 없다.

1,058명은 토허제 이후의 신규 매수자도 아니고, 아파트 1,058채도 아니다. 시행 전 두 달이 섞인 1년간의 부동산 소유자 순증가다.

토허제는 매수 금지가 아니라 허가와 실거주 조건이다. 허가를 받고 실거주하는 매수는 지금도 가능하다.

기사를 볼 때는 숫자보다 먼저 세 가지만 확인하면 된다.

1. 집계 대상이 사람인지, 주택인지, 거래인지
2. 비교 기간이 정책 시행 전후와 정확히 맞는지
3. 전체 소유자 잔고인지, 새로 체결된 거래 흐름인지

1,058명 증가보다 중요한 것은 그 숫자가 무엇을 셌느냐다.